Ипотекалық несие

Үшіншіден, өндірісті, оның ішінде импорт алмастырушы өнімді дамыту үшін қалаға қоныс тепкен қымбат жұмыскерлерді қолдау үшін аз пайызды, мерзімі ұзартылған (18-20 жылға) ипотекалық несиелеуді енгізу қажет.

Төртіншіден, зейнеткерлерді қолдау үшін жеңілдетілген жағдайлардағы ипотекалық несиелеуді енгізуді ұсынылған, зейнетақыны аударудың ең жақын мерзіміне, яғни 30 күнге дейін, несиелендіруді жүзеге асырған  жөн. Қайтару автоматты түрде аннуитеттік төлеммен, банктегі зейнетақы шотына келіп түскен ақша қаражаттары есебінен жүргізіледі.

Қазақстан Ипотекалық компаниясының несиелендірудуі нәтижесінде ішкі инвестициялау – халық жинақтары, инстиутционалды инвесторлардың ақшалары тартылуда. Экономиканың нақты секторының,  дәлірек айтқанда құрылыстың жанама қаржыландыруы жүруде. Ескі тұрғын үй қорын ауыстыру мен жаңартудың, инфрақұрылым дамуының мемлекеттік проблемалары араласудың шешілуде. Мұның бәрі салық базасының өніміне пайыз мөлшерлемелерінің төмендеуіне, сондай-ақ бастапқы жарна сомасының азаюына әкелері сөзсіз.

Ипотекалық тұрғын үй несиелендіру жүйесін одан әрі дамыту бойынша жұмыстар бағдарламасының маңызды элементтері болып мыналар табылады:

1.    тұрғын үй нарығының барлық қатысушыларының өзара әрекеттесу механизмдерін құру, оның ішінде коммерциялық емес ұйымның шеңберіндегі бірлесу жолымен;

2.    тұрғын үй нарығының барлық қатысушыларының белсенділігін ынталандыруға бағытталған бюджет саясатын жүзеге асыру;

3.    қала деңгейінде құқықтық және нормативтік базаны жетілдірудің жеке инициативаларды жүзеге асыру;

4.    қалалық ипотекалық несие жүйесінің басқа облыстардың ипотекалық жүйелерімен өзара әрекеттесу механизмдерін құру, бірікке бағдарламаларды дайындау;

5.    тұрғы үй ипотекасы саласында мамандарды дайындау [15, 35-37б].

Ұзақ мерзімді ипотекалық тұрғын үй несиелендіру жүйесі сәйкес мемлекеттің қолдауынсыз ипотекалық несие бойынша пайыз мөлшерлемесін азайтуға және оны өтеу мерзімін ұзартуға мүмкіндік беретін заңдылық шаралар кешенін қолдануынсыз табысты әрекет ете алмайды.

Осы арада мыналарды жүзеге асырған жөн:

1. ипотекалық тұрғын үй несиелендіру жүйесін дамыту бойынша үкіметтік комиссияларын құру;

2.  ҚР Үкіметінің қарауына Қазақстан Республикасында ипотекалық несие жүйесін мемлекеттік қолдау механизмі туралы ұсынысты дайындау және беру.

3. Қазақстандық қор нарығы мен қозғалмайтын мүлік нарығында ипотекалық  бағалы қағаздарды шығару мен реттеу бойынша нормативті , т.б. құжаттар пакетін дайындау;

4. ипотекалық нарық субъектілеріне жеңілдетілген салық салу ережелерін дайындау;

5. Қозғалмайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді тіркеу саласындағы нормативті – құқықтық актілерді дайындау;

6. ҚР Ұлттық банктер және ипотекалық қызметі негізгі болып табылатын басқа да несиелік ұйымдар үшін банктік қадағалаудың, бухгалтерлік есеп пен қаржылық есеп берудің қосымша инструкцияларын дайындау, мақсаттық жеңілдікті несиелендіру бойынша экономикалық нормативтерді бекіту бойынша мақсатты бағытталған жұмысты жүргізу.

Ипотеканың бұқаралық құбылысқа айналуы үшін объективті алғышарттар қажет – елдегі жағдай толығымен өзгеруі керек: тұрақтылық жоғарырақ, заемдар  арзанырақ, жалақылар көбірек, өндіріс тиімдірек болуы керек, т.б.

Қазақстанда орта тап санының өсуі ипотеканы өркениетті стандарттарға жеткізеді және бүгінгі ипотеканы өркениетті стандарттарға жеткізеді және бүгінгі ипотека, өз кезегінде дами және жетіле отырып, жалпы қоғамды дамытуға өз үлесін тигізеді.

Сондықтан «несие-тұрақтылық» көрсеткішінің 2 мағынасы бар: «несие неғұрлым көп берілсе, қоғам соғұрлым тұрақты болады», сонымен бірге керісінше – «экономика және жалпы қоғам тұрақты болған сайын, ипотекалық несие де көп болады»[25, 23-25б].

Қорытынды

Қорыта келгенде жылжымайтын мүлікті кепілге салу арқылы болатын ссуданы ипотека несиесі ретінде ұғуға болады. Ол тұрғын үй құрылысын салуға және сатып алуға, жер сатып алуға беріледі әрі ұзақ мерзімді сипатқа ие. Ипотекалық несиелеу нарықтық экономиканың ажырағысыз  элементі болып табылады. Оның мынандай ерекшеліктері бар:

- Ипотекалық несие – бұл қатаң анықталған кепілзатпен берілетін ссуда. Несие қайтарылмаған жағдайда кепілге салынған жылжымайтын мүлік сатылады және одан түскен қаражатпен несиегердің алашағы өтеледі. Сол себепті де ипотека несиесі несиегер үшін ең «сенімді» несие ретінде салынады;

-   Ипотекалық ссуданың  көбісі қатаң мақсатты тағайындауға ие, өйткені ол тұрғын үй мен өндірістік үй жайларды қаржыландыру, сатып алу, тұрғызу үшін және жер учаскелерін игеру үшін пайдаланылады;

- Ипотекалық несие әдетте, 10-30 жылға дейін ұзақ мерзімге беріледі. Несие алдын ала жасалған кестеге сәйкес біртіндеп өтелетін болады.  Ипотекалық несиелеудің жүйесі икемді болуы үшін ұдайы жетілдіріліп отырады.

ҚР «Ипотека туралы» заңы шықаннан кейін Қазақстанда ипотекалық несиелеу қарқында дамыды.

Ипотекалық несиелендіру нарығының жағдайы бірнеше құраушылардың дамуына байланысты: тұрғын үй нарығы, құқықты қамсыздандыруға және несиелік ресурстар нарығына.

Қазақстандағы ипотекалық несиелендіруді дамыту үшін шешілуі қажет пробемалар келесі:

- салық салу жүйесінің жетілмеуі;

- ипотекалық несиелер көмегімен тұрғын үй алу бойынша мәмілелерді  мемлекеттік тіркеу процедурасының тым ұзақтығы және қымбаттығы;

- ипотекалық несие – бұқаралық өнім емес, оны тек орта табыстары бар азаматтар ғана пайдалана алады. Алайда, тұрғын үйді қажетсінетін азаматтардың көбісінің табысы төмен.

ҚР-сында  ипотекалық несиелендірү жүйесінің белсенді даму кезеңі басталды.

Қазіргі кездегі құрылыс көлемдерінің төмендеуі жағдайларында халықтың кең қабаттарының тұрғын үйді алу, өзгерту және салу үшін құрылыс-жинақтаушы қорланымдарын дамытудағы қадам нақты және әрекет ететін шара болмақ.

Ипотекалық несиелендіру нарығы – Республикада ең динамикалық түрде дамып келе жатқан нарықтардың бірі. Ипотекалық несие жүйесінің болуының өзі экономикадағы белгілі бір тұрақтылықты білдіреді.

Қазақстан Республикасындағы макроэкономикалық жағдай, халыққа енді жекеленген коммерциялық банктердің немесе аймақтардың бастамасы ретінде емес ұзақ мерзімді тұрғын үй несиесін беруді дамытудың маңыздылығын арттыра түседі. Құрылысқа арналған ақша жинағы мен ипотекалық несие беру әлемдік тәжірибеде тұрғын үй саласына жеке инвестицияларды тартудың ең сыннан өткен және сенімді тәсілдерінің бірі. Халықтың тұрғын үй жағдайларын жақсартудағы, коммерциялық банктер мен басқа да кредиторлардың тиімді де пайдалы жұмыс жүргізудегі және, әрине, мемлекеттің жалпы экономикалық өсудегі мүдделерін өзара келістіруге нақ солар мүмкіндік жасайды.

Қазақстан Республикасындағы кредиттік қатынастардың дамуы мен қалыптасуын талдай келе, келесі қорытындыларды шығаруымызға болады:

1.     Шетелдік тәжірибе көрсетіп отырғандай, ипотекалық кредиттеудің дамуы мемлекетке едәуір пайда әкеледі. Ең алдымен, әлеуметтік саясат жағынан маңызды тұрғын үй мәселесін шешуге көмектеседі. Сонымен бірге азаматтардың жеке бастамалары ынталандырылады. Бұдан басқа, несиелеу үшін ішкі инвестициялар тартылады – тұрғындардың жинақтары, институционалды инвесторлар қаражаттары. Нәтижесінде экономиканың нақты секторының жанама қаржыландырылуы, әсіресе, құрылыс және онымен шектес салалардың қаржыландырылуы жүзеге асырылады. Мемлекеттің қатысуынсыз ескі тұрғын үй қорларының қайта қалпына келтірілуі мен алмастыру, инфрақұрылымның даму мәселелері шешіледі. Осының барлығы салық салу базасының өсуіне және салық пен алымдар түрінде бюджетке түсетін түсімдердің көбеюіне әкеледі. Дүниежүзілік тәжірибе көрсеткендей, ипотекалық несиелеудің дамуы ел экономикасының тұтастай дамуының маңызды факторы болып табылады.

2.     Қазақстанда ипотекалық несиелеудің дамуының негізгі алғышарттары – бұл тұрғын үйге потенциалды жоғары сұраныстың болуы, миграциялық процестер, экономиканың тұрақтануы, банктік операциялар құрылымының өзгеруі.

3.     Қазақстанда ипотекалық несиелеудің пайда болғанына 5 жыл болды. Өкінішке орай, әзірше қымбат тұратын тауарларды несиеге алуға болатыны жөніндегі ойға барлық тұрғындар үйренген жоқ, адамдарды ұзақ мерзімді қарыздың өзі шошытады. Қажетті құралдарды жинақтау әдеті әлі де болса тұрақты. Осыдан өзінің қажеттіліктерін қысудың мәселелері пайда болады. Барлық дамыған елдерде болашақ табыстардың есесінен қажетті игіліктерді алу – кәдімгі құбылыс болса да, бізде кеңес үкіметінен қалған менталитетіміз бұған үйренуде кедергі келтіреді. Дегенмен, ипотекалық несиелеу тек қана түсініксіз шетел сөзі болып қала бермеуде. Бүгінгі күні ол тұрақты табысы бар жұмыс істейтін көптеген қазақстандықтар үшін жылжымайтын мүлік алудың нақты мүмкіндігі. Әсіресе, соңғы уақытта барлық ипотекалық компанияларда міндетті алғашқы жарнаны тұрғын үйдің құнынан 30%-дан 10%-15% дейін төмендеткенде, несиелеу мерзімін 3 жылдан 20 жылға ұлғайтқанда, ал пайыз қойылымын 24%-н 12%-ға дейін азайтқан кезде ипотека алуға қол жеткізу мүмкіншілігі ұлғаяды. Сонымен қатар, егер ипотекалық қозғалыстың пайда болуы кезінде қарызгер жекеменшікке алған пәтерді иелене алмаған болса, онда бүгінгі күні ол несиеге алған жылжымайтын мүліктің толыққанды иесі бола алады. Банктер, ипотекалық компаниялар белсенді түрде тек тұрғын үйлерді несиелеумен ғана емес, сонымен бірге коммерциялық жылжымайтын мүлікті де несиелеумен айналыса бастады, және үйді жөндеу мен қалпына келтіру жұмыстарына да несие алуға мүмкіндік пайда болды.

4.     Қазақстандағы ипотекалық несиелеу жүйесін енгізудің талапкері және прототип ретінде малайзиялық үлгіні таңдаған Ұлттық Банк болды. Малайзиялық үлгі негізінде батыстық ноу-хау жатыр – рыноктың екі деңгейлі құрылымы. Бұл арқылы банктер бағалы қағаздар рыногында ипотека үшін арналған «ұзақ» мақсатты ақшаларды жұмылдырады, және сондай-ақ «ұзақ» және «жұмсақ» (төмен пайызбен) тұрғын үй несиесін беру мүмкіндігіне ие болады. Мұндағы алғашқы деңгей – несиенің өзі, ал екінші деңгей – банк-кредиторларды қамтамасыз ететін арнайы ипотекалық бағалы қағаздар (облигациялар).

5.     Ипотекалық ұсыныстардың кеңеюімен бірге ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеу барысында банктердің өтімділігі, ішкі инвестициялық мүмкіндіктерін қолдану мәселесін шешуді қамтамасыз ететін қаржы институтын қалыптастыру қажеттілігі пайда болды. Осы мәселелерді шешумен Қазақстан Ипотекалық Компаниясы айналысады. Мемлекет бағдарламаны тікелей қаржыландыра алмаған жағдайда ипотеканың негізгі даму факторы басқа қайнар көздерге қол жеткізу болып табылады. Рыноктық экономикада бұл көздер – қор рыногында тартылатын институционалды инвесторлардың қаражаттары. Қазақстан ипотекалық компаниясы қажетті құралдарды ипотекалық кредиттер бойынша талап ету құқығымен қамтамасыз етілген ипотекалық бағалы қағаздарды шығару жолымен тартуды жобалап отыр. Бұл көптеген әлем елдері үшін дәстүрлі құрал болып табылады, және ол шетел инвесторлары арасында үлкен сұранысқа ие, себебі ол сенімділік, табыстылық және өтімділіктің сәтті симбиозы болып табылады.

6.     Элитті тұрғын үйді несиелеу рыногы шектелген, өйткені осындай үйді алу бәрінің қолынан келе бермейді. Сонымен қатар несиелеудің бұл түрі тәуекелдің жоғары дәрежесіне ие: қарызгерлердің міндеттемелер көлемі орасан. Тәуекелдің тағы бір факторы – сұраныстың шектелуі нәтижесінде тұрғын үй құнының кенет төмендеуінің ықтималдылық дәрежесі жоғары. Көрініп тұрғандай, жақын уақытта анағұрлым перспективті өсуге екінші рыноктағы орташа сападағы тұрғын үйді несиелеу бойынша операциялар ие болады. Болашақта бұл жағдай түзеле түседі.

7.     Қазақстанда қарапайым халықтың қажеттіліктерін қанағаттандыруға бағытталған ипотекалық несиелеу жүйесі қызмет ету керек. Қолайлы шарттардағы несиелер көлемін көбейту үшін сәйкес жағдайларды қалыптастыру қажет, әсіресе: сыйақы ставкасының төмен деңгейімен және ұзақ мерзімде, валюталық эквиваленттің белгіленуінсіз теңгемен несиелеу.

8.     Бұрын тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің концепциясын қалыптастыру сатысында  ұйғарылғандай, бұл рынок республикада анағұрлым динамикалық дамушы рыноктардың бірі болып келеді. Қазақстан ипотекалық компаниясының айтуы бойынша 2004 жылы халыққа берілген ипотекалық несиенің көлемі – 5,4 млрд., 2005 жылы – 8,6 млрд. теңгеге жетті. Қазіргі кезде кез келген азаматта ипотекалық несиенің мәні туралы сұрақтар туындамайды, оны енді көбірек нақты шарттар қызықтырады. Басқаша айтқанда, тұрғылықты халық қаржылық салада анағұрлым ақпараттандырылған және сауатты болып келеді.

              Ипотекалық несиелеу сферасының негізгі мәселелері – «көлеңкелі» ақшалардың болуы, секьюритизация туралы заңның болмауы, сәйкес қызмет көрсетудің, әсіресе, сақтандыру сферасында жеткілікті дамымауы, заңнамадағы «жырықтар», т.б. болып табылады. Өкінішке орай, Қазақстандағы сақтандыру динамикасы төмен деңгейде. Біздің сақтандыру компанияларымыз сол сияқты ұқсас ресейлік компаниялардан ең алдымен әдістемелік жағынан зор артта қалуда. Сонымен қатар, бүгінгі күні біз сақтандыру компанияларын ипотека бойынша бағалы қағаздар рыногының негізгі инвесторлары ретінде қарастырмаймыз.

              Ипотеканың дамуын тежейтін факторлардың бірі – құрылыс материалдары индустриясының жеткіліксіз дамуы. Қазақстанда құрылыс үшін қажет материалдардың өндірісі жеткіліксіз болуы қолда бар құрылыс материалдарының және жылжымайтын мүлік бағасының өсуіне әкелді. 2001 жылы Алматы зауыттарында бір кірпіш бағасы 7 теңге болатын, ал қазіргі кезде 40-45 теңге. Құрылыс материалдарының өндірісі бойынша зауыттар мен цехтар көлемі ипотекалық несиелеу немесе құрылыстың өзі сияқты жедел өспеуде.

              Экономиканың өсуі бірінші кезекте қымбат тауарлардың барлық түріне, соның ішінде жылжымайтын мүлікке төлемқабілетті сұранысты тудырады. Бұдан шығатын қорытынды біздің әлеуметтік ауқаттылығымыздың өсуін байқауымызға болады, дегенмен де экономиканың өсуімен бірге бағалар да өсе береді. Ал жылжымайтын мүлік рыногында әлі де болса шешілмей жатқан мәселелер баршылық. Әйтсе де, ТМД елдеріндегі бірқатар мемлекеттер біздің ипотекалық несиелеу тәжірибемізді қолдануды жөн көреді. Бұл Қазақстан Республикасының ипотекалық несиелеу жүйесінің дұрыс бағытта болуын дәлелдейді.