Федеральное агентство по образованию

Байкальский государственный университет экономики  и права

Финансово-экономический  факультет 
 

Кафедра банковской деятельности и ценных бумаг 
 

Специальность 06 04 00 Финансы и кредит 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

По дисциплине «Деньги, кредит, банки»

ТЕМА 87: ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ: ПОНЯТИЕ, МОДЕЛИ, ОСОБЕННОСТИ 
 

                                                               Выполнила: Журавлева А.А.

                                                               Группа: Ф-07-11

                                                               Руководитель: к.э.н., ст.преподаватель

                                                                                       Бубнова Ю.Б.                                                                
 
 

                                                                     

Иркутск, 2009

СОДЕРЖАНИЕ 

ВВЕДЕНИЕ 3

1.ПОНЯТИЕ,  ФУНКЦИИ И ГЕНЕЗИС  РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО  КРЕДИТОВАНИЯ 5

1.1.История  возникновении и  развития ипотеки 5

1.2.Понятие  и функции ипотеки 7

1.3. Правовые принципы ипотеки 10

1.4. Понятие закладной,  ее виды 12

2.РЫНОК  И ИНСТРУМЕНТЫ  ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ, КЛАССИФИКАЦИЯ ИПОТЕЧНЫХ  КРЕДИТОВ 15

2.1.Рынок  ипотечного кредитования 16

2.2.Инструменты  ипотечного кредитования, схемы расчетов  платежей по кредитам 20

2.3.Классификация  ипотечных кредитов 24

3.ОСНОВНЫЕ  МОДЕЛИ РЕФИНАНСИРОВАНИЯ  ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ, СЛОЖИВШИЕСЯ В  МИРОВОЙ ПРАКТИКЕ 28

1.Сбалансированная  автономная модель 29

2.Усеченно-открытая  модель 31

3.Расширенная  модель 32

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 36

СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 37 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ

 

       Вслед за деньгами кредит является гениальным открытием человечества. Благодаря  кредиту сокращается время на удовлетворение хозяйственных и личных потребностей. Предприятие-заемщик за счет дополнительной стоимости может увеличить свои ресурсы, расширить хозяйство, ускорить достижение производственных целей. Граждане, воспользовавшись кредитом, имеют двойной шанс: либо применить способности и выданные дополнительные ресурсы для расширения своего дела, либо ускорить достижение потребительских целей, получить в свое распоряжение такие вещи, предметы, ценности, которыми они могли бы владеть лишь в будущем.

       Кредит  представляет собой опору современной  экономики, неотъемлемый элемент экономического развития. Кредит используют как крупные  организации, так и малые производственные, сельскохозяйственные и торговые структуры; как государства, правительства, так  и отдельные граждане¹.

       В настоящее время одной из наиболее распространенных видов кредитования является ипотека.

       С юридической точки зрения  ипотека  состоит в обременении имущественных  прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.

       С экономической точки зрения ипотека  – рыночный инструмент оборота имущественных  прав на объекты недвижимости, позволяющий  привлекать дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов².

       Основным  достоинством ипотеки является возможность  приобрести объект недвижимости уже  сейчас, вместо того, чтобы много  лет накапливать необходимую  сумму. Ипотека в России находит  поддержку на государственном уровне в виде ипотечного законодательства и специально созданных государственных  ипотечных агентств.  

       За  те несколько лет, что ипотека  существует в России, свои жилищные проблемы с помощью ипотеки решило уже достаточно много граждан. И  хотя приобретенная таким образом  квартира или другая недвижимость остается в залоге у банка, с момента  покупки она переходит в собственность  заемщика. При этом, однако, права  собственника ограничиваются банком-кредитором. Например, собственник не может продать  недвижимость без согласия и разрешения банка. Также заемщик в случае регистрации членов семьи по месту  жительства обязан предоставлять данные сведения банку. И, разумеется, должен в надлежащие сроки, указанные в  договоре, гасить кредит и выплачивать  набежавшие проценты и любые дополнительные комиссии, установленные кредитором.

       Целью данной работы является раскрытие понятия  ипотечного кредитования, выявления  его особенностей, показать модели рефинансирования.

       Для достижения поставленной цели предстояло решить следующие задачи:

- рассмотреть историю возникновения и развития ипотеки;

- раскрыть сущность ипотечного кредитования и указать отличительные черты ипотеки;

- охарактеризовать рынок и инструменты ипотечного кредитования;

- рассмотреть модели рефинансирования ипотечного кредитования.

       Методологической  и информационной основой моей работы послужили работы: «Ипотечное кредитование» Разумовой И.А., «Экономика недвижимости» Севостьянова А.В., «Основы ипотечного кредитовании» Косарева Н.Б., а также нормативные документы такие, как Гражданский Кодекс, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и иные источники. 
 

1.ПОНЯТИЕ,  ФУНКЦИИ И ГЕНЕЗИС РАЗВИТИЯ  ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1.История  возникновении и развития ипотеки

 

       Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VI в. до н.э.). Первоначально в Афинах залогом по долговым обязательствам была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Солон предложил «личный» залог заменить залогом недвижимости. На имении должника ставили столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Этот столб назывался ипотека (hypotheca), что по-гречески означало подставка, подпорка. Ипотека как форма обеспечения препятствовала негласному переходу прав на недвижимость. Позднее слово «ипотека» стало употребляться для обозначения залога³.

       Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием  товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени  и конкретной страны.

       Особая  заслуга в развитии законодательства в области юридического обеспечения  обязательств принадлежит римскому гражданскому праву. Именно оно вводит в практику систему обеспечения  исполнения обязательств залогом недвижимого  имущества.

       Первоначально заложенное по договору имущество до исполнения должником своих обязательств передавалось кредитору в собственность. Такая форма вещного обеспечения  называлась «фидуция» (от лат.fiducia – сделка на доверии, или доверительная сделка). На первом этапе развития института фидуции должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: требовать от заемщика выплаты долга или не возвращать ему имущество. В древнерусском и древнегерманском гражданском праве приобретение права собственности кредитором относилось не к моменту установления залога, а к моменту просрочки исполнения обязательства.

       В дальнейшем было введено официальное  положение к документу о залоге, которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Согласно данному положению, в случае исполнения должником своего обязательства  выдавался иск о возврате вещи (action fiducia).

       Следующая форма развития вещного обеспечения  – пигнус (от лат. pignus – неформальный залог) – в большей степени защищала заемщика от своевольных действий кредитора. Договор о залоге на этой стадии предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение, и только как гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. При этом он мог пользоваться заложенной вещью либо в качестве арендатора, либо временно. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником кредитор после продажи недвижимости возвращал заемщику всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга. Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию, были предметом особого судебного разбирательства.

       Такая форма залога повышала уверенность  кредитора в возврате долга, но создавала  значительные трудности в управлении недвижимым имуществом. Кроме того, потребность в заемном капитале редко соответствовала стоимости  предоставляемого в залог имущества. Все это сдерживало развитие кредитных  отношений, порождало материальные убытки не только для кредитора и  заемщика, но и для государства.

       Появление самой ипотеки было обосновано политическими  и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого

хозяйствования  в Риме и массовая передача земель арендаторам привели к возникновению  классического института ипотеки. По существующему законодательству  ни одна действующая правовая форам не подходила для гарантирования этого вида сделок  между собственниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего, кроме орудий труда, которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога – залога арендаторами самих орудий труда. Причем без передачи предмета залога во владение арендодателя.

       Позже новый вид залога распространился  и на другие виды имущества, в частности  на недвижимость. Понятие ипотечного обеспечения означало материальное обеспечение обязательства, но без  передачи недвижимости во владение лицу, которому оно гарантировало выполнение обязательства.

       Ипотечный кредит дал возможность залогодателю по-прежнему использовать предмет залога для собственных нужд, а кредитору  осуществлять определенный контроль за его использованием, чтобы не допустить  ухудшения или исчезновения предмета залога⁴.

1.2.Понятие  и функции ипотеки

 

       Обычно  инвестиции в недвижимость на 50-100% финансируются  за счет заемных средств – ипотечного кредита (кредита под закладную). Ипотечный кредит – как правило, это долгосрочный кредит (заем) с  обязательством возврата в обозначенном договором срок с выплатой процентов  по кредиту, предоставленный для  приобретения недвижимости под залог  данной недвижимости в качестве обеспечения  обязательства. Права требования по кредиту могут удостоверяться и передаваться через закладную – именную ценную бумагу вексельного типа, удостоверяющую следующие права ее законного владельца:

- право  на получение исполнения по  денежному обязательству, обеспеченному  ипотекой имущества, указанного  в договоре об ипотеке, без  предоставления других доказательств  существования этого обязательства;