Ипотечный кредит

        О проблемах на рынке ипотечного кредитования заговорили довольно давно. Осень 2008 года стала переломным моментом для мировой экономики. Если про американский ипотечный кризис еще можно было дискутировать, докатится ли он до нашей страны или нет, то сейчас уже ни у кого нет сомнений в том, что Россия также является жертвой мирового финансового кризиса. На рынке ипотечного кредитования нашей страны кризис ликвидности отразился самым непосредственным образом – российские банки перестали получать доступ к «дешевым» западным деньгам. Это привело к тому, что одна часть банков приостановила выдачу кредитов на покупку жилья в принципе, другая – серьезно ужесточила условия их получения.

      В сложившихся экономических условиях первостепенное место при этом отводится размеру процентной ставки и первоначальному взносу по ипотечному кредиту. В 2009 году ставки по ипотечным кредитам были в основном стабильно высокими, но к концу года многие банки начали их постепенное снижение, впереди всех оказалось Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК): минимальная процентная ставка по его программе составляет на данный момент 9,43% годовых (8). В 2010 году размер ставки зависел, как и в 2009 году, от таких параметров, как стоимость заемных средств и уровень инфляции. Опосредованно ипотечные ставки ориентируются на ставку рефинансирования ЦБ РФ как некий индикатор, а она 01 июня 2010 году была снижена до 7,75% (22). От ставки рефинансирования сильно зависит процентная ставка по ипотечным кредитам АИЖК, а она уже сегодня находится в диапазоне 9,43_11,45% годовых (при условии личного страхования) и будет снижаться в 2011 году дальше. Так что остальным ипотечным программам придется держать свои ставки как можно ближе к ставкам АИЖК, чтобы быть конкурентоспособными.

      На  протяжении 2009 года минимальный первоначальный взнос по ипотечному кредиту составлял 30%, и только к концу года некоторые банки снизили его до 20% (5% у Сбербанка для «молодых семей»). Как отмечают специалисты, это было связано с желанием не проигрывать конкурентную борьбу с программой АИЖК, которая предлагает, как уже было отмечено выше, самые низкие ставки в рублях. Но поскольку у банков нет возможности снизить ставку до уровня АИЖК, они смягчили другой параметр – размер первоначального взноса. Стабилизация общей экономической ситуации и цен на недвижимость позволили банкам закладывать в размер первоначального взноса меньшие риски падения стоимости квадратного метра и снижения доходов заемщика. Однако в 2010 году массово распространение так и не получили ипотечные программы с десятипроцентным, тем более нулевым первоначальным взносом. Хотя АИЖК уже объявило о планах по снижению первоначального взноса до 10%,

правда, благодаря созданию страховой «дочки», которая будет возмещать банкам оставшиеся 20% в случае возникновения у заемщика проблем с выплатой кредита. Но это лишь подтверждает факт: рыночной возможности уменьшения размера первоначального взноса у банков пока нет.

      Одновременно  продолжают ужесточаться требования к заемщикам. Сегодня ежемесячные платежи по ипотеке не должны превышать 30% дохода заемщика. Также свернуто большинство программ кредитования на сроки более 20 лет. Наиболее востребована ипотека на 10-15 лет. Однако доля таких займов сократилась почти на 1% в пользу кредитов с большими сроками кредитования (15-20 лет). Одновременно с этим возросла доля обращений за короткими кредитами (до 5 лет) (19).

      Таким образом, можно сделать вывод  о том, что рынок жилищного кредитования в стране переживает нелегкие времена. Несмотря на оптимистичные тенденции, тесная взаимосвязь со строительной отраслью, на которую пришелся еще больший удар кризиса ликвидности, не позволяет дать четкий ответ о перспективах развития ипотечного кредитования, так как в настоящее время, застройщики и девелоперы испытывают еще большие сложности, получая меньшую поддержку, нежели государственные банки, либо рефинансирующие организации. К настоящему моменту из-за финансового кризиса в России заморожено 80 процентов жилищных строек, работы продолжаются только на объектах с высокой степенью готовности.

      Кризис  серьезно сказался на строительной отрасли России, что выразилось в резком снижении спроса на жилье, связанное с ожиданием падения цен, а также снижением доходов населения и доступности ипотечных кредитов. По экспертным оценкам, в настоящее время по ипотечным схемам в стране приобретается не более 1,5– 2% жилья. Спрос на ипотечные кредиты составляет около 2,4 – 4,7 млрд. долл. в год (27). Это свидетельствует о том, что существующая сегодня в России ипотека по – прежнему находится на начальной стадии своего развития.

      Настоящий рывок ипотечного жилищного кредитования произошел в 2006 – 2007 гг., когда началась реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Если в России за все годы до 2004 г. было выдано 40 тыс. ипотечных кредитов, то теперь была поставлена задача довести их число в 2010 г. до одного миллиона. В 2006 г. количество ипотечных кредитов в стране увеличилось в 2,5 раза и достигло 206,1 тыс. на общую сумму 260 млрд руб. (см. данные табл. 3).

Таблица 3

Ипотечное кредитование в Российской Федерации  в 2006 г. 

      Как видно из таблицы, в 2006 г. доля ипотечных  сделок (не в ценовом выражении, а  в количественном) составляла в России 9%, а за наличные – 91%. В 2009 г. доля сделок с ипотекой на рынке жилья увеличилась до 12%. В 2009 г. было построено 59,8 млн м2, за 8 месяцев 2010 г. – 28,5 млн м2, или на 4% меньше аналогичного периода предыдущего года.

      Как развивалась жилищная ипотека за последние годы свидетельствуют данные табл. 4.

      Как видно из таблицы, задолженность  по ипотечным кредитам за 2006 – 2010 гг. возросла в 8 раз, в том числе в рублях – в 10,5 раза, в иностранной валюте – в 4,1 раза.

Таблица 4

Динамика  ипотечных жилищных кредитов в РФ в 2006-2010 гг. 

      Но  темпы прироста из года в год сокращались: если в 2006 г. они составили 178,5%, в 2007 г. – 100,5%, то в 2008 г. – всего лишь 28,7%, а в 2009 г. – 11,9%. Причем и этот прирост в 2009 г. был обеспечен в основном за счет увеличения непогашенной просроченной задолженности, а выдача новых ипотечных жилищных кредитов сократилась в 6 раз.

      Важнейшим фактором, влияющим на развитие жилищной ипотеки и решение жилищной проблемы в целом, является доступность жилья (16).

      В сложившейся ситуации, по мнению Р.Р. Яруллина, дальнейшее развитие ипотечного кредитования в России может пойти по трем направлениям:

1. Развитие  целостной системы ипотечного кредитования, основанной на функционировании рынка ипотечного кредитования и органично связанного с ним рынка закладных. Возможными источниками ипотечных кредитов здесь могут служить средства институциональных инвесторов, привлеченных посредством выпуска ипотечных ценных бумаг. Данный путь развития требует разработки параметров и структуры ипотечного рынка, методов регулирования, однако является наиболее перспективным. Данный рынок ориентирован, во-первых, на наиболее экономически активное население, и, во-вторых, на использование наиболее эффективных рыночных принципов и инструментов. Создание подобной сложной системы и ее распространение на всю территорию Российской Федерации без соответствующего эксперимента невозможны.

2. Продолжить  развитие существующей банковской ипотеки, основанной на локальной банковской инициативе. Здесь источниками средств будут служить межбанковские займы на внутреннем и зарубежном рынках, а также выпущенные банками ипотечные облигации. Данная система представляется малоперспективной, учитывая нестабильность банковской системы, невысокие рейтинги российских банков и дешевые (по сравнению с отечественными) иностранные ресурсы. Собственные кредитные рейтинги банков будут присуждены и выпущенным ими ипотечным ценным бумагам, следовательно, эффективность и надежность этого финансового инструмента также будет невысокой. Кроме того, инфляция в России на сегодняшний день, только по официальным данным, 11%, на Западе – 2-3%. Соответственно, ресурсы в отечественных банках стоят дороже, чем в западных.

3. Ипотека на основе федеральных программ. Здесь происходит развитие в основном социальной ипотеки, направленной на поддержку малоимущих слоев населения. Этот путь приведет не столько к развитию полноценной ипотечной системы, основанной на рыночных принципах, сколько к системе социально ориентированных адресных безвозмездных субсидий, источником которых будут выступать ограниченные ресурсы бюджетов различного уровня (20).

      Меры  по поддержке рынка предусматривают возможность погашения ипотеки с помощью средств материнского капитала, государственную помощь Агентству по ипотечному жилищному кредитованию и ипотечным заемщикам, выкуп жилья по социальным программам у частных застройщиков, а также результативную деятельность Фонда содействия реформированию ЖКХ. По итогам заседания совета по нацпроектам Президент РФ Дмитрий Медведев поручил правительству и профильным госучреждениям разработать долгосрочную стратегию развития ипотеки, вплотную заняться модернизацией индустриального домостроения, сформировать региональные программы стимулирования развития жилищного строительства (20).

      Важную  роль в формировании системы жилищной ипотеки, обеспечении реальной доступности  жилья для населения должна сыграть реализация Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года (далее – Стратегия) (11).

      Истоки  появления этого документа исходят  к концу июля 2009 г., когда Президент Российской Федерации Д. А. Медведев поручил профильным ведомствам разработать к концу 2009 г. долгосрочную стратегию развития жилищной ипотеки. 19 июля 2010 г. Председатель Правительства Российской Федерации В. В. Путин подписал Стратегию развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года (24).

      Стратегия предусматривает три этапа реализации: 2010 – 2012 гг.; 2013 – 2020 гг.; 2021 – 2030 гг. и  содержит следующие основные параметры (см. табл. 5).

Таблица 5

Целевые показатели развития рынка