Ипотечный кредит

     С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX-XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно пропагандировались, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью. В годы октябрьского переворота ипотечные банки в России были полностью ликвидированы.  
        По российскому законодательству XIX века на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции.

     На  Государственный крестьянский поземельный  банк (основан в 1882 году) была возложена  задача ссужать крестьян деньгами для  покупки помещичьей земли. Банк выдавал  крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883-1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При его участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей.

     За 1886-1905 годы Государственный банк купил  около миллиона десятин земли на сумму 67 миллионов рублей и выдал на 410 миллионов рублей ссуд, за счет которых крестьянами было куплено 5,9 миллиона десятин земли.

     Государственный дворянский земельный банк (основан  в 1885 году) поддерживал помещичье  землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере 60 процентов стоимости дворянских имений. Банк оказал помещикам финансовую поддержку, выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году - уже свыше 600 миллионов рублей.  
         В конце XIX века в Санкт-Петербурге основные операции по ипотечным бумагам проводили Международный, Учетный и Ссудный банки, а с 1903 года к ним активно присоединился Азовско-Донской банк.

     В Москве работало 8 основных государственных  банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае "неисправности" должника его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 года основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк.  
         Большой популярностью пользовались ссудо-сберегательные и ссудные товарищества. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек.

     В России еще существовала практика заклада домовладельцами своих строений в Московском городском кредитном обществе. Получаемая ими ссуда позволяла расширить владение и построить новые дома, квартиры в которых сдавались внаем. Так функционировал механизм кругооборота капитала.  
        Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае "неисправности" должника имущество "уходило" с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье (14).  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Понятие и  субъекты ипотечного кредита

     Ипотечный кредит – это денежные средства, предоставляемые банком клиенту  взаймы под залог недвижимости. За пользование предоставленным кредитом клиент должен заплатить банку проценты, а также ежемесячно производить возврат заемных средств в сроки, установленные кредитным договором. Ипотечный кредит обычно выдается на длительный срок (15).

     В литературе нередко под термином "ипотека" подразумевается ипотечный  кредит. Между тем, само слово "ипотека" (хотя и употребляется обычно в сочетании со словом "кредит") имеет самостоятельное значение.

     По  своей сути понятие "ипотека" близко к понятию "залог". Залог же, в свою очередь, служит средством  обеспечения обязательства заемщиком  перед кредитором: при невозврате в установленный срок суммы заимодатель может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества.

     Таким образом, исключительным свойством  ипотеки и лучшей гарантией обеспеченности кредита является право кредитора распорядиться по своему усмотрению недвижимостью заемщика в случае невыполнения им обязательств по возврату ссуд.

     Именно  это преимущество ипотечного кредита  отличает его от других видов долгосрочного  кредита. Ипотечный порядок, обеспечивающий сохранность заложенного имущества и стабильность его цены, создает банку-кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без основательных опасений возврата ссуд заемщиками.

     Широкое использование кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства и невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора. Эти интересы наиболее эффективно могут быть защищены посредством использования сторонами ипотеки, поскольку: недвижимость сравнительно мало подвержена риску внезапного исчезновения или гибели, а её наличие легко проверяется; недвижимость обладает осложнённой оборотоспособностью, которая связана с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах, и это позволяет кредитору легко проконтролировать, либо вообще запретить её отчуждение; стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, и это даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности; высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим заемщика точному и своевременному исполнению своих обязательств.

     Для наиболее полного понимания сущности ипотечного кредитования рассмотрим его  предмет, объект, субъекты.

     В соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 по договору об ипотеке в соответствие с ч. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ может быть заложено следующее недвижимое имущество:

     1) земельные участки, за исключением  земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств в соответствии с законом, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (ст.63 № 102-ФЗ);

     2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

     3) жилые дома, квартиры и части  жилых домов и квартир, состоящие  из одной или нескольких изолированных  комнат;

     4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

     5) воздушные и морские суда, суда  внутреннего плавания и космические  объекты (ст.5 № 102-ФЗ) (9).

     Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности или полного  хозяйственного ведения.

     Субъектами рынка ипотечных кредитов выступают:

     1) система финансово-правового регулирования,  которая определяет концепцию  развития кредитования и формирует  законодательную базу, создает необходимые  условия для организаций целостной  системы ипотечного кредитования, включающей в себя ипотечные кредитные учреждения, страховые и пенсионные фонды (как источники средств), рынок закладных и других, связанных с ними финансовых инструментов;

     2) заемщики (залогодатели) – физические  и юридические лица, получившие  ипотечный кредит. Заемщики добровольно предоставляют уже имеющиеся у них в собственности и (или) приобретаемое на средства кредита жилье в залог;

     3) кредиторы – банки (кредитные  организации), а также иные юридические  лица, предоставляющие заемщикам  в установленном законом порядке ипотечные кредиты;

     4) инвесторы – это физические  и юридические лица, приобретающие  ценные бумаги, обеспеченные ипотечными  кредитами, эмитируемые кредиторами  или операторами вторичного рынка.  К ним относятся инвестиционные  фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды;

     5) компании, которые определяют инфраструктуру  ипотечного рынка (продавцы жилья,  оценщики, риэлторские фирмы, органы  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и  сделок с ними, судебные органы, нотариальные конторы, страховые компании, операторы вторичного рынка) (17).

       Каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели (табл. 1), и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.

     Таблица 1

     Субъекты ипотечных кредитов, их функции и прямые цели 

     Нужно отметить, что перечисленные выше субъекты ипотечного кредитования преследуют различные цели.

     Основной целью заемщика является максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для организации или реконструкции действующего производства товаров. Если осуществляется кредитование покупки жилья для физических лиц, то основная цель заемщика заключается в приобретении по возможности лучшего и более дешевого жилья, при этом заемщик должен производить ежемесячные выплаты по кредиту.

     Задача банка, т.е. кредитора, заключается в максимизации прибыли и дивидендов своих акционеров. Таким образом, целями банка при ипотечном кредитовании являются максимизация доходности активных операций, ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала.

     Инвестор также стремится получить наибольшую прибыль, вкладывая свои средства в закладные или ценные бумаги, обеспеченные закладными. Таким образом, целью инвестора при использовании механизма залогового кредитования, является максимизация прибыли капитала, вкладываемого в закладные или ценные бумаги.

     Одним из субъектов кредитования является правительство. В организации и развитии кредита роль правительства заключается в создании условий, позволяющих банкам эффективно заниматься ипотечным кредитованием без неоправданных рисков. Собственными же целями правительства на рынке ипотечных кредитов являются:

• капитализация недвижимого имущества и обеспечение его оборотоспособности;
• неинфляционная поддержка сферы материального производства;
• пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга;
• создание условий для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования.

     Сравнение целей основных субъектов рынка ипотечного кредитования позволяет сделать вывод об их разнонаправленности.

     Объектами же ипотечного жилищного кредитования на современном этапе могут быть: жилая недвижимость на первичном  рынке жилья, строительство и  реконструкция жилья, жилая недвижимость на вторичном рынке жилья (13).

     Система ипотечного кредитования включает два  направления:

     1) непосредственную выдачу ипотечных  кредитов хозяйствующим субъектам  и населению;