Перспективы развития ипотечного кредитования

 

    Нужно отметить, что перечисленные выше субъекты ипотечного кредитования преследуют различные цели. Рассмотрим цели некоторых субъектов ипотечного кредитования.

    Например, основной целью заемщика является максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для организации или реконструкции действующего производства товаров. Если осуществляется кредитование покупки жилья для физических лиц, то основная цель заемщика заключается в приобретении по возможности лучшего и более дешевого жилья, при этом заемщик должен производить ежемесячные выплаты по кредиту.

    Задача  банка, то есть кредитора, заключается  в максимизации прибыли и дивидендов своих акционеров. Таким образом, целями банка при ипотечном кредитовании являются максимизация доходности активных операций и ограничение рисков, и обеспечение возвратности ссудного капитала.

    Инвестор  также стремится получить наибольшую прибыль, вкладывая свои средства в  закладные или ценные бумаги, обеспеченные закладными. Таким образом, целью  инвестора при использовании  механизма залогового кредитования, является максимизация прибыли капитала, вкладываемого в закладные или ценные бумаги.

    Одним из субъектов кредитования является правительство. Собственными же целями правительства на рынке ипотечных  кредитов являются:

    - капитализация недвижимого имущества и обеспечение его обороноспособности;

    - неинфляционная поддержка сферы материального производства;

    - уменьшение разрыва между производительным и финансовым капиталом;

    - пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга; создание условий для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования.

    Сравнение целей основных субъектов рынка  ипотечного кредита позволяет сделать  вывод об их разнонаправленности.

    Ипотечное кредитование является существенным фактором экономического потенциала страны:

    - развитие ипотечного бизнеса  позитивно сказывается на состоянии  реального сектора экономики.  Ипотечное кредитование промышленных  предприятий позволяет модернизировать  производство, повышать качество и конкурентоспособность продукции практически во всех отраслях народного хозяйства, что, в свою очередь, наращивает экономический потенциал страны;

    - с помощью ипотечного кредита  реализуется программа жилищного  строительства, достигается непрерывность  производства в строительстве. Строительство современного жилья вызывает спрос на многие комплектующие изделия, что стимулирует развитие многих отраслей экономики. Например, производство строительных материалов и конструкций, строительное и дорожное машиностроение, деревообработка и производство мебели, обоев, электрооборудования, металлоизделий и др. Новый импульс получает развитие транспортной инфраструктуры;

    - с помощью ипотечного кредита  в систему рыночных кредитных  отношений вовлекаются множество  предприятий и широкие массы населения - собственники квартир, земельных наделов и другого недвижимого имущества. Благодаря этому государственное финансирование процесса замещается банковским кредитом. Это отвечает интересам общества в целом и отдельных экономических субъектов: повышается уровень инвестиционной активности хозяйствующих субъектов, банковской системы; в инвестиционный процесс широко вовлекаются свободные финансовые ресурсы;

    - будучи дорогим товаром, жилье  является одним из важнейших  факторов стимулирования сбережений населения, что также способствует формированию инвестиционных ресурсов (8, С.34).

    И, наконец, развитие системы ипотечного кредита на рыночной основе способно вывести страну не только из инвестиционного, но и инфляционного кризиса, отвлекая средства из текущего оборота во внутреннее накопление.

    Развитие  ипотечного кредитования оказывает  также положительное влияние  на преодоление социальной нестабильности, которая обычно сопровождает экономический  кризис. Ипотека оказывает положительное  влияние на решение проблемы занятости. С одной стороны, развитие ипотечного кредита способно смягчить последствия безработицы: вследствие жесткой территориальной привязки строительства в производство вовлекаются дополнительные местные трудовые ресурсы. С другой стороны, кредитование под залог недвижимости содействует мобильности трудовых ресурсов.

    Огромное  значение ипотека имеет и для  повышения стабильности и эффективности  функционирования банковской системы  страны. Обеспеченные кредиты более  безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. (Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

    Таким образом, значение ипотеки для экономики  страны заключается в следующем:

    - вовлечение капиталов в виде  недвижимости в хозяйственный  оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных  ценных бумаг - существенный фактор  оздоровления экономики;

    - рынок недвижимости “связывает”  значительную часть денежных  средств и этим самым является важным антиинфляционным фактором;

    - денежные средства населения,  включаемые в недвижимость, фактически  включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса,  в создание и поддержку рабочих  мест, а не уходят на сторону (например, не финансируют зарубежных производителей через покупку импортных потребительских товаров);

    - применительно к работе банков  освоение технологии кредитования  под залог, в особенности под  залог недвижимости, позволяет сделать  шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.

    Все вышесказанное обусловливает объективную  необходимость развития ипотеки (залога недвижимости) в России. Ключевыми  же условиями для привлечения  кредитных ресурсов в сферу долгосрочного  ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов - стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

    1.2 Классификация ипотечного  кредита

    1.2.1 Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

    1. По объекту недвижимости:

    - земельные участки;

    - предприятия, а также здания, сооружения  и иное недвижимое имущество,  используемое в предпринимательской  деятельности;

    - жилые дома, квартиры и части  жилых домов и квартир, состоящие  из одной или нескольких изолированных комнат;

    - дачи, садовые дома, гаражи и другие  строения потребительского назначения;

    - воздушные, морские суда, суда  каботажного плавания и космические  объекты; объекты незавершенного  строительства.

    2. По целям кредитования:

    - приобретение готового жилья в многоквартирном доме, либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;

    - приобретение дома для сезонного  проживания, дачи, садовых домиков  с участками земли;

    - приобретение земельного участка под застройку.

    3. По виду кредитора: банковские и небанковские.

    4. По виду заемщиков (как субъектов кредитования):

    - кредиты, предоставляемые застройщикам  и строителям;

    - кредиты, предоставляемые непосредственно  будущему владельцу жилья;

    - по степени аффилированности заемщиков.

    Статус  объектов незавершенного строительства  был изменен в январе 2005 года. До этого времени объекты незавершенного строительства не относились к недвижимому  имуществу.

    Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей).

    Кредиты могут предоставляться:

    - сотрудникам банков;

    - сотрудникам фирм - клиентов банка;

    - клиентам риэлтерских фирм;

    - лицам, проживающим в данном  регионе;

    - всем желающим.

    5. По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов наглядно можно увидеть на таблице 2.

    6. По срокам кредитования. В ряде  стран классификация кредитов  различается по срокам (табл. 3).

    Таблица 2. Способы рефинансирования ипотечных кредитов.

 
 
 

    Таблица 3. Классификация кредитов по срокам

 

    7. По способу амортизации долга:

    - постоянный ипотечный кредит (предусматривает периодические равновеликие выплаты, т.е. заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение кредита и часть - на уплату начисленных за месяц процентов. Проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту);

    - кредит с переменными выплатами;

    - кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.

    8. По виду процентной ставки:

    - кредит с фиксированной процентной ставкой (предусматривает рановеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а также выплаты процентов на непогашенный остаток, суммы процентов изменяются);

    - кредит с переменной процентной ставкой (процентная ставка меняется в зависимости от изменения ситуации на денежном рынке: по индексу государственных ценных бумаг или другому финансовому индексу, с установлением максимального уровня ставки процента).

    9. По возможности досрочного погашения:

    - с правом досрочного погашения;

    - без права досрочного погашения;

    - с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.