Ипотечное кредитование

- право  залога на указанное в договоре  имущество.

       Ипотека – сдача в залог земли и  другого недвижимого имущества  с целью получения денежной ссуды  – ипотечного кредита. Ипотекой называется и закладная – документ, удостоверяющий сдачу имущества в залог, на долг по ипотечному кредиту⁵.

       Следует отметить, что понятия «ипотека»  и «ипотечное кредитование» тесно  взаимосвязаны, но не тождественны. Ипотечное  кредитование как система финансово-экономических  отношений включает в себя ипотеку  как базовую подсистему – составную  часть или существенный элемент  в форме непосредственных залоговых  технологий.

       Заемщик кредита (займа, ссуды) на приобретение жилья, земельного участка, иного объекта  недвижимости есть залогодатель. Это  одна из сторон договора о залоге недвижимого  имущества (договора об ипотеке), являющаяся должником по обязательству, обеспеченному  ипотекой. Юридическое или физическое лицо отдает кредитору принадлежащее  ему имущество в залог с  целью обеспечения своих обязательств перед ним.

       Вторая  сторона договора о залоге недвижимого  имущества (договора об ипотеке), являющееся кредитором по обязательству, обеспеченному  ипотекой, есть залогодержатель. Это  юридическое или физическое лицо, принимающее предмет залога от залогодержателя  в обеспечение обязательств.

       Между этими двумя сторонами заключается  договор об ипотеке – соглашение, по которому залогодержатель (кредитор) имеет право на удовлетворение своих требований к залогодателю, являющемуся должником по обязательству, обеспеченному ипотекой (залогом недвижимости). В договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

       Отличительными  чертами ипотеки являются:

1. Ипотека, как и всякий залог, в сущности, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда и т.д.;
2. Предметом ипотеки всегда является недвижимость. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

• земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;

• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты⁶.

       Здания, в том числе жилые дома и  иные строения, и сооружения, непосредственно  связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии  соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона⁷.

3. Предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества;
4. Договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом – закладной, которая также подлежит государственной регистрации;
5. При значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества.

       Ипотечное кредитование выполняет следующие  основные экономические функции:

- финансового  механизма привлечения инвестиций  в сферу жилищного строительства;

- обеспечения  благоприятных условий гарантированного  возврата заемных средств;

- стимулирование  оборота и перераспределения  недвижимого имущества,      когда иные способы (прямая  купля-продажа и др.) экономически  затруднены вследствие массовой  недостаточности платежеспособности  граждан⁸.

-  управление  финансовыми потоками коммерческих  банков;

-  обеспечение  доходности операций при ипотечном  кредитовании.

       Ипотека также выполняет и социальные функции, так как посредством  ипотечного кредитования население  получает возможность улучшения  условий проживания⁹.

1.3. Правовые принципы ипотеки

       В теории гражданского права и в  практике ипотечного законодательства к числу основополагающих принципов  залога недвижимости относятся принципы специальности, обязательности (внесения), гласности (публичности), достоверности, бесповоротности и старшинства (приоритета).

       Принцип специальности предполагает, что  предметом ипотеки является конкретный объект. В соответствии с этим принципом, как указывал еще в XIX в. Проф. Д.И.Мейер, «в книгу вносят записи о правах, касающихся определенного имения». Применение принципа специальности означает, что «каждому имению был отведен особый лист, то есть чтобы записи производились не по именам собственников, а по имениям»¹⁰. Книга, о которой идет речь, - это специальная поземельная (ипотечная) книга (современный аналог для России – Единый государственный реестр прав, ЕГРП).

       Принцип обязательности заключается в том, что сведения об ипотеке обязательно  должны быть записаны в специальную  книгу. Ипотека становится действительной для третьих лиц только с момента  записи в ипотечную (поземельную) книгу.

       Принцип гласности (публичности) означает возможность  ознакомления с ипотечными книгами  каждого заинтересованного лица. Покупатель недвижимого имущества  имеет право, по меньшей мере, получить информацию о записях относительно предмета купли-продажи.

       Принцип достоверности гласит, что записи в ипотечной (поземельной) книге, а  для современной России – в  ЕГРП – презюмируются (предполагаются) как достоверные. Этот принцип имеет  четкую юридическую формулировку. Например, в современном германском праве  он означает, что «если в поземельную книгу в отношении какого-либо лица внесено право, то следует считать, что это право принадлежит ему», и «содержание поземельной книги признается достоверным в отношении того, кто вследствие совершения сделки приобрел право, обременяющее указанное право, за исключением тех случаев, когда в поземельную книгу было внесено возражение против достоверности записи либо когда недостоверность записи известна приобретателю. Если правомочное лицо ограничено в распоряжении правом, внесенным в поземельную книгу, в пользу определенного лица, то это ограничение действительно в отношении приобретателя только в тех случаях, когда оно является очевидным из содержания книги или известно приобретателю».

       Принцип бесповоротности, согласно Мейеру, заключается  в том, что «при определенных условиях запись сохраняет свою силу, несмотря на ее неправильность».

       Принцип старшинства (приоритета) означает приоритет  предыдущей ипотеки над последующей, то есть, что кредитор, заключивший  самый ранний по времени ипотечный кредит, имеет преимущество в удовлетворении своих денежных требований перед последующим кредитором¹¹.

1.4. Понятие закладной, ее виды

       Закладная – именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право  на получение исполнения по денежному  обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств  существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

       Закладная дает кредитору право требования на имущество должника, служащее обеспечением ссуды. В случае нарушения условий  кредитного договора (неуплата процентов. Задержка погашения долга и т.д.) владелец закладной может обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество для возмещения потерь.

       Закладная составляется залогодателем. А если он является третьим лицом, также  и должником по обеспеченному  ипотекой обязательству. Соответственно обязанными по закладной лицами являются как должник по обеспеченному  ипотекой обязательству, так и залогодатель.

       Закладная выдается первоначальному залогодержателю  органом, осуществляющим государственную  регистрацию ипотеки, после государственной  регистрации ипотеки.

       Существует  понятие первой и второй закладной. Закладная на недвижимое имущество  является первой закладной, если до нее  не была зарегистрирована ни одна закладная  по данному имуществу (старший залог). Вторая закладная – закладная, обеспечением которой служит недвижимое имущество, уже находящееся в данный момент в залоге (младший залог).

       Закладные обычно имеют приоритет в том  порядке, в котором они были зарегистрированы. Вторая закладная подчинена первой. Первая закладная имеет приоритетное требование на возврат денежных средств  путем продажи заложенного имущества  в случае невыполнения должником  свои обязательств. Поскольку второй заем представляет собой большой  риск для кредитора, то он обычно и  предоставляется под более высокий  процент.

       Закладные также могут быть классифицированы в зависимости от ситуации, в которой  они используются.

       Общая закладная – это закладная, при  которой заем относится более  чем к одной части недвижимого  имущества; обычно применяется для  финансирования модернизации имущества.

       Комплексная закладная – комплексный заем берется не только под недвижимость, но и под предметы личной собственности, прилагаемые к недвижимости, а  также оборудование, являющееся частью недвижимости.

       Открытая  закладная – это открытый заем, гарантирующий долговое обязательство, выдаваемое кредитору или наследникам  его прав должником. Другими словами, кредитор открывает заемщику кредитную  линию. Ставка процента на первоначальную сумму кредита фиксирована, но процент  на последующие кредиты может  равняться текущей ставке процента. Закладная обычно включает положение  о гарантируемой максимальной величине.

       Открытые  закладные часто используются заемщиками для того, чтобы получить дополнительные средства с целью модернизации их имущества. Заемщик «открывает» закладную для того, чтобы увеличить долг до его первоначальной величины после того, как долг был уменьшен путем осуществления выплат в течение определенного периода времени. Условия открытой закладной обычно запрещают увеличивать долг за пределы размеров или первоначального долга, или величины, обусловленной закладной. При этом кредитор не обязан давать взаймы дополнительные суммы.

       Перевешивающая  закладная дает возможность заемщику, выплачивающему уже существующий кредит по закладной, получить дополнительное финансирование от другого кредитора. Новый кредитор принимает на себя уплату существующего займа и  предоставляет заемщику новый кредит под более высокий процент. Общая  величина нового займа включает уже  существующий заем и дополнительные суммы, предоставляемые заемщику.

       Закладные листы бывают различного достоинства. Наряду с закладной может выпускаться  так называемая купонная книжка. Она  состоит из отдельных купонов, на которых обозначена сумма выплаты  процентов  и дата выплаты. Держатель  закладной может получать проценты по предъявлению этого купона. Чтобы  не пропускать сроки выплат процентов, рекомендуется депонировать закладной  лист в ипотечный или другой банк, который будет следить за их своевременным  начислением.

       Своевременное предъявление купона имеет большое  значение, так как по истечении  четырех лет с начала выплаты  соответствующего процента право на его получение утрачивается. Право  на получение (возврат) стоимости закладного листа по истечении срока его  действия заканчивается только через 30 лет. Эмиссионные условия, как, например, процентная ставка, срок действия. Право  на возврат, должны быть указаны на закладном листе.