Ипотечный кредит

     - документ о территориальных границах  земельного участка (план участка), выданный Комитетом по земельным  ресурсам и землеустройству;

     - справка из Комитета по земельным  ресурсам и землеустройству об  отсутствии арестов на закладываемое  залогодателем имущество;

     - заключение независимой профессиональной  оценочной компании (фирмы) об  оценке реальной стоимости предмета  ипотеки;

     - договор со страховой компанией  о страховании объекта недвижимости;

     - проект договора ипотеки;

     - другие документы, являющиеся  неотъемлемой частью договора ипотеки.

     В России посредником является ипотечное  агентство. Ипотечными агентствами  являются организации, которые созданы  государством для развития ипотеки. В России сейчас работает федеральное  агентство ипотечного жилищного  кредитования, и региональные агентства, которые зависят от федерального.

     Работа  ипотечных агентств с банками  строится следующим образом:

     - агентство определяет условия  кредитования, предварительно консультирует  заемщика;

     - банк-партнер выдает кредит на  заданных агентством условиях;

     - после агентство выкупает у  банка права требования кредита,  соответственно становится кредитором  заемщика на весь срок кредитования.

     В итоге заемщик, чтобы решить жилищные проблемы, получает кредит как бы у  государства. Как правило, условия кредита, которые предлагаются агентством (срок, ставка, размер первоначального взноса) являются соответствующими среднерыночным. Но важным является то, что банком в программу могут быть внесены уточнения в части дополнительных расходов. Положительным аспектом в сотрудничестве с агентством является то, что оно имеет большой опыт работы на этом рынке и представляет государство. Заемщик должен сам решать – что ему выбрать: сотрудничество с агентством, или непосредственно с банком.

     Купить  квартиру в кредит с помощью ипотечного агентства не сложнее, чем через ипотечного брокера. Процедура получения ипотечного кредита через агентство ипотечного кредитования сводится к следующему: первым делом заемщик приходит в агентство на консультацию, где оцениваются возможности получения ипотечного кредита, оговаривается сумма кредита, а также даются все необходимые рекомендации по сбору документов для покупки квартиры в кредит.

     Затем заемщик подает собранные документы  в агентство. В случае положительного ответа от кредитной комиссии агентства он получает письмо для банка – подтверждение возможности участия в федеральной программе ипотечного кредитования. В течение определенного времени (обычно не более 2-х месяцев) заемщик обязан подобрать вариант жилья. Также он должен пройти две обязательные процедуры – оценку недвижимости и страхование. В процедуру страхования входят: страхование квартиры – объекта залога, страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование от ограничения или потери заемщиком права собственности на недвижимость, а также от признания сделки купли-продажи квартиры недействительной. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      

3. Зарубежный  опыт ипотечного кредитования

     До  окончания второй мировой войны  ипотечные банки являлись наиболее развивающейся формой организации  ипотечного кредитования. Такие банки самостоятельно эмитировали ипотечные ценные бумаги с целью привлечения долгосрочных финансовых ресурсов.

     Деятельность  ипотечных банков лежит в основе так называемой одноуровневой системы ипотечного кредитования.

Такие системы доминируют в Дании, Швеции и Канаде, также очень развиты в Германии, Австрии, Нидерландах, Великобританиии Финляндии. Во Франции и Испании одноуровневая система реализована через монопольные государственные ипотечные банки.

     Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XVIII веке. Первый ипотечный банк основан в Силезии в 1770 году. Это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств банк стал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций).

     С начала XIX века деятельность ипотечного банка распространяется на мелкие помещичьи  владения, а затем и на крестьянские хозяйства. 
          В Германии с 1900 г. существует специальная сеть ипотечных банков. С тех пор ни один из них не разорился. Кроме того, проценты по закладным листам они выплачивали своим вкладчикам даже во время первой и второй мировых войн. Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XVIII веке (одновременно с Россией).

  Во Франции крупнейший земельный банк (Креди фонсье де Франс) и его филиал - Контора предпринимателей (Контуар дез антрепренер) предоставляют ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции связаны с выдачей - среднесрочных и долгосрочных - ипотечных ссуд в основном крупным строительным компаниям и землевладельцам на жилищное и промышленное строительство сроком от 3 до 20 лет. 
          В Канаде ипотечные банки являются традиционным видом кредитных институтов. Они занимаются главным образом кредитованием операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. Вначале объектом их деятельности было кредитование сельского хозяйства под залог земли, впоследствии – кредитование жилищного строительства.

    В то же время ключевыми участниками канадской системы ипотечного кредитования являются государственные жилищные корпорации, организующие жилищное строительство, подбор заемщиков и страхование кредитных рисков (14).

    Дании реализована система ипотечного кредитования, в которой 100% ипотечных кредитных обязательств секьюритизируется, т.е. преобразуется в ценные бумаги, реализуемые на рынке с целью привлечения долгосрочных кредитных ресурсов. Поэтому по объемам ипотечных ценных бумаг Дания занимает 29% от общего объема оборачиваемых в Европе (впереди только Германия с 44%).  
          В Великобритании процесс формирования ипотечных банков приобрел характер замещения строительных обществ. Крупнейшие строительные общества, например Abbey National, сами превратились в ипотечные банки. В 90-х годах прошлого столетия ипотечные банки стали заметно преобладать по объемам кредитов над строительными обществами.

    В Аргентине эффективная система  ипотечного кредитования реализована  при помощи Всемирного Банка в рамках программ поддержки развивающихся рынков. Правительство Аргентины создало гарантийный Фонд для облигаций (долговых обязательств), эмитируемых банками - участниками проекта. Мировой Банк для создания Фонда предоставил 15-летний заем (включая 7-летнюю отсрочку платежа) на сумму 500 млн. долларов США. Фонд выдает гарантии по ценным бумагам (паям участия в пулах ипотечных кредитов ипотечных банков), эмитируемым субъектами ипотечного рынка. Плата за гарантию - 5% от суммы кредита. Сертификаты паев имеют единый стандарт и номинированы к валюте кредита Всемирного Банка. Гарантийный Фонд создается для того, чтобы выкупить у банков - участников проекта выпущенные ими облигации в случае, если у банков нет возможности поддерживать их курс ввиду спада на рынке. Расчет с Фондом производится во всех случаях, когда банки решают воспользоваться своим правом, зафиксированным в соглашении с Фондом, продать ему свои ценные бумаги. Банки-участники эмитируют номинированные по курсу доллара США облигации для того, чтобы аккумулировать денежные средства для кредитования инвестиционных проектов (как в области производственного, так и жилищного строительства). Эмитент по согласованию с гарантом (Фондом) может выбрать вид эмитируемых облигаций.

     В США в 1916 году созданы федеральные земельные банки в 12 округах для выдачи долгосрочных ссуд фермерам под залог их земель. Ипотечные банки были представлены мелкими фермерскими банками регионального значения.

     Однако  эволюция ипотеки привела к формированию так называемой двухуровневой системы ипотечного кредитования, где кредитор и эмитент ипотечных ценных бумаг (mortgage backed securities - MBS) разделены. В первую очередь это обусловлено соображением поддержания ликвидности универсальных коммерческих банков, участвующих в долгосрочном ипотечном кредитовании. Впервые такая система была реализована и получила распространение в США. В Соединенных Штатах Америки еще во времена Ф. Рузвельта начала складываться разветвленная система ипотечного кредитования жилищного строительства и приобретения жилья в собственность. Сегодня система финансирования жилья в США - это сложный рынок общенационального масштаба, на котором действует огромное число учреждений, включая ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и т.п. Решающим фактором успеха в данном направлении оказались мероприятия по формированию вторичного ипотечного рынка, что решило главную проблему жилищного финансирования - проблему кредитных ресурсов. С этой целью в разные годы были созданы специализированные организации - Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Мае), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mac) и Государственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мае). Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация была учреждена американским правительством в 1938 году. Она начинала как филиал государственной корпорации Reconstruction Finance Corporation. Сначала она была названа National Mortgage Association of Washington - Вашингтонская Национальная Ипотечная Ассоциация. Однако в том же году ее название изменилось на Federal National Mortgage Association (FNMA, Fannie Мае) - Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация. Главной целью Fannie Мае была покупка и продажа закладных, застрахованных Federal Housing Administration (FHA) - Федеральная Жилищная Администрация. В 1954 году Fannie Мае стала корпорацией со смешанной собственностью: ее обыкновенные акции находились в частном владении, а привилегированные - в собственности государства. В 1968 году была проведена реструктуризация Федеральной Национальной Ипотечной Ассоциации: в результате она была разделена на два отдельных предприятия.  
Одно из них сохранило название Fannie Mae, фактически приобретя статус частной компании (государство сохраняет за собой относительно небольшой пакет). Сегодня Fannie Мае - крупнейшая по размеру активов национальная корпорация, а также крупнейший источник обыкновенных ипотечных фондов в США. Акциями Fannie Мае торгуются на Нью-Йоркской фондовой бирже (New-York Stock Exchange, NYSE). Ее акции находятся среди наиболее активно продаваемых. Они также входят в каталог Standard & Poor's 500 Composite Stock Price Index. Другое предприятие - Государственная Национальная Ипотечная Ассоциация (Government National Mortgage Association, GNMA или Ginnie Mae) - государственная корпорация, созданная для управления ипотечными программами, которые не могли бы развиваться в частном секторе. Все эти организации наделены полномочиями покупать ипотечные кредиты на жилье и под государственную гарантию или государственное страхование, выпускать ценные бумаги, обеспеченные выкупленными ипотечными кредитами.

     Стоимость ипотечных ценных бумаг, обращающихся на рынке, по оценкам экспертов достигла в начале 2001 года 3,5 трлн. долларов, что сопоставимо с объемами рынков американских правительственных ценных бумаг (3 трлн.) или корпоративных облигаций (3,5 трлн. долларов).  
          Следует обратить внимание на любопытный факт: в странах Восточной Европы США напрямую или через Мировой банк, где основным "донором" опять же выступают США, потратили десятки миллионов долларов в рамках программ помощи по созданию систем ипотечного кредитования и финансирования по американскому образцу, но в итоге эти страны (за исключением России) приняли законы, основанные на германском (европейском континентальном) праве, как более соответствующем историческим традициям и экономическим реалиям этих стран (26).  
          В то же время в последние годы в континентальных европейских странах, например в той же Германии, все чаще начинают обращаться к американской и англиийской системе секьюритизации активов. Т.е. рассматривают возможной двухуровневую систему ипотечного кредитования.  
          Иными словами, две системы (одноуровневая и двухуровневая) не являются антагонистическими и могут действовать параллельно.

3.1. Общие принципы ипотечного кредитования в Европе

 

      В настоящее время ипотека в  странах ЕЭС является мощным фактором развития экономики. В странах ЕЭС  до 80% всех залогов являются ипотечными. Процент за ипотечный кредит существенно ниже, чем за другие виды банковских кредитов.

      Ипотечный кредит, как правило, выдается на срок 15-40 лет. Процент кредита фиксируется  только на срок от 2 до 5 лет. Этот процент  зависит от состояния экономики и устанавливается фактически ежемесячно. В Швеции в 1994г. процент был равен 12%, в 1996г. – 7-8% (23).

      В странах ЕЭС действуют государственные  системы оценки и переоценки объектов недвижимости. Принято, что кадастровая (нормативная) стоимость объекта равна примерно 75% от его рыночной стоимости. Переоценка всех объектов производится раз в 5-6 лет. Ежегодно стоимость объектов индексируется на величину инфляции.

      Кадастровая оценка стоимости недвижимости является основой для начисления налога на недвижимость и для определения размера ипотечного кредита.

      В зависимости от состояния экономики  происходят колебания стоимости  объектов недвижимости. Известны случаи, когда стоимость объектов недвижимости становилось ниже выданного под  них кредита. Падение стоимости объекта из-за физической амортизации или морального старения – один из видов рисков ипотечного банка. Поэтому в договоре ипотечного кредита оговариваются требования к содержанию и эксплуатации объекта недвижимости.

      Необходимым условием развития системы ипотечного кредитования являются законодательные нормы о принудительной продаже (отчуждении) объектов недвижимости в необходимых случаях. Если заемщик не оплатил и не вернул кредит, механизм принудительной продажи дает возможность кредитору быстро вступить во владение собственностью. Как правило, ипотечный банк сразу передает недвижимость специализированным структурам для ее продажи.

      Ипотечные банки получают средства для выдачи кредитов не путем привлечения депозитов, а путем выпуска специальных  ипотечных облигаций (закладных). Эти облигации, как правило, считаются высоконадежными и ликвидными ценными бумагами. Поэтому государство, страховые компании, пенсионные и другие финансовые фонды являются основными держателями таких облигаций. Например, ни один покупатель датских ипотечных облигаций никогда не имел убытков из-за неплатежеспособности эмитента.

Ипотечные банки ЕЭС действуют в соответствии с общими нормами ЕС для кредитных  учреждений. Это касается таких центральных  вопросов, как расчет и понятие  собственных средств банка, взвешенная по степени риска оценка активов. Кроме того, национальные законодательства содержат нормы, направленные на ограничение риска потенциальных убытков ипотечных банков при невыполнении заемщиком своих обязательств и соответственно риска по выпущенным облигациям (25).

      Существует  две системы организации ипотечного кредитования:

1. в  Швеции, Дании кредиты и залоги  разделены. Государственная регистрация  необходима только для залогов,  а размер кредита в органах  регистрации прав на недвижимость не фиксируется. Это упрощает процедуру и перекладывает на ипотечные банки заботу о возврате выданных ссуд;

2. в  Германии государственной регистрации  подлежит не только залог, но  и полученный кредит. По мере  выплаты суммы размер кредита  уменьшается.

   В Германии ипотечные банки являются кредитными институтами, что отражено в Законе о кредитных операциях, который для всех кредитных институтов Германии является основным законом, и в Законе об ипотечных банках – специальном законе для частноправовых кредитных институтов. Их основными задачами и сделками в соответствии с последним законом являются:

• залог земельных участков (внутри страны) и его обеспечение через установление ипотеки над земельным участком;
• эмиссия ипотечных закладных на основании приобретенных ипотек;
• предоставление кредитов отечественным корпорациям и учреждениям общественного права или третьим лицам при условии, что гарантами выступают эти корпорации;
• эмиссия коммунальных долговых обязательств (закладных).
• Согласно данному закону, ипотечные банки имеют право совершать некоторые побочные и вспомогательные сделки:
• предоставление кредита, превышающего 60% предельной стоимости земельного участка;
• размещение капиталовложений, получение вкладов, хранение и управление ценными бумагами;
• участие в других сделках или определенного размера долевое участие в деятельности других предприятий, если это служит решению основных задач ипотечного банка;
• размещение свободных средств в других банках или скупка собственных ценных бумаг.