Ипотекалық несие

Бірақ, біздің қоғамымыздағы көп адамдар тұрғын үй сатып алудың жаңа формасына өтуге дайын болды ма? - деген сұрақ туады. 2002 жылдың тамыз айында Алматы қаласында "КОМКОН - 2 Евразия" компаниясымен ипотекалық несие жайында халықтан сұрау өткізілген болатын. Ол бойынша халықтың жартысынан да азын сұраған кезде , 43 % -ы ғана ипотека дегеніміз не екеніне? – жауап бере алды. Қалған сұрақтар тек ипотека жайында мағлұмат білетін адамдарға қойылды. Бірінші интервьюден кейін тек 696 адам ішіндегі 300 адамға ғана сұрау жасалды. Өткізілген сұрау бойынша 5%-і  ипотекалық несиені қолданғаны туралы айтты. Бұлардың ешқайсысы ипотеканы қолданғанына реніш білдірмеді. Ал қалған 95%-ы ипотека жайында не білетіні туралы айтты. Бұл сұраудың қорытындылары 2-қосымшада көрсетілген.

Сұрау бойынша, 40%-ға жуық халық өзінің тұрғылықты жерін қанағаттанарлықсыз көзқараспен қарайды (оның ішінде 30-39 жастар аралығындағылар өте көп). Әдетте кейбіреулері тұрғын үй жағдайын жақсартқысы келмеді. Сонымен қатар 32%-ға жуық халық ипотеканы қолдануға дайын екенін білдірді. Бірақ, несие алмаудың негізгі себебі - ақша табысының тұрақсыздығы жэне халық жұмыстың келешекте болмай қалуының салдарынан да қорқынышы болды.

Кесте 4. Ипотекалык несиені алмау жөніндегі шешімге әсер ететін негізгі

қиындықтар( %) *

*"Несиабильность мешает развитию ипотечного кредитования". Авторы: "Комкон-2 Евразия" - Интернет газета "Навигатор", 14 тамыз

Қорытындылай келсек, сол кездегі сұрау бойынша халық ипотекалық несие алуға дайын емес болғанын байқаймыз. Оның себебі - ипотекалық несие бойынша мәліметі аз болды және халықтың көбісінің әлеуметтік жағдайы бірқалыпты болмады. 2003 жылы ипотекалық несие дамуында дамуында жағымды  жағдайлар көріне бастады. Егер де 2002 жылғы КИК-ның бағалауы бойынша Алматы қаласында 1 ай ішінде 205-300 аралығында ипотекалық несиелер және тұрғын үй сату-сатып алу келісімдерінің жалпы саны 10% - 13% аралығында берілген болса, онда 2003 жылы ипотека бойынша келісімдер тез арада жоғарылап кеткенін байқауға болады. Қазіргі кезде 600-700 келісім ай сайын жасалатынына ешқандай күмәнсіз қарауға болады (25-30%). 2001 жылы ипотекалық несиенің мөлшері 20%-дан 24%-ға дейін құрайды, мерзімі 5 жыл ғана болады, 2002 жылы ипотекалық несиенің мөлшері 16% - 19%-ға дейін төмендеді, ал мерзімі 10 жылға дейін ұзартылды, 2003 жылы 12,5% жылдық мөлшерімен және мерзімі 20 жылға дейінгі несиені алуға мүмкіндік туды. Айта кететін бір жай, несиенің белгіленген мерзімі мен оны ұзартқаннан кейінгі мерзімнен өте көп айырмашылығы жоқ. Мысалы, 12% мөлшерімен 20 жылға 10000 у.е несие алсақ, онда ай сайынғы төлем 110 у.е құрайды. Сол сияқты несие мерзімін 25 жылға ұзартатын болсақ, ай сайынғы төлем 105 у.е құрайды, 5 у.е ғана төмен және де мерзімі 5 жылға созылады. 2003 жылы ипотекалық несиелеу Қазақстанның барлық аумағында дамымады. Негізінен тек Алматы, Астана және Атырау қалаларында жақсы дамығанын байқауға болады, өйткені, бұл жердегі жылжымайтын мүлікке деген баға деңгейінің жағымды болуы әсер етеді және оңай болжам жасауға болады. 2003 жылға қарай ипотекалық несиелеу бойынша жағдай күрт өзгеріп, Ақтау, Шымкент, Ақтөбе, Орал, Өскемен, Карағанды, Павлодар сияқты қалаларда ипотекалық несие беру қарқынды жүреді. Ипотекалық несиелеудің Қазақстанда тез арада дамуы ТМД-ң басқа қалаларына, әсіресе, Украина үшін үлгі болды. 2003 жылдың тамыз айының соңына қарай Сергей Тигипконың басшылығымен Қазақстан Республикасына Украина делегациясы келді. Бұл делегацияда ипотекалық несие жүйесінің дамуы және тәжірибе жинау мәселелері қарастырылды.

2004 жылы Қазақтандағы ипотекалық несие нарығы өздігінен Қазақстан Республикасындағы Үкімет тұрғын үй бағдарламасындағы көрсеткіштерге ие болды. 14 сәуірде Қазақстан Республикасының бюджетті жоспарлау және экономика министрі Қайрат Келимбетов Үкімет жиналысында: ҚИК-мен және қаржы ұйымдарымен берілетін несиелердің мерзімі 15-20 жылға дейінгі аралықта, алғашкы салым көлемі 15%-дан 30%-ға дейін, және пайыздық мөлшерлеме 12-13% болуы керек, ал Тұрғын үй бағдарламасындағы несиенің пайыздық мөлшерін 9-10 % деңгейде қалыптастыруды, алғашқы салым тұрғын үй құнынан 10% деңгейде болу керек екенін қарастырды. Сонымен қатар несиелеу мерзімі 20 жылға дейін берілетінін. Бірақ, несиелеудің шарттары жылдан жылға өзгеріп отыратындығын айтқан болатын.

              Кейінгі жылдары ипотекалық несиелеу жүйесіндегі нәтижелер, ипотекалық несиелеу жүйесіне инвестиция көзі – ипотекалық облигация нарығының дамуынсыз мүмкін емес. Ипотекалық облигацияны шығару және орналастыру процесімен ҚИК-тің ипотекалық дамуының бүтіндей динамикасы байланысты, ал тұрғындар үшін несиенің арзандауы ипотекалық облигацияларды орналастыру құнына байланысты. Ипотекалық облигацияның басқа қаржылық инструменттерден ерекшелігі, ҚИК-ға жататын ипотекалық несие бойынша талап ету құқықтарының кепіл ретінде тікелей қамтамасыз етуі болып табылады, ол облигацияларға инвестициялау объектісі ретінде жоғары сенімділікті береді. Берілген кепілді қозғалатын мүлік кепілін тіркеу туралы заңға сәйкес компания тіркелген кепілді стандартқа сәйкес, кепіл сапасының сәйкестігін ғана емес, сонымен бірге облигация бойынша кепіл құны компанияның міндеттемелерін қаншалықты жабатындығын тексеретін, облигация ұстайтын өкілдер және тәуелсіз аудитор үздіксіз бақылайды.

              Алғашқы рет тек Қазақстанда ғана емес, ТМД-да  да ипотекалық облигацияларды компания 2002 жылы, қарашада орналастырды. Ипотекалық облигацияның пайда болуымен инвесторларда, инвестициялау үшін жаңа альтернативті инструмент пайда болды. Ипотекалық облигация нарығының дамуы ҚР ҰБ-імен бүтіндей қор нарығының дамуының басым бағыттарының және жекелей зейнетақы жүйесінің бірі ретінде жарияланды. Халықтық тәжірибе көрсеткендей, әсіресе институционалдық инвесторлар (зейнетақы және инвестициялық қорлар) ипотекалық облигациялардың негізгі ұстаушылары болып табылады. ҰБ және ҚИК-сы ипотекалық облигациялардың инвестициялық сипатын көтеру үшін ҚР-ның заңнамасына өзгертулер енгізу бойынша үлкен жұмыс жүргізді. Практика көрсеткендей, шаруашылық субъектінің банкротқа ұшыраған жағдайда кредиторларға салынған ақшаны қайтару мәселесі туады. Осымен байланысты, «Банкроттық туралы» Заңға өзгертулер енгізілді, оған сәйкес ипотекалық облигация бойынша қамтамасыз ету, ипотекалық облигация эмитентінің оның банкроты жағдайында ликвидациялық конкурстық массадан шығарылады және инвесторлар салынған ақшаның сақталуына сенімді болады. Ипотекалық облигациялар – осындай артықшылықтарды қамтитын тек бір ғана қаржылық инструменттер. ҚИК-тің ипотекалық облигацияларды инвестициялық тартуды жоғарылату үшін, екінші деңгейдегі банктер үшін пруденциалдық номативтер қарастырылған. Мәселен, компанияның ипотекалық облигацияларын 20% тәуекел дәрежесі бойынша өлшеу, сонымен қатар оларды мемлекеттік бағалы қағаздар қатарында өтімділігі жоғары активтер тізіміне қосу.

              Отандық институционалдық инвесторлардың негізгі категориясы – зейнетақы қорларын тарту үшін шаралар құрылды. Олар үшін, ипотекалық облигацияларға зейнетақы активтерін инвестициялаудың жеке нормативы – зейнетақы активтерінің мөлшерінен 15%-ға дейін қарастырылған. Бұдан басқа, компанияның облигацияларына зейнетақы жинақтарын инвестициялау бойынша шектеулер алынып тасталған.

              Келесі элемент - өзгермелі және инфляция деңгейінде негізделетін сыйақы мөлшерлемесінің құрылымы. Сонымен бірге, Қазақстанның қор нарығында бірінші рет қолданылған сыйақы мөлшерлемесі ауыспалығының белгілі бір шектері қарастырылған. Компания айналыс мерзімі 10 жыл корпоративтік облигацияларды шығарды. Бұл компанияның облигацияларын өз кезегінде басқа корпоративтік облигациялар үшін «бенчмаркқа» ауыстыруға көмектесті. ҚИК-тің жүргізген іс-шаралары Қазақстанда ипотекалық облигация нарығын жетісті шығаруға көмектесті. Бүгінгі күні компания облигациялары, отандық қор нарығында өтімді корпоративтік облигациялар болып табылады. Бірақ, облигациялардың инвестициялық сапасын іске асыру бойынша жұмыс, оның ішінде ҰБ-пен біріккен осы аядағы құқық қатынастарын реттейтін ҚР-ның заңнамасын іске асыру бойынша қызмет те жалғасуда. Бағалы қағаздардың негізгі элементтерінің бірі – оның өтімділігі. Корпоративтік қағаз үшін әр елде жоғары өтімділік – бұл, ҰБ-пен РЕПО-ны жүргізу мүмкіндігі. Осымен байланысты компанияның ипотекалық облигацияларының өтімділігін тереңдету үшін, оларды ҰБ-пен қайта қаржыландыру үшін сәйкес тізімге қосылу, әсіресе ҰБ-пен ұсынылған ипотекалық облигациялар кепіліне алынған РЕПО облигацияларына тартымды мөлшерлемелер мен жоғары шектеулер мүмкіндігі қарастырылады.       

Орналастыруға арналған облигациялар.

2005 жылдың 1 наурызындағы жағдай бойынша Компания ипотекалық облигациялардың он шығарылымын тіркеген, олардың алтауы толығымен таратылған. Сондай-ақ 20 млрд. теңге сомасына арналған облигациялық бағдарлама тіркелген. 

              «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» бағдарламасы бойынша тұрғын үй ипотекалық қарызын алу тәртібі мынадай кезеңдерден тұрады:

1. Қарызгердің алдын-ала біліктілігін жүргізу. Бұл кезеңде Сіз несиелендіру шарттары жөнінде, Сіздің құқықтарыңыз және міндеттемелеріңіз жөнінде барлық қажетті ақпараттарды ала аласыз және сонымен қатар тұрғын үй ипотекалық қарызын алу бойынша өз мүмкіншілігіңізді бағалай аласыз. Алдын ала біліктілікті Қазақстан Ипотекалық Компаниясының   офисінде (Алматыда) немесе Компанияның кез-келген филиалында немесе серіктес банктің есеп айырысу-кассалық бөлімінде өтуге болады. 

2.  Тұрғын үйді таңдау (оны сатып алуға қарыз алған жағдайда). Сіз алғыңыз келетін үйді өзіңіз таңдап алуыңыз  керек. Бұл кездегі ең маңыздысы банктің бұл тұрғын үйді тұрғын ипотекалық қарыз бойынша кепілдік ретінде қабылдауға келісуі болып табылады.

3. Сіз таңдаған тұрғын үйді бағалау.  Сіз таңдаған тұрғын үйді  мемлекеттік лицензиясы бар тәуелсіз бағалаушы бағалайды.  Кепілге берілетін жер учаскесі бар тұрғын үйлерді   «Жылжымайтын мүлік жөніндегі Орталық» РМК  бағалайды. 

4. Андеррайтинг. Бұл кезеңде Сіз таңдаған банк Сіздің қарыз өтеу мүмкіндігіңізді бағалайды және Сіз ұсынған ақпараттардың нақтылығын тексереді. Бұл жерде қарыз алудың бір шарты Сіздің өміріңіз бен еңбек қабілеттігіңізді сақтандыру болып табылады. 

5. Шарттардың бекітілуі:

а) Сіз бен Банк арасындағы банк қарызы туралы шарт;

б) Сіз бен сатушы арасындағы тұрғын үй сату және сатып алу           шарты.

6.Тұрғын үй сатушысымен есеп айырысу.

7. Сатып алынған тұрғын үйді бірінші жылға сақтандыру.

8. Ипотека  шартын бекіту және оны Жылжымайтын мүлік жөніндегі орталықта мемлекеттік тіркеуден өткізу.

 Қазіргі таңда қаржы нарығында ипотекалық несиелер теңгемен және шетел валютасында беріледі. Екінші жағдайда, яғни несиені шетел валютасында алғанда, қарызгерлер банкке теңге бағамының төмендеу салдарынан құралатын айырмашылықты төлеулері қажет.  Мысалы, 2002 жылы теңгенің АҚШ долларына шаққандағы бағамы 3,3%-ға төмендеді. Осының нәтжесінде, егер ипотекалық несие жылдық 18% мөлшерлеме негізінде алынса, теңгемен ол жылдық [18 +3,3 = 21,3] %-ды құрайды. 

Көптеген банктер мен банктік емес ұйымдар ипотекалық несиені теңгемен ұсынады, бірақ АҚШ долларына  байланыстырып қояды (валюталық баламалығын белгілейді немесе бағам өзгеруінің индексациясына қатысты). Бағамға байланыстылық дегеніміз – кредитор банк шетел валютасының бағамына байланысты несие сомасын қайта есептеп отырады дегенді білдіреді. Мұндай несиелердің шетел валютасындағы несиелерден еш айырмашылығы жоқ. 

Сіз ипотекалық несиені теңгемен алғанда, теңге бағамы жайлы қам жемейсіз. Қандай да жағдай болмасын ол Сіздің берешегіңізге  ықпал етпейді, яғни Сіз өз несиеңізді теңгемен өтейсіз және негізгі қарыз сомасы өзгермейді. Осылайша Сіздің несие  өтеу қабілетіңізге нұқсан келмейді.

Теңгемен алынған несие де инфляция индексіне негізделген ауытқымалы сыйақы мөлшерлемесін белгілеу арқылы индекстендіріле алады. Бұл индекс тұрақтылау, себебі оны мемлекет тиімді түрде тұрақтандырады. Екіншіден, соңғы жылдарды оның төмендеуі байқалады .

  Егер ипотекалық несиенің сыйақы мөлшерлемесі инфляция индексіне байланысты болса, онда ол келешек төлемдер мөлшерін белгілеуі: 

 Қазақстан Ипотекалық Компаниясы халықаралық тәжрибені  зерттеу негізінде сыйақы мөлшерлемесінің бақылаусыз өсуінен қорғайтын механизм жасады, атап айтқанда жаңа инструмент – сыйақы мөлшерлемесінің жоғарғы шегін әзірледі.

Сыйақы мөлшерлемесінің жоғарғы шегі – түрлі факторларға қатыссыз ипотекалық несие бойынша белгіленетін мөлшерлеменің максимальді мәні.