Кредит  с фиксированной выплатой основной суммы долга широко применялся банками  в практике потребительского кредитования. При этом заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются  на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Таким  образом, величина ежемесячного платежа  изменяется в сторону уменьшения. Недостатком данного кредитного инструмента является значительная нагрузка на заемщика в первые месяцы, что приводит к возрастанию риска  не возврата.

     В последнее время достаточно широкое  применение в практике зарубежных банков нашли кредиты с «шаровым»  платежом, когда предусматривается  крупный итоговый («шаровой») платеж в счет погашения основного долга. Разновидностями такого рода кредитов являются кредиты, предполагающие: в  течение кредитного периода выплату  только процентов, а в конце срока  «шаровой» платеж в счет погашения  долга; частичную амортизацию кредита  с итоговым «шаровым» платежом, то есть в течение кредитного срока  уплачиваются проценты и частично погашается основной долг, а в конце срока  вносится оставшаяся часть долга; замораживание  процентных выплат до конца срока  кредита, по окончании срока выплачивается  вся сумма кредита и начисленный  сложный процент.

     Недостатком кредита с «шаровым» платежом является повышенный риск не возврата кредита, то есть кредитный риск. Это  связано с тем, что возврат  основной суммы отодвигается на конец  срока, поэтому велика вероятность  изменения финансового положения  заемщика, которое может привести к его неплатежеспособности. Кроме  того, с течением времени возрастает риск изменения стоимости залога, вероятность снижения цен на недвижимость, что приобретает особую значимость в условиях погашения основной суммы  долга в конце срока. Индексируемые  инструменты ипотечного кредитования были разработаны для стран с  высокой инфляцией. Среди таких  инструментов следует назвать кредит с индексацией непогашенной суммы  долга и кредит с двойной индексацией.

     Кредит  с индексацией долга предполагает корректировку непогашенной суммы  долга на основе выбранного индекса. В качестве индекса берутся различные  показатели в зависимости от ситуации в экономике, а также от источников и стоимости ресурсов, привлекаемых для выдачи ипотечных кредитов, индекс потребительских цен, доллар США, индекс минимальной заработной платы, уровень  инфляции и др. Такой инструмент позволяет производить погашение  кредита одинаковыми платежами  в реальных суммах при изменении  номинальных величин платежей. Инфляционный риск при этом целиком переносится  на заемщика. В то же время возрастает кредитный риск, так как рост индекса  может опережать рост реального  дохода заемщика.

     Кредит  с двойной индексацией позволяет  более равномерно распределить риски  между заемщиком и кредитором. Применяются два индекса: платежи  индексируются по какому-либо показателю дохода, обеспечивая тем самым  возвратность кредита и его доступность; номинальный непогашенный остаток  кредита индексируется по индексу, отражающему уровень инфляции (стоимости  потребительской корзины и т.д.), что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора¹⁴.

     Таким образом, в заранее оговоренное  время (чем выше инфляция, тем чаще) меняется номинальная стоимость  платежей с учетом изменений в  индексе заработной платы, а номинальная  стоимость непогашенного остатка  долга изменяется с учетом динамики индекса инфляции.

     Поскольку существует множество различных  видов ипотек (некоторые из них  предусматривают равновеликие выплаты, в то время как другие – переменные платежи) и поскольку сумма залога по ним может быть различна, необходимо с должным вниманием и осторожностью относится к определению сумм и времени осуществления платежей при оценке риска и требуемой ставки¹⁵.

2.3.Классификация  ипотечных кредитов

 

       Ипотечные кредиты могут быть классифицированы по различным признакам:

1. По объекту недвижимости:

• земельные участки;

• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
• незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ.

2. По целям кредитования:

• жилищное кредитование:

• приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку;
• на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);
• строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций.

• на разработку земельного участка;

• на развитие сельского хозяйства;
• на развитие производства;
• кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика.

3. По виду кредитора. Данная классификация может быть произведена: по статусу, по принадлежности и по степени специализации (табл. 1)

       Таблица 1. Ипотечные кредиторы

4. По виду заемщиков:

• как субъекты кредитования:

• кредиты, предоставляемые застройщиками и строителями;
• кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья.

• по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

• сотрудникам банков;
• сотрудникам фирм – клиентов банка;
• клиентам риелторских фирм;
• лицам, проживающим в данном регионе;
• всем желающим.

5. По способу предоставления кредита (жилищное ипотечное кредитование).

• Немецкая модель. Для получения ипотечного кредита заемщик в течение определенного времени накапливает оговоренную в договоре денежную сумму, которая составляет 40-50% от суммы, обозначенной в контракте. После этого он имеет право на получение кредита.
• Американская модель. Заемщик вносит первоначальный взнос в размере 20-30% от стоимости приобретаемой недвижимости. На недостающую сумму ему предоставляется кредит. При этом в качестве первоначального взноса может быть принято в зачет имеющееся жилье или жилищные сертификаты.

6. По способу рефинансирования.

       Ипотечным кредитованием занимаются различные  кредитные институты. Особенности  их деятельности заключаются в способе  рефинансирования выдаваемых кредитов (таб. 2). 

       Таблица 2. Способы рефинансирования ипотечных  кредитов

 

7. По способу  амортизации долга:

• постоянный ипотечный кредит;

• кредит с переменными выплатами;
• кредит с единовременным погашением согласно особым условиям;
• ипотечные кредиты с нарастающими платежами;
• ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга;
• ипотечные кредиты, предусматривающие финансовый интерес кредитора.

8. По виду процентной ставки:

• кредит с фиксированной процентной ставкой;
• кредит с переменной процентной ставкой.

9. По возможности досрочного погашения:

• с правом досрочного погашения;
• без права досрочного погашения;
• с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).

       Сумма кредита может составлять от 30 до 100% стоимости заложенного имущества.

       Кроме того, ипотечные кредиты могут  быть:

• обычными и комбинированными (выдаваемыми несколькими кредиторами);
• субсидируемыми и выдаваемыми на общих условиях.

       Ипотечные кредиты могут выдаваться в виде разовых ссуд и в виде кредитных  линий. Могут быть обеспечены первыми  либо последующими ипотеками (младшие, старшие закладные).

3.ОСНОВНЫЕ МОДЕЛИ РЕФИНАНСИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ, СЛОЖИВШИЕСЯ В МИРОВОЙ ПРАКТИКЕ

 

       В экономически развитых странах сложились  высокоорганизованные системы ипотечного кредитования. Система ипотечного кредита  в каждой стране имеет свои особенности. В ходе изучения и анализа мирового опыта ипотечного кредитования становится очевидным, что принципиально различающихся моделей организации ипотечного кредитования как целостных систем, в сущности, всего три и различаются они прежде всего принципами формирования общего портфеля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования. Это замкнутая (автономная), усечено-открытая и расширенно-открытая модели.

1.Сбалансированная  автономная модель

 

       Ключевым  отличительным признаком сбалансированной автономной модели является сберегательно-ссудный  принцип функционирования, при котором  кредитные ресурсы не заимствуются на открытом рынке капиталов, а целенаправленно  формируются за счет привлечения  сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи.

       В рамках этой модели право на получение  ссуды заемщик имеет только в  том случае, если он ранее, согласно жилищно-сберегательному контракту, направлял в систему свои временно свободные денежные средства. Как  правило, это 30-50% от требуемой суммы  кредита. По данной схеме действуют  ссудно-сберегательные ассоциации, строительные общества, кредитные союзы. В качестве источника предоставления кредитов используются средства, поступающие  от вкладчиков по жилищным накопительным  контрактам, от заемщиков в виде платежей по ссудам, а также государственные  премии (дотации).

       Кредитные институты, использующие эту схему, предоставляют заемщикам ряд  преимуществ по сравнению с заемщиками ипотечных банков. В отличие от ипотечных банков, процентные ставки по вкладам и ссудам в жилищных сберегательных контрактах значительно ниже рыночных и фиксируются на все время контракта по жилищному накопительному вкладу. Кроме того, по мере накопления средств заемщик оценивает свои возможности по погашению кредита и «привыкает» к кредитной дисциплине.