Ипотекалық несие

Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкі бекіткен Әдістемеге сәйкес  күнтізбек жылының ішінде сыйақы мөлшерлемесін 4,5 пайыздан жоғары көбейтуге болмайды.  Бірақ, бұл тек инфляция индексінің айтарлықтай өскен жағдайда, яғни шынында инфляция индексі  4,5 %-дан аса өскенде ғана (мысалы 5%-ға), ал сыйақы мөлшерлемесі тек 4,5%-ға өсуі мүмкін. 

Қазақстан Ипотекалық Компаниясының бағдарламасы бойынша алынған ипотекалық несиенің сыйақы мөлшерлемесінің жылдық 4,5 %-ға өсуі екі талай, себебі Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкінің ақша-несие саясатының басты   бағыттарына сәйкес 2003-2005 жылдарда инфляцияның ары қарай төмендеуі жоспарлануда. 

Мысал.

Қарызгер 600 мың теңге мөлшерінде 5 жылға (яғни 60 айға) жылдық 13 пайыз мөлшерлемесімен  ипотекалық несие алды.  

Ай сайын қарызгер мына сомадағы негізгі қарызды өтеуі керек:

600 000 / 60 = 10 000 теңге.

Бірінші айдағы сыйақы мөлшері:

600 000 * 13,0 / 100 / 12 = 6 500 теңге.

Осылайша, қарызгер бірінші айда:

10 000 + 6 500 = 16 500 теңге төлейді.

Екінші айдағы өтелетін сома мөлшері негізгі қарыздың қалдығы 590 мың теңгеге   тиісті 590 000 * 13,0 / 100 / 12 = 6 391,67 теңгені құрайтын сыйақы мөлшеріне байланысты белгіленеді. 

Осылайша екінші айда қарызгер :

10 000 + 6 391,67 = 16 391,67 теңге төлейді.

Нәтижесінде, соңғы айда негізгі қарыз қалдығы 10 мың теңгені құрағандықтан төлем сомасы:

10 000 + (10 000 * 13,0 / 100 / 12) = 10 000 + 108,33 = 10 108,33 теңгеге тең.

Мысалда көрсетілгендей, қарызгер бұл төлем  сұлбасы бойынша аннуитеттік жүйемен салыстығанда ешқандай қаржылық пайда көрмейді, яғни қарызгер солайша 13 пайыздық жылдық мөлшерлеме бойынша несиесін өтейді. 

Қарызгер несиені аннуитенттік жүйе бойынша өтесе де  осындай сыйақы төлейді. Тек ай сайынғы төлем құрылымы мен сомасы әр түрлі болады. 

Мысалға, дәл сондай 600 мың теңгені құрайтын жылдық пайызы 13 және 5 жылдық мерзімге алынған несие бойынша ай сайынғы аннуитеттік төлем 13 651,84 теңгені құрайды – ай сайын өзгеріссіз. 

Осылайша, осы екі схеманың айырмшылығы, бірінші жағдайда өтеу – біркелкі емес, яғни несиенің мерзімінің бірінші жартысында жеке өзіңізге немесе жанұя бюджетіне айтарлықтай жүктеме жасайды. Керісінше, аннуитеттік жүйе бойынша, қарызгер біден белгілі бір сомаға бағдар алады. 

Нақтырақ айтсақ, біз қарастырған мысалда бірінші 27 ай бойы  бірінші  сұлба бойынша өтеу аннуитеттік жүйеге қарағанда   қиынырақ тиеді.

2.2 Қазақстандық ипотекалық кредиттің дамуына ұсыныстар және оның болашағы

Қазақстан Республикасындағы ұзақ мерзімді ипотекалық кредиттеудің мақсаты – орта табысты азаматтарды жеке қаражаттары есебінен тұрғын үймен қамтамасыз етудің рыноктық принциптерге негізделген тиімді жүйесін талдап жасау. Осындай жүйе жасау арқылы мынадай шараларды жүзеге асыруға болады:

            Тұрғындардың жинақтары және басқа да бюджеттен тыс ресурстар түріндегі қажетті қаржы-қаражаттарды тұрғын үй сферасына тарту;

            Тұрғын үй рыногын мейлінше жандандыру.

Діттеген мақсатқа сәйкес қалыптасатын ипотекалық кредиттеу жүйесі мынадай талаптарға жауап беруі тиіс:

1.            Қазақстандық заңнамалық базаға және нақты экономикалық жағдайларға сәйкес болуы;

2.            Азаматтардың, банктердің, инвесторлардың қаржылық ресурстары, зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары және басқа да қаржы көздері негізінде жасалуы.

Ипотекалық кредиттеудің ұзақ мерзімді жүйесінің орнығуы мен дамуы үшін өзекті дейтін келесі негізгі мәселелерді жан-жақты қарастырып, шешу қажеттігі туындайды:

      Заңнамалық және нормативтік базаларды жетілдіру, зейнетақы активтерін орналастыру іс-әрекеттеріне өзгертулер енгізуді ипотекалық кредиттеуге қосымша қаржыларды тарту мақсатын көздеп жүргізу;

      Ипотекалық кредиттер беру қызметіне мүдделі екінші деңгейлі банктерді ынталандыруға қажетті критерийлерді анықтау;

      Зейнетақы активтерін басқарушы компаниялардың ипотекалық облигацияларды сатып алу ережесін талдап жасау;

      Екінші деңгейлі банктердің ипотекалық облигациялар шығару ережесін талдап жасау;

      Ипотекалық кредиттер алатын азаматтарды, кредиторларды, инвесторларды салықтық ынталандыру;

      Несие алушыларды әлеуметтік қорғау механизмдерін талдап жасау;

      Жеке және мүліктік сақтандыру рыногын мейлінше дамыту.

Ипотекалық кредиттеуді кең көлемде жүргізе алатын ірі мемлекеттік емес ұйымдардың қазіргі кездегі тапшылығына байланысты Қазақстан үшін ипотекалық кредиттеу жүйесін дамытудың малайзиялық моделі қолайлы болып отыр. Аталған модель тұрғын үй рыногы дамуын қамтамасыз ететін ипотекалық компания құру арқылы жүзеге асады. Ал, банктер ипотекалық пулдар арқылы қамтамасыз етілген ипотекалық облигациялар шығарып компания есебінен қайта қаржыландыруға қол жеткізеді. Уақыт өте келе еуропалық немесе американдық модельдерді қолдану мүмкіндіктері де туындап, олардың ережелерін пайдалану жақтары да қарастырылуы ашық мәселе.

Ұзақ мерзімді кредиттік ресурстарды тартатын кредиттік ұйымдар моделдерінің негізгі түрлері мыналар:

1)     Кредиторлар ипотекалық облигациялар шығарып, оларды қаржы рыноктарында өткізеді (сатады);

2)     Қарыз берушілер ұжымдық инвестициялар жүйесі арқылы қайта қаржыландырылады;

3)     Қарыз берушілер ипотекалық кредиттердің қайталама рыноктары операторлары арқылы қайта қаржыландырылады.

Рыноктың дамуы барысында кредиттік ресурстарды ұзақ мерзімге тартудың басқа да модельдері пайдаланылуы мүмкін:

1)     Ипотекалық кредиттеуге ұзақ мерзімді ресурстарды тарту негізгі көздеріне кредиттік желілер ашып, займдарды беруге ынталы банктер, сондай-ақ басқа да ұйымдар (қорлар) тартылады;

2)     Екінші деңгейлі банктер шығаратын ипотекалық облигацияларды институционалдық және басқа да инвесторлар арасында орналастыру қолға алынады;

3)     Мақсатты облигациялық займдарды орналастырудан түскен қаражаттар есебінен қаржыландыру орын алады;

4)     Кепілдікке салынған мүлікті қайталама рынокта сату есебінен қаржы көздері ашылады.

Қазақстан Республикасы Үкіметінің 28.11.2000ж. қаулысымен бекітілген «Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру және ипотекалық кредиттеу жүйесін дамыту Бағдарламасында» осы мәселені жүзеге асырудың іс-шаралар жоспары жасалған[1].

Бағдарламада көрсетілген негізгі шаралар тізбегі мынадай:

1.      екінші деңгейлі банктердің ипотекалық кредиттеуді жүзеге асыруын реттейтін нормативтік-құқықтық актіні талдап жасау.

2.      тұрғын үй құрылысы саласында ипотекалық кредиттеу жүйесін дамытудың нормативтік-құқықтық базасын жетілдіру.

3.      Қазақстан Республикасы Президентінің Заң күші бар «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» жарлығына өзгертулер мен қосымшалар енгізу.

4.      Қазақстан Республикасының «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңына өзгертулер мен қосымшалар енгізу.

5.      Қазақстандық екінші деңгейлі банктердің ипотекалық облигациялар шығаруы туралы ережені талдап жасау.

6.      Зейнетақы активтерін басқарушы компанияларды зейнетақы және меншікті активтері есебінен екінші деңгейлі банктердің ипотекалық облигацияларын сатып алуы туралы ережені дайындап, бекіту.

7.      Қазақстан Республикасы Президентінің Заң күші бар «Қазақстан Республикасындағы банктер және банктік қызмет туралы» және «Банкроттық туралы» Қазақстан Республикасының Заңына өзгертулер мен қосымшалар енгізу.

Ұзақ мерзімді ипотекалық кредиттеудің біртұтас жүйесін жасау ипотекалық кредиттердің бастапқы және қайталама рыноктарының өзара әрекеті негізінде құрылады. Қазақстандық тәжірибеде қолданылатын бұл жүйенің жалпы қарағандағы жобасы мынадай болып келеді:

Ипотекалық кредиттердің бастапқы рыногында кредиторлар тұрғындарға ипотекалық кредиттер береді. Кредиттік ресурстардың жедел қайтарымын қамтамасыз ету үшін және соның негізінде өтімділік проблемасын шешу мақсатында кредиторлар қайталама рынокта арнайы құрылған оператор-ұйымдарға талап ету құқықтарын береді. Бұл жағдайда бастапқы кредитор мен талап ету құқығы берілген агенттік арасында келісім жасалады, сондай-ақ кредитті сенімді басқару үшін бастапқы кредитормен келісім-шартқа қол қойылады. Мұның өзі кредитордың қарыз алушыны қадағалауына мүмкіндік береді және кредиттік қызметі үшін комиссиялық төлемдерді алуына және агенттіктен алынған қаражатқа өзінің кредиттік операцияларын кеңейтуге жол ашады.

Агенттіктің біліктілік туралы талаптарына сай келетін кредиторлар ғана оның серіктесі бола алады. Кредитор тартылатын кредиттердің немесе кепілдіктердің бекітілген талаптар мен стандарттарға сай екендігі туралы агенттікке мәліметтер беруі қажет, сондай-ақ агенттікке тұрақты түрде керекті қаржылық ақпаратты, басқа да өзара қатынастарға байланысты құжаттарды жеткізуді қамтамасыз етуі тиіс.

Агенттік оқтын-оқтын ипотекалық кредиттердің белгілі бір бөлігін тексерістен өткізеді. Егер тексеріс барысында сапасыз немесе стандартқа сай емес кредиттер табылған болса, онда кредитор қателікті түзетуі тиіс немесе кредитті сатып алуы (қайтаруы) қажет. Кредитор тарапынан сапасыз қызмет көрсету фактілері анықталған жағдайда агенттік кредитормен арадағы келісім-шартты бұзуға құқығы бар.

Агенттік кредит қайтару ықтималдығын бағалайтын критерийлерді талдап жасайды. Критерийлер арқылы қарыз алушының төлем қабілеттілігі, кредиттік тарихы мен жеке қаражаты, кепілдікке беретін мүлкінің құны мен ағымдағы жағдайы (қарыз алушының андеррайтингі) бағаланып, сарапталады. Ипотекалық кредиттер бойынша құжаттардың заңдық күші бар. Онда көрсетілген құқықтарды жүзеге асыру жауапкершіліктері кредиторға жүктеледі. Кредиттерді сенімді басқаруға алу келісім-шарты шеңберінде кредитор бақытсыз жағдайлардан сақтандыру, өмірі мен еңбекке жарамдылығын, сондай-ақ ипотекалық объектілерді де сақтандыру жөніндегі бақылауды өз құзырына алады. Сенімді басқару механизмі кредитор банкроттыққа ұшырайтын болса кредит «иесінің» құқықтарын қорғайды.[2]

Сенімді басқару есепшоттарын кредиттерге қызмет көрсету үшін пайдалану әрбір ай сайын есеп беруді міндеттейді. Мұның өзі агенттіктер мен кредиторлар операцияларын ҚР-сы Ұлттық Банк тарапынан бақылау механизмінің іс-әрекеттері арқылы қамтамасыз етуге мүмкіндік береді. Ипотекалық кредиттердің қайталама рыногының мамандандырылған институтының қызметі бастапқы кредиторлардың тәуекелдігін азайтып, жалпы ипотекалық кредиттеудің тәуекелдіктерін қайта бөлуге мүмкіндік туғызады. Бұл арада әңгіме өтімділік тәуекел мен проценттік тәуекелді кеміту туралы болып отыр, себебі бастапқы кредиторлардың активтері мен пассивтері құрылымының сәйкессіздіктері орын алатын кездері аз емес екендігін тәжірибе көрсетіп жүр.

Агенттік мемлекеттік құрылым ретінде банктердің кепілдіктерін сатып алумен шұғылданады. Басқаша айтқанда, банктер тұрғын үй сатып алу үшін немесе оның құрылысы үшін кредиттер береді, бірақ бұдан кейін кредиттерді қайтару және басқа да ипотекалық міндеттемелер агенттіктердің құзырына беріледі, ал агенттіктер, өз кезегінде банкке алған ақшаларын қайтарады. Осы сәттен бастап қарыз алушы кредитті процентімен қоса банкке емес агенттіктің өзіне қайтаратын болады. Банктер өз тарапынан кредитке қызмет көрсетеді және өзіндік табыс көздерін сол қызмет көрсетулерден ғана іздеп табады.

Агенттік өз қаражатын толықтыру мақсатында бағалы қағаздар, ипотекалық облигациялар шығарады және банктерден басқа да қаражат құралдарын сатып алады. Нәтижесінде тұрғын үйді қаржыландыру жүйесі капиталдар рыногы арқылы жұмыс істейтін болады да банктердегі тұрғын үйді кредиттеу ресурстарының көлемі ұлғаяды, ал агенттіктер банктердің облигацияларын бағалы қағаздар рыногында сату арқылы жанданып, мемлекет тарапынан қаржылық көмекке мұқтаждығын жояды.

Қазіргі кезде отандық инвесторлар (әсіресе институционалдық инвесторлар) мемлекеттік емес бағалы қағаздар рыногында қаржылық құралдарды таңдау ісінде едәуір шектеулерді бастан кешіріп отыр. Сондықтан, ипотекалық облигациялардың пайда болуы өтімділігі бар мемлекеттік емес бағалы қағаздар рыногын қалыптастыруға алғашқы қадамдардың бірі болатындығына сендіреді. Мұның өзі құрылыс экономикасының нақты секторына қаражаттар тартуға көмектесетін факторға айналады.

Ұзақ мерзімді ипотекалық кредиттеудің рыноктық жүйесін қалыптастыру процесінде мемлекеттің негізгі функциясы – сенімді заңнамалық және нормативтік база жасау. Мәселен, кредиттеу жүйесін банктер үшін тәуекелдігі мейлінше кем, барынша тиімді, азаматтар үшін қаржылық қауіпсіз және кредиттерді жергілікті мөлшерде жасау қажеттігінде болса керек. Сонда ғана мүдделер мен құқықтар тепе-теңдігіне қол жеткізуге жаңа жолдар мен арналар ашылып, жылжымайтын мүлікті, атап айтқанда тұрғын үйді ипотекалық кредиттеу жүйесін жетілдіріп, оны шын мәніндегі халықтың әлеуметтік жағдайын жақсарту құралына айналдырудың сәті түседі. Сонда ғана ипотекалық кредиттеу өз мақсатының үдесінен шығады деп айтуға толық сенімділік туатындығы сөзсіз.

Бірқатар сарапшылардың пікірлері бойынша, ҚР-ғы халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету мәселесінің ойдағыдай жүргізілуі мынадай факторларға байланысты: отандық құрылыс саласының қарқынды дамуы, тұрғын үйдің бастапқы нарығының бәсеке қабілеттілігінің жоғарылауы, соның салдары ретінде жылжымайтын мүлікке бағаның өсу үрдісінің бәсеңдеуі, азаматтардың нақты табысының жоғарылауы, нормативтік-құқықтық базаның жетілуі мен дамуы, ипотекалық несиелендіру бойынша мерзімнің ұзартылуы және пайыздық қойылымның төмендеуі.[3]