Перспективы развития ипотечного кредитования

    Содержание

    Введение………………………………………………………………………….2

    1 Теоретические основы ипотечного кредитования………………………….3

       1.1 Понятие и сущность ипотечного кредитования………...………………3

       1.2 Классификация ипотечного кредита…………………………………...12

       1.2.1 Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам..12

       1.2.2 Способы ипотечного кредита…………………………………………15

       1.3 Риски ипотечного кредитования………………………………………..16

    2. Анализ ипотечного кредитования  в России и РТ……………………….…21

    3. Перспективы развития ипотечного кредитования…………………………24

       3.1 Развитие рынка ипотечного кредитования  в России………………….29

    Заключение…………………………………………………………………...…33

    Список  использованной литературы………………………………………….38 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Введение

    В условия мирового финансового кризиса  решения вопросов обеспечения жильем одной из существенных проблем социально-экономического развития России стал многократный разрыв между размером текущих денежных поступлений граждан (зарплата, предпринимательский доход) и высокой стоимостью объектов жилой недвижимости.

    В условиях заметного снижения возможностей государства и предприятий по финансированию жилищного строительства  в стране сложилась ситуация, когда  большая часть населения не имеет  возможности улучшить свои жилищные условия. Если раньше для граждан  главным способом решения жилищной проблемы являлось получение государственного жилья, то сегодня эта задача решается в основном путем приобретения или строительства жилья за счет собственных сбережений. Между тем, жилищный вопрос в наибольшей степени затрагивает группы населения с низкими и средними доходами, которые не в состоянии единовременно внести все средства за приобретаемое жилье.

    В настоящее время с помощью  ипотечного кредитования должна решаться проблема обеспечения населения  жильем. С помощью механизма ипотеки произойдет приток средств на рынок жилья, оживится строительство и сопряженные с ним секторы промышленности, расширятся рабочие места, повысятся доходы населения и бюджетов всех уровней. Поэтому необходимо использовать те реальные условия и возможности, которыми располагают регионы, создавать необходимые организационные правовые и финансовые предпосылки для подъема массового строительства жилья с использованием рыночных и государственных механизмов регулирования процессов в этом социально важном секторе экономики.

    Ипотека является тем звеном экономики, которое  обладает возможностью обеспечить взаимосвязь  между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии и направлять фин. средства в реальный сектор экономики.

    Становление ипотеки в России стало, прежде всего, следствием определенной стабилизации экономического положения, поскольку  ипотечное кредитование рассчитано на длительный срок и возможно только в условиях достаточно устойчивого  экономического развития страны. Именно поэтому, с государственной точки зрения, развитие ипотеки является не самоцелью, а будет способствовать решению многих макроэкономических задач, поскольку заставляет всех субъектов этого процесса ориентироваться на длительный период взаимодействия, делая их заинтересованными в содействии экономической стабильности. Таким образом, чтобы ипотека стала действенным фактором повышения экономической стабильности, необходимо активное участие государства в соответствующих процессах.

    В настоящее время еще не полностью  сформировался необходимый для  эффективного использования механизма  ипотечного кредитования набор условий. Это приводит к тому, что при  ипотечном кредитовании в сложившейся  обстановке необходимо учитывать высокий  уровень различных рисков, парирование которых приводит к определенным экономическим потерям. Именно поэтому такая важная цель, стоящая перед ипотекой, как создание условий для снижения стоимости кредитов, доступных для физических и юридических лиц, пока не достигнута. Ипотека станет эффективным финансово - экономическим механизмом только в том случае, если она будет выгодной для всех субъектов процесса ипотечного кредитования. Для этого необходимо, чтобы она экономически выгодно отличалась от других способов кредитования, имеющихся в настоящее время в России. 

    1 Теоретические основы ипотечного кредитования

    1.1 Понятие и сущность ипотечного кредитования.

    Ипотека - залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества.

    Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными  банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

    Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

    Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

    Во  всем мире ипотечное кредитование развивается  и функционирует как форма  долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению  ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий.

    Предметом ипотеки может быть следующее имущество:

    - земельные участки, находящиеся в частной собственности;

    - предприятия, а также здания, сооружения  и иное недвижимое имущество;

    - жилые дома, квартиры и части  жилых домов и квартир, состоящие  из одной или нескольких изолированных  комнат;

    - дачи, садовые дома, гаражи и другие  строения потребительского назначения;

    - воздушные и морские суда, суда  внутреннего плавания и космические  объекты

    Основными субъектами классической ипотечной  схемы являются:

    - Заемщик

    - Кредитор (банк)

    - Ипотечное Агентство

    - Инвесторы

    Заемщик - лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему.

    Кредитор (банк) - организация, которая после  анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный  договор и ведет учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги - закладной, права на которую банк вправе переуступить.

    Ипотечное агентство - является основным элементом  самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом создается система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входит выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам, формирование первичных ипотечных активов, эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках.

    Обеспечением  эмиссионных ипотечных ценных бумаг  являются сформированные специальным образом пулы закладных или ипотечных кредитов.

    Инвесторы - покупатели ипотечных ценных бумаг. Главным образом это институциональные  инвесторы, такие как паевые и  пенсионные фонды, страховые компании, банки, портфельные управляющие. Учитывая, что рейтинг ипотечных ценных бумаг близок к рейтингу суверенного долга, можно предположить, что данный вид финансового инструмента станет популярным среди российских и западных инвесторов.

    Второстепенными субъектами классической ипотечной  схемы являются:

    - Риэлтерская компания;

    - Оценочная компания;

    - Страховая компания;

    - Государственный регистратор;

    - Нотариус;

    - Паспортные службы;

    - Органы опеки и попечительства.

    Риэлтерская компания - профессиональный посредник  на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк.

    Оценочная компания - необходима для определения  рыночной и ликвидационной стоимости  объектов недвижимости, являющихся предметом  залога.

    Страховая компания - выполняет функции по снижению рисков для инвесторов и  кредиторов путем осуществления  следующих видов страхования:

    - страхование риска повреждения  и уничтожения объекта

    - страхование риска утраты права  собственности на предмет ипотеки

    - страхование риска потери жизни  и трудоспособности заемщика

    Расходы по ежегодному страхованию несет  заемщик.

    Государственный регистратор - орган государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. В его функции  входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки.

    Нотариус - согласно российскому законодательству договор залога прав собственности  на недвижимость и договор купли-продажи  требуют нотариального заверения.

    Паспортные службы - регистрируют граждан по месту жительства.

    Органы  опеки и попечительства - обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при  заключении сделок с недвижимостью.

    Каждый  из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели (табл. 1), и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.

    Таблица 1. Субъекты рынка ипотечных кредитов, их функции и прямые цели