Ипотекалық несие

2)     кепілдің сол затына өзге кредиторлар тарапынан претензиялардың болмауы;

3)     салынатын мүлік түріне байланысты дифференциаланған белгілі бір сала критерийлеріне сәйкес болмауы.

4)     кепіл құнының клиенттің сәйкес міндеттерін қанағаттандыру үшін жеткіліктілігі;

5)     арнайы кітапта міндетті тіркелу.

Ссудаларды жабу ретінде банктер әр қайлы мүлікті қолдануы мүмкін: қозғалмайтын мүлік; өтімді мүлік (жңіл және тез өткізілетін товарлар); әр түрлі бағалы қағаздар (жеткіліктітүрінде өтімді); ақша қаражаттары, соның ішінде шетел валютасындағы; т.б. мүлік; мүліктік құқықтар.

Сонымен қозғалмайтын мүлік кепілі – бұл  меншікті иемдену тәсілі емес, бұл тек кепілге салынған мүлік құнынан кредитор талаптарын қанағаттандыру нысаны.

Қарыздың төленуі жағдайында борышқордың кепілденген мүлікті сатып алу құқығын айыру қатысты қарапайым процедура болып табылады. Ипотекалық несиелендірудің шетелдік тәжірибесін талдау осыны дәлелдейді.

Осы саладағы отандық және шетелдік тәжірибені талдау ипотекалық несиенің келесі ортақ принциптерін ажыратуға мүмкіндік береді:

1)     меншік құқықтарын шектеу шарттарында мүлікті борышқордың қолында қалдыру;

2)     кепіл үлесі түрінде ссуда мөлшерін анықтау;

3)     1 мүлік кепілі бойынша қосымша ипотекалық ссудаларды алу;

4)     сақтандыруды есепке ала отырып ссудаларды беру;

5)     мерзімінде қарызды төлемеу кезінде қозғалмайтын мүлікті жоғалту немесе оны басқа тұрғындарға беру;

Қозғалмайтын мүлік кепілмен берілетін ссудалар нарықтық экономиканы дамыған елдерде кең таралған. Мұнда әр банк ипотекалық несиелерді берідің өз схемасын қолданады. Олар несиелендіру объектісі мен субъектілеріне қарай ресурстарды мобилизациялау әдістеріне қарай негізгі қарыз бен пайызды алуына қарай әр түрлі болып табылады. Оларды ұсынудың механизмдері мен сфераларында әр түрлі ипотекалық несиелерді ұсынуы техникасы мен шарттары көптеген факторларға байланысты, бірақ несиелендіру объектісі – қозғалмайтын мүлік түрі басыңқы болып қалады.

Ипотекалық ссудаларды талдай отырып мыналарды орындау қажет:

1)     қарызды өтеу схемасын дайындау;

2)     инвестор үшін ипотеканың эффективтілігін және борышқор үшін ссуда бағасын анықтау;

3)     ипотеканың анағұрлым мақсатты түрі негізінде таңдауға мүмкіндік беретін қосымша шарттарды табу.

Осы проблемаларды шешу ипотекалық ссуданың таңдалған түріне және оны берудің нақты шарттарына байланысты [3, 36-б].

1.2 Қазақстанның  ипотекалық компаниясы және тұрғын үй бағдарламасын жетілдіру жолдары

Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкі Басқармасының № 469 қаулысымен 2000 жылғы 20 желтоқсанда – «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» (ҚИК) құрылды. «Қазақстан Ипотекалық Компаниясының» негізгі мақсаты – қаржы рыногында «несие алу» жолымен ипотекалық несие берген екінші денгейдегі банктердің қайта қаржыландыруды, сондай -ақ ипотекалық облигациялар шығару және тарту арқылы ипотекалық рынокқа инвестиция тартуды жүзеге асырады.

        «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» өзінің қызметін 2001 жылдың 2-ші жартысынан бастап жүзеге асыра бастады. «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» қызметі ипотекалық несиелеу нарығында екінші деңгейдегі банктер мен несие беруге лицензиясы бар ұйымдарды біртұтас жүйеге біріктіруге мүмкіншілік береді.

         АҚ «ҚИК-ның» қызметінің негізгі түрлері болып мыналар табылады: ипотекалық жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етілген ипотекалық түрғын үй несиесі бойынша талап ету қүқығын банк – партнерден сатып алу және осы талап ету қуқығымен қамтамасыз етілген облигацияларды сондай-ақ бағалы қағаздарды шығару. Ипотекалық несие нарығында Компания арзан қаражат көзі болып табылады және ипотекалық бизнесті қаржыландырудың сенімді көзі болып табылады.

         Компанияның рөлі – екінші денгейлі банктер мен бірдей денгейде ипотекалық несие беру емес, екінші қайталама ипотекалық нарықты қалыптастыру және реттеу.

ҚИК қызметінің негізгі ерекшелігінің бірі – несиенің берілуі мен оның қайтарылуы шетел валюталарға қатыссыз, тек теңгемен жүзеге асырылады. Сондай-ақ компания бағдарламасы бойынша берілетін несие сыйақысының нарықтағы көрсеткішінің ең төменгі деңгейде болатынымен және несие мерзімінің ұзақтығымен ерекшеленеді.

Қазіргі кезде Қазақстан Ипотекалық компания өздігінен тартылатын мемлекеттік емес қаржыландыру көздерін ғана пайдалана отырып кредитор өз банктерін қаржыландырады.

ҚИК қызметі кредитор банктер арасында бәсекелестіктің өсуіне және ипотекалық несиелеу жағдайларының женілдеуіне мүмкіндік жасады. Мысалы, 2003 жылдың басында банктер кредиттер 3 жылдан аспайтын мерзімге береді, ал теңгемен  несие бойынша сыйақы ставкасы жылдық 28% - ға жетті. 2005 жылдың аяғына несиелеу мерзімдері 20 жылға дейін өсті, ал сыйақы ставкасы жылдық 12 % - ға дейін азайды.

Нәтижесінде қазіргі кезде ҚИК өздігінен тартылатын мемлекеттік емес қаржыландыру көздерін ғана пайдалана отырып кредитор – банктерді қаржыландырады. Есептік кезең ішінде ҚИК 500 млн. теңгеге ипотекалық облигациялардың бірінші шығарылымен орналастырды. Сонымен қатар, ҚИК қаржылық агенттік мәртебесін бірінші болып алды, мұның өзі ипотекалық облигациялардың инвестициялық тартымдылығын арттыруға мүмкіндік береді.

         Эмиссиялардың жалпы сомасы Ұлттық банкте 3 млрд. теңге көлемінде тіркелді, облигациялардың айналыс мерзімі – 10 жыл. «Қазақстан Қор биржасы» ЖАҚ – ның Биржалық кеңесінің шешімімен  облигациялар «А» санаты бойынша ресми тізімге енгізілді.

           Банктердің несиелері экономиканы тұрақтандыруда ең манызды фактор болып табылады.

Кесте-1. Тұрғын үй ипотекалық несиелендіру бойынша жиынтық кесте.

Ипотекалық несиелеудің дамуына 2003 жылы Мемлекеттік құрылыс–жинақ ақша банкінің құрылуы жағымды әсер етті.

Бүгінде тұтыну тауарларының 80-90%-ы - ипотекалық несиелер.  01.01.2005ж. ипотекалық несие 411,4 млрд. теңгені, 2003 жылмен салыстырғанда өсім 262,2% құрайды.

Несиелендіру түрлерінің тізімі толықтырылды, заем алушылар ҚИК бағдарламасы бойынша ипотекалық несиені тек тұрғын үйді сатып алуға ғана емес, сонымен қатар оны жөндеуге де ала алады.

01.01.2004ж. ҚР-ғы ипотекалық несиелеу нарығының құрылымы:

Казкоммерцбанк - 38;

Қазақстан Халық Банкі - 12;

БТА ипотека - 11;

Астана – Финанс - 10;

ҚИК - 10;

АТФ Банк - 9;

Центр Кредит Банкі - 8;

Лариба Банк - 2 4, 29-32б.

         Ипотека куәлігі бір данада жасалады және кепіл үстаушыға беріледі. Ипотека куәлігінде мыналар көрсетілуге тиіс:

1)     құжаттың атауына енгізілген «Ипотека куәлігі» сөздері;

2)     кепіл берушінің аты – жөні және түрағы (мекен жәйы);

3)     кепіл ұстаушының аты – жөні және турағы;

4)     егер борышқор негізгі міндеттеме бойынша кепіл беруші болмаса, борышқордың аты – жөні және түрағы;

5)     ипотека шарты жасалған күн мен орны;

6)     егер олар төленуге тиіс болса, негізгі міндеттеменің сомасы мен проценттінің мөлшерін көрсету;

7)     егер олар төленуге тиіс болсанегізгі міндеттеменің сомасы мен проценттін төлеумерзімін көрсеу, ал егер бұл сома және  немесе процент бөлініп төленуге тиіс болса, тиісті төлемдердің мерзімі мен кезенділігін және әрқайсысының мөлшері немесе оларды айқындауға мүмкіндік беретін шарттарды көрсету;

8)     кепілге берілген жылжымайтын мүліктің тізбесі мен мекен – жайы;

9)     ипотеканың мәні болып табылаты мүліктің кепіл берушінің меншігі болып табылатынын айқындайтын қүкықтың атауы;

10) кепіл берушінің қойған қолы;

11) ипотека куәлігінің берілу күні.

   Компания қызметінің негізгі жетістіктерінің бірі және түрғын үй ипотекалық несие жүйесі жұмысының нәтижесінде қалыптасқан қағида – несиенің берілуі мен оның кері қайтарылуы компания бағдарламасы бойынша, шетелдік валюталарға қатыссыз, тек қана теңгемен жүзеге асырылады. Сондай – ақ компанияның бағдарламасы бойынша берілетің несие сыйақысының нарықтағы көрсеткішінің ең төменгі деңгейде болатынымен несие мерзімінің ұзактығымен ерекшеледі. 2003 жылы Қазақстан Ипотекалық Компаниясы 2002 жылға қарағанда ипотекалық түрғың үй кредиттерін 8 есеге жуық сатып алды (7938 млн. теңге), 2004 жылы 1 қантарда 5488 несие бойынша несие берешегінің қалдығы жоспардағы 49000 млн. теңге орнына 8116 млн. теңге болды.

        Қазіргі уақытта «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» акционері Ұлттық банк болып табылады. 2005-2007 жылдарға арналған Қазақстан Республикасында түрғын үй құрылысын дамытудың Мемлекеттік  бағдарламасының шеңберінде түрғын үйге қол жеткізуге ипотекалық несие берудегі «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» АҚ – ның Арнайы бағдарламасы бойынша ипотекалық несие, тұрғын үйді сатып алуға қол жеткізгісі келген азаматтарда 1 шаршы метрі 350 АҚШ долларына тиесілі келетін сомадан аспайтын және «ҚИК» АҚ-ның ипотекалық түрғын үй несиелерінің негізгі талаптарына сәйкес беріледі. Мемлекеттік түрғын үй бағдарламасы бойынша ипотекалық несие еліміздің барлық облыстарында жүргізіледі, өйткені Қазақстанның барлық аймақтарында осындай түрғын үйлер салынбақшы.

         Бағдарламаның ерекшеліктері:

1)     сыйақы ставкасы -10%;

2)     алғашқы жарна түрғын үй қүнының 10% кем емес;

3)     несие беру мерзімі 20 жылға дейін;

4)     мерзімен бұрын несие борышын өтеу 3 жыл ішінде берілмейді.

       Мемлекеттік түрғын үй бағдарламасының қүрылысы, сыйақы ставкасын төмендету есебінен төлем ақы төлеу қабілетінің сүранымына жағдай жасау, алғашқы жарнаны төмендету және несие беру мерзімін үзарту. Мемлекеттік бағдарлама бойынша түрғын үйді сату тәртібі – ұкіметтің бекітілген Қаулысымен жергілікті атқару органдары – арқылы сатуға қол жеткізу ережелерімен реттеледі. Мемлекеттік бағдарлама бойынша түрғын үйге қол жеткізуге мүлделі Қазақстан республикасының азаматтарды Ережеге сәйкес Уәкілетті органға үміткерлердің ресми тізіміне ену үшін қажетті өтініш білдіреді.

        Түрғын үй  сатып алудағы басым қуқықтың берілуі:

1)     балалары бар жас отбасына;

2)     мемлекеттік бюджеттің қаражаты есебінде түрғын мемлекеттік органдар және мекемелердегі қызметкерлеріне;

3)     әлеуметтік саладағы мемлекеттік мекемелердің қызметкерлеріне.

       Түрғын үйді сатып алу туралы шешім қабылданғаннан кейін, Уәкілетті орган және Қазақстан Республикасының азаматы екі жұмыс күнінің ішінде заң тәртібімен белгіленген сатып алу – сату шартын жасайды, сонан соң несиегер мен серіктес банк арасында банктік несие шарты жасалады.

        Компания бағдарламасы бойынша несиелеудің негізгі шарттарының бірі – теңгемен түрғын үй ипотекалық несиесін беру. Теңгемен ипотекалық несие беру нарығын дамытудың бір жолы 2005-2007 жылдарға арналғын ҚР-да тұрғын үй қүрылысынын дамытудың арнаулы мемлекеттік бағдарламасы болып табылады.

        Тұрғын үй құрылысын дамытудың 2005-2007 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасы. Бұл бағдарламаның негізгі міндеті тұрғын үй рыногындағы ұсыныс пен сүранысты екенін, соған сәйкес осы бағытта жүзеге асырылатын нақты шараларды тізіп көрсетті. Олар: бірінші, ипотеканың несиелеуді дамыту; екінші, тұрғын үй құрылыс жинақтамалары жүйесін жетілдіру; үшінші, қолжетімді жаңа тұргын үй құрылыс үшін жергілікті атқарушы органдарды несиелеу; төртінші, коммуналдың тұрғын үй құрылысы; бесінші, құрылыс материалдары тиімді констукциялармен технологиялар өндірістерін дамыту; алтыншы, инженерлік инфрақұрылымды өркендету.