Ипотекалық несие

       Бірінші. Ретте атап көрсетілген, яғни тұргын үй саласына инвестиция тартуда ипотекалық несиелеу ең тиімді жолдардың бірі екеніне тоқталған Даниал Ахметов аталған қызмет түрі қазіргі уақытта еліміздің аз ғана тобына ғана қолайлы жағдай туғызып отырғанын, оның негізгі себебі түргындарды алғашқы жарна қаражатының жеткіліксіз екенін атап өтті.

       Қазіргі 13-15 пайыздық ставка 9-10 пайызға дейін азайтылып, ипотекалық несиелер үшін қайтару мерзімі бүгінгі 10 жылдан 20 жылға дейін ұзартылмақ, ал алғашқы төлемақы жарнасы 15-тен 10 пайызға дейін төмендетілмек.

        Екінші. Тұрғын үй құрылысы жинақтамалары жүйесін жетілдіру. Бүл жүйе Қазақстанда жаңадан қалыптасып келеді. Үкімет басшысы осыған орай салымшыларды молынан тарту үшін жинақтаудың алғашқы төлем ақы жарнасы 50-ден 25 пайызға дейін төмендету, несиені қайтару мерзімін қалған сома бойынша 15-тен 25 жылға дейін ұзарту бағдарлама барысында қарастырылған.

       Үшінші. Жаңа қолжетімді түрғын үй құрылысы үшін жергілікті атқарушы органдарды несиелеу. Бұл жердегі ең маңызы мәселе, деп атап көрсетті Премьер-Минимтр Даниал Ахметов осы жүйе бойынша салынған арзан пәтерлердің алыпсатарлық арқылы үстеме бағаға сатылуына жол бермеу. Сондықтан да Үкімет түрғын үйді несиелеу сатудың тиісті ережелерін әзірлеуде. Сонымен қатар, жеке сектор да мемлекет құрған ипотекалық несиелеу мен тұрғын үй құрылыс жинақтамалары жүйелеріне қатысушылар тарапынан түсетін төлемге қабілетті сүранысқа қызығушылық танытып, арзан әрі жайлы тұрғын үй құрылысының қарқынын арттырмақ.

       Төртінші.   Коммуналдық тұрғын үй салу, яғни мемлекет түрғын үй проблемасын шешу жөнінде белгілі бір міндеттемелер алатын жекелеген азаматтар категориясын баспамен қамтамасыз ету жергілікті атқарушы органдардың құзыры болып табылады. Осы мақсатта әр облысты жыл сайын кем дегенде 100 пәтерлік  үй салу көзделген. Үш жылдағы  жалпы қаржылық шығын 18,9 миллиард теңгені құрайды.

        Бесінші. Құрылыс материалдарды, тиімді конструкциялар мен технологиялар өндірісін дамыту, яғни елімізде әйнек, шыны талшығын, металды алмастыратын алюминий қүймаларынан, композиттік және басқа материалдардан жасалған конструкциялар шығару жөніндегі кәсіпорындар жоқ екен. Соған орай, бағдарламада құрылыс материалдарының,  технологиялардың отандық өндірісін дамыту жөніндегі шаралар белгіленген.

         Алтыншы. Тұрғын үй бағасының елеулі құрамдасы инженерлік коммуникацияларға кететін шығындар екенін ескерсек, инженерлік инфрақұрылымды дамытудың қажетті айқындала түседі. Мемлекеттік бағдарлама іске асырудын күтілетін нәтижелер 2005-2007 жылдары іске қосылатын тұрғын үй 12 миллион шаршы метр болады; 45 мыңнан астам адам үшін жаңа жұмыс орындары құрылады; тұрғын үй қорының қолайлылығы және қалалар мен басқа елді мекендердің архитектуралық бейнесі жақсарады және т.с.с.

          2005 - 2007 жылдарға арналған ҚР тұрғын үй құрылысы дамуының мемлекеттік бағдарламаны жүзеге асыру үшін келесідей қаржыландыру ресурстары мен көздер қажет етіледі: 3 жылға 150,0 млрд. теңге мемлекеттік ресурстар, соның ішінде 2005 жылы – 60,5 млрд. теңге, 2006 жылы – 63,7 млрд. теңге, 2007 жылы – 25,8 млрд. теңге. Сонымен қатар, 2005 жылы несиеге берілген 42 млрд. теңге 2007 жылы қайта инвестицияланады.

           Бағдарлама келесі бағыттар бойынша жүзеге асырылады:

Тұрғын үй құрылысының ұсынысын ынталандыру:

1.      Жалпы сипаттағы жүйелік шаралар:

1.1 тұрғын үй бір шаршы метр құрылысының күнін төмендету;

1.2 жеке тұрғын үй құрылысығ дамыту;

1.3 жеке капитал инвестициясын тарту негізінде тұрғын үй құрылысы;

1.4 жаңа технология еңгізу мен тиімді, экологиялық таза құрылыс

    материалдар өндірісін дамыту.

2.      Халықтың әлеуметтік қорғалатын орта топтары үшін құрылысты ынталандыру:

2.1 коммуналды тұрғын үй құрылысы;

2.2 мемлекеттік қаражат есебінен тұрғын үй құрылысы.3

3. Төлем қабілеттілігі бар сұранысты ынталандыру:

3.1 ипотекалық несиелеу жүйесін жақсарту;

3.2 құрылыс жинақтар жүйесін дамыту.

Бағдарламаның шеңберінде тұрғын үй құрылысы жоспарланып, оның шаршы метрі 350 АҚШ долларынан аспайтын болуы керек. Компания бағдарламасы бойынша берілген тұрғын үй ипотекалық несиесінің ставкалық сыйақысы өзгермелі; оның өзгерісіне ұшырауы бір жылға шағып есептегендегі құнсыздану индексіне байланысты болады. Несие алушының белгіленген ставка бойынша несиесін қайта қарау мерзімі басталғанға дейінгі қайтару мерзімі – белгіленіп қойылған мерзім болып есептеледі. Несие алушыны айтарлықтай зиян келтіретіндей дәрежесі құнсызданудан қорғау үшін сыйақының жоғары шегі алынады, ол әрбір екінші белгіленіп қойылған мерзімнің аяғына дейін өз күшінде болады.

       Банк ипотекалық тұрғын үй несиесі бойынша талап ету құқығын кері өтеп алуды төмендегі жағдайлар бойынша:

1)     Компанияның талаптарына ипотекалық тұрғын үй несиесінің сәйкес келмеуі;

2)     Ипотекалық немесе несиелік шарт бойынша қарыз алушы міндеттері орындалмаса немесе орандауға жатпаса;

3)     өзге де талаптарды орындамаса;

4)     талдамалы ипотекалық куәлікті алмастыру.

           Банктердің несиелері экономиканы тұрақтандыруда ең манызды фактор болып табылады [5,54-62б].

Тұран Әлем Банкінің Ипотека несиелерінің көлемі мен саны

1.    Тұран Әлем Банкі тобы бойынша ипотекалық несиенің көлемі 409 млн Ақш долларын құрады;

2.    2004 жылға қарағандағы өсімі 60 пайыз;

3.    «ТӘБ ипотека» компаниясының ортақ несиелік портфелі 317 млн. АҚШ долларын құрады;

4.                          «ТӘБ ипотекасы» 2005-2007 жылға Мемлекеттік тұрғын үй құрылысты өткізу бағдарламасына қатасды;

5.    2005 жылы «ТӘБ ипотека» франчайзинг жүйесінін өткізуге қатысты;

6.    20 млн. АҚШ доллары көлемінде AG  Dreasdener Bank-тен банктік заем тартылды [7, 8-10б].

2 Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің талдауы

2.1 Қазақстандағы тұрғын үйді несиелеу және Қазақстанның ипотекалық компаниясы

              Ипотекалық кредит беру – тұрғын үй саласына инвестициялар тартудың ең тиімді тәсілдерінің бірі. Дәл осы ипотека халықтың – тұрғын үй жағдайларын жақсарту, банктердің – тиімді және пайдалы жұмыс істеу, құрылыс кешенінің - өндірісті ырғақты жұмыспен жүктеу және халыққа ипотекалық несие беруді кең қолдануға жәрдемдесетін экономикалық өсуге ынталы мемлекеттің мүдделерін үйлестіруге мүмкіндік береді.

              Азаматтарға ипотекалық несиелер беруді екінші деңгейдегі банктер 1998 жылдан бастап жүзеге асыруда. Ипотекалық несиелер бойынша сыйақының бастапқы мөлшерлемесі жылына 20%, бастапқы жарна мөлшері 40-50%-ға жуықты құрады, несие 5-10 жылдан аспайтын мерзімге беріледі.

              Елдегі ипотекалық несие берудің дамуымен ипотекалық несие берудің негізгі өлшемдері азаю жағына қарай өзгерістерге ұшырады. Мәселен, 2003 жылдан бастап екінші деңгейдегі банктердегі сыйақы мөлшерлемелері жылына шамамен 12-15%-ды құрайды, бастапқы жарна мөлшері жылына 15-20%-ға дейін төмендеді, несие беру мерзімі орта есеппен 10-15 жылды құрады.

              Алайда, ипотекалық несие беру жүйесінің осындай дамуы кезінің өзінде қызметтер көрсетудің бұл түрі ҚР азаматтарының аз санатына ғана қолжетімді болды. Негізгі себептердің бірі халықта сыйақы төлеу мен бастапқы жарна үшін жеткілікті қаражаттың жоқтығы болып табылады. Осыған байланысты Казақстан Республикасы ипотекалық несие жүйесінің малазиялық моделін таңдады. Оның негізінде нарықтың екі деңгейлі структурасы - батыстық ноу-хау жатыр. Осының арқасында банктер ипотекаға арналған "ұзақ" мақсатты қағаздарды бағалы қағаз нарығында аккумулировать ете алады. Сонымен қатар "ұзақ" және "жұмсақ" (жоғары емес % - бен) тұрғын үй несиелерін беруге мүмкіндігі туды. Бұл жердегі I-деңгей - несиелердің өздері, ал ІІ деңгей - арнайы ипотекалық бағалы қағаздар (облигациялар, салынған мүлік актілері). Осылар арқылы банктердің, несие иелерінің қамтамасыз етілуі жасалады. Қазақстан Республикасының Ұлттық банкісімен 2000 жылдың желтоқсан айының соңында "Қазақстан Ипотекалық Компаниясы” (ҚИК) ЖАҚ түрінде құрылды    (Малазиялық    "Кагамас    Берхард"    ипотекалык    компанияның аналогиясы бойынша). Ол мемлекетте арнайы ипотекалық бағалы қағаз нарығының құрылуы үшін ұиымдастырылды.

Қазіргі кезде ҚИК-тің жарғылық капиталы 2,5 млрд. теңгені құрайды. Екінші деңгейдегі банктердің ипотекалық несиелер беру көлемін ұлғайту үшін ипотекалық несиелер бойынша талап ету құқықтарын сатып алу жолымен екінші деңгейдегі банктерді қайта қаржыландыру ҚИК қызметінің мақсаты болып табылады. Осыған байланысты ипотекалық компания І – деңгейдегі нарықта коммерциялық банктермен жұмыс істейді, ал ІІ – деңгейдегі нарықта оператордың функцияларын орындайды, яғни ІІ – деңгейдегі банктерден стандарттық ипотекалық несиелерді және осы несиемен қамтамасыз етілген ипотекалық облигациялардың шығарылуын иемденіп, олардың қайта қаржыландыруын жүзеге асырады.

Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несие бойынша екі сатылы жүйенің функционалдық механизмі 1 – схемада көрсетілген.

Схема  1.  Ипотекалық несиелеудің екі сатылы жүйесі

              11                            12              13              1                                          2

              4

              3                 9

              10

              5                            6

                           8

              7

І – деңгейлі нарық

1 — тұрғын үй үшін ақша құралдарын тапсыру;

2 — тұрғын үйге меншік құқықтарын тапсыру;

3 — ипотекалық несиені беру;

4 — мүлік кепілдігі(ипотека);

9 — қарыз алушының өмірін және кепілдегі мүлікті сақтандыру;

10 — сақтандыру жағдайы басталған кезде сақтандыру өлшемін төлеу;

11 — кепілдегі мүліктің тәуелсіз бағасы;

12 — ипотеканы тіркеу және жылжымайтын мүліктің құқықтық іс жағдайын тексеру;

13 — қарыз алушы өзінің міндеттерін орындамаған жағдайда кепілге берілген мүлікке .........................................

ІІ – деңгейлі нарық

5 — уступка прав требований по ипотечному кредиту;

6 — ипотекалық несиелер үшін ақша құралдары;

7 — ипотекалық облигацияларды орналастыру;

8 —ипотекалық облигациялар үшін ақша құралдары.

ҚИК инфляцияның, инвесторлар маржаларының, ҚИК маржаларының, сақтандыру резервтері мен эмиссияға жұмсалатын шығыстардың деңгейіне байланысты болатын котталған мөлшерлеме бойынша талап ету құқығын сатып алады. Қызметтің барлық кезеңінде ҚИК-тің котталған мөлшерлемесі азаю жағына қарай өзгеріске ұшырады. Мәселен, 2002 жылы баға белгілеу  мөлшерлемесі 14%-ды құраса, қазіргі кезде ол 9,6%-ды құрайды. Баға белгілеу мөлшерлемесі туралы 1-қосымшада көрсетілген.

ҚИК-тің қатысуымен ипотекалық несие беру жүйесінде 14 банк және банктік операциялардың  жекелеген түрлерін жүзеге асыратын 3 ұйым жұмыс істейді. ҚИК-ның  бағдарламасы  бойынша ипотекалық несиелер беру жөніндегі өз қызметін жүзеге асыратын АҚ «Центр Кредит» банкі, АҚ «Альянс» банкі, АҚ «Каспий» банкі, АҚ «ТЕХАКАВАNК», АҚ «Нұрбанк», АҚ «Цеснабанк», АҚ «Темірбанк», АҚ «Қазақстан Халық Банкісі», АҚ «Казкоммерцбанк», АҚ «Туран Алем» банкі, АҚ «Данабанк», АҚ «Қазақстан Индустриалдық » банкісі, АҚ «Валют-Транзит» банкісі, АҚ «АТФ» банкісі, сияқты екінші деңгейдегі банктер мен АҚ «БТА Ипотека», АҚ «Астана-Финанс», ЖШС «Құрылыс Ипотека» қаржы ұйымдары ҚИК-ның серіктестері болып табылады. Бұдан басқа, екінші деңгейдегі банктердің бірқатары тұрғын үй құрылысына ипотекалық несие беруді дербес жүзеге асырады.

2001 жылғы 1 наурыздағы жағдай бойынша ҚИК екінші деңгейдегі банктерден 10 млрд. теңгеден астам сомаға ипотекалық несиелер бойынша талап ету қүқықтарын сатып алды.

Ипотекалық несиелерге кепілдік беру (сақтандыру) жүйесі екінші деңгейдегі  банктер  мен  ипотекалық  несиелерді  сақтандырушы  ұйымдар арасындағы несие бойынша несиелік тәуекелдерді бөлу жолымен ипотекалық несиелерге қолжетімді арттыру үшін қолайлы жағдайлар жасауға бағытталған

Ипотекалық несиелеу бағдарламасы Алматы жэне Астана қалаларында ойдағыдай іске асты. Жобаны өткізу уақыты барысында ҚИК жалпы сомасы 300 млн. теңгеге ипотекалық тұрғын үй несиесі бойынша 230-дан аса талап ету құқықтарын сатып алды. Несиенің орташа мөлшері 1 млн. теңгені құрайды, осы бойынша қарыз алушылардың 85% мөлшерінде ай сайын 200-300 доллар құрайтын табысы бар. Барлық несиелер теңгеде беріледі. Бастапқы жарна сомасы тұрғын үйдің 15%-ын құрайды. Несие мерзімі - 3 жылдан 10 жылға дейін. Сыйақының баға кесу мөлшерлемесі жылдық 14%. Бағдарламаның әрбір банк-әріптесі өзінше өзінің маржа мөлшерін белгілеуге құқығы бар, бірақ ол 4%-дан аспауы керек. Қарыз алушылар үшін сенімді тұрақтылықты қамтамасыз ету мақсатында ҚИК-ның несие бойынша сыйақы мөлшерлемесі жыл сайын 4,5% - дан асып өзгеруге тиісті емес.

Ипотекалық несие жүйесін ұйымдастыру бойынша 2002 жылы ҚИК- мен екі банктік емес ұйымдар және II -деңгейлі төрт банктермен жұмыс істеу туралы бас (генеральные) келісімдер жасалған болатын. 2002 жылдың 1 шілдесіне қарай қайта қаржыландыру көлемі 320 млн. теңгені құрады. Бұл жеке тұлғаларға 280 ипотекалық тұрғын үй несиелерін бергендігін білдіреді. 1-мамырда Қазақстан банктерінің жеке тұлғаларға тұрғын үйді иемденуге беретін қарыз көлемі 5,3 млрд. теңгеге дейін жетті. Халықаралық талаптарға сай ипотекалық тұрғын үй несиесінің стандарты жасалынып, өте жақсы қолданды. ҚИК – сы "Центр Кредит" банкісінің аймақтық бөлімшелермен Қазақстанның барлық аумағында - Алматы және Алматы облысында, Астана, Ақтау, Ақтөбе, Атырау, Жезқазғанған, Қарағанды, Көкшетау, Орал, Өскемен, Шымкент сияқты қалаларда өзінің программасын дамытты. Ипотекалық несие жүйесі тұтыну несиесі нарығында динамикалық және перспективалы сегменті бола бастады.