Любой законный владелец закладной вправе потребовать от  органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество  и сделок с ним (ЕГРП) в качестве залогодержателя с указанием  его имени и места жительства, а если владельцем закладной является юридическое лицо – его наименования и места нахождения.

       Регистрационная запись о законном владельце закладной  должна быть сделана в течение  одного дня с момента обращения  заявителя в орган, осуществивший  государственную регистрацию, при  предъявлении закладной на основании:

• Совершенной в соответствии с законом передаточной надписи на имя заявителя, если совершившее такую надпись лицо являлось законным владельцем или залогодержателем закладной, на имя которого была сделана специальная залоговая передаточная надпись и который продал закладную по истечении определенного в ней срока;
• Документов, подтверждающих переход прав по закладной к другим лицам в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования;
• Решения суда о признании прав по закладной за заявителем¹².

2.РЫНОК  И ИНСТРУМЕНТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ, КЛАССИФИКАЦИЯ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ

2.1.Рынок  ипотечного кредитования

       Рынок – совокупность экономических отношений, проявляющихся в сфере обмена товаров и услуг, в результате которых формируются спрос, предложение  и цена.

       Рынок ипотечного кредитования – часть  финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом  недвижимости. Он функционирует за счет ипотечных кредитов, выдаваемых на первичном ипотечном рынке  и рефинансируемых на вторичном  ипотечном рынке.

       Кроме того, существует классификация ипотечных  кредитов в зависимости от типа недвижимости, выступающей в качестве залогового обеспечения, - ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости, коммерческой недвижимости, промышленной недвижимости и т.п.

       Первичный рынок ипотечных кредитов – это  сегмент общего ипотечного рынка, непосредственно  охватывающий деятельность кредитных  институтов по кредитованию юридических  и физических лиц под залог  объектов недвижимости.

       Основными участниками первичного ипотечного рынка являются кредитор и заемщик, которые непосредственно вступают в договорные отношения друг с  другом.

       Заемщики (залогодатели) – это физические лица, желающие улучшить свои жилищные условия и удовлетворяющие требованиям  банков по уровню кредито- и платежеспособности.

       Ипотечные кредиты предоставляют как универсальные  кредитные организации, так и  специализированные. К специализированным относятся ипотечные банки, сберегательные банки, ссудо-сберегательные организации, жилищные кооперативы, страховые компании и т.п. основное различие в организации их деятельности заключается в формировании механизмов привлечения ресурсов для выдачи ипотечных ссуд, а также в форме государственного регулирования и контроля их деятельности.

       Особенности недвижимого имущества как предмета залога, с одной стороны, повышают надежность обеспечения, с другой –  предъявляют ряд требований к  оформлению договора.

       Объекты недвижимости относительно единообразны, сравнительно легко поддаются оценке, с трудом могут быть перемещены или  сокрыты должником, все права  на них закрепляются за определенным собственником. Кроме того, они в  меньшей степени, чем другое имущество, изнашиваются и их стоимость имеет  тенденцию к постоянному росту. Благодаря этому сроки ипотечных  кредитов, как правило, значительно  превышают сроки по другим видам  кредитов, а процентные ставки, наоборот, - значительно ниже.

       Однако  достоинства недвижимого имущества  имеют место только в том случае, когда существует система экономических  отношения, обеспечивающая надежность ипотечной сделки и защиту интересов  ее участников.

       Основным  инструментом, с помощью и посредством  которого строятся отношения между  субъектами первичного рынка, является кредитный договор, который, как правило, оформляется  в виде закладной.

       Ипотечные кредиты могут выдаваться под  залог как приобретаемого недвижимого  имущества, так и принадлежащего заемщику на правах собственности или  хозяйственного ведения. В первом случае неотъемлемым участником процесса ипотечного кредитования становится продавец недвижимости¹³.

       Требования, предъявляемые к сделкам с  недвижимым имуществом, относятся к  ипотеке. Таким образом, при оформлении сделки существенное значение имеет квалификационная оценка предмета залога, его страхование, регистрация как права собственности на недвижимость, так и его обременение (залог), порядок оформления договоров, а также возможность обращения взыскания на предмет залога в случае неисполнения должником своих обязательств. При жилищном ипотечном кредитовании встает вопрос защиты интересов несовершеннолетних детей, проживающих в закладываемых квартирах.

       Таким образом, круг участников при ипотечном  кредитовании значительно шире, чем  при других видах кредитования.

       Вторичный рынок ипотечных кредитов охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Он возникает в тот момент, когда кредитная организация перепродает обязательства заемщика в виде закладной специализированной организации. Таким образом, вторичный рынок – это рынок, на котором происходит возобновление кредитных ресурсов, с помощью которых потом можно выдать кредит следующему заемщику.

       Четкой  границы между первичным и  вторичным рынком не существует. Кредитная  организация может оставлять  у себя часть портфеля ипотечных  кредитов, а остальную часть продать  в целях повышения ликвидности. Соотношение оставляемой части  и продаваемой на вторичном рынке  может определяться как общими принципами политики банка, так и временными конъюнктурными экономическими соображениями: спецификой структуры активов и  пассивов, нормативными требованиями регулирующих органов, прогнозом динамики процентных ставок и др.

       Продажа ипотечных кредитов на вторичном  рынке производится в нескольких формах.

       Первая  форма – это простая продажа  индивидуального кредита, которая  известна по названием «продажа целиком».

       Вторая  форма – продажа доли или долей  кредита, называется «продажа участия».

       В третьей форме закладные или  доли участия в них объединяются в так называемые пулы, которые  используются в качестве обеспечения  ценных бумаг.

       Существует  несколько способов рефинансирования ипотечных кредитов:

1. «Наличная оплата»:

       Первичный кредитор продает кредиты (mortgages) или пул ипотечных кредитов (pool of mortgages) ипотечному агентству, оставляя за собой право обслуживания кредитов и получая за это вознаграждение в виде комиссионных. Кредитная ставка, получаемая по таким кредитам, должна быть достаточной, чтобы покрыть: стоимость фондов, административные расходы, кредитный риск и риск процентной ставки, возникающий из финансирования кредитов с возможными досрочными погашениями за счет обязательств с фиксированной ставкой. Кроме того, она должна обеспечить достаточный размер прибыли от вложения средств.

       При использовании такой схемы ипотечное  агентство принимает на себя кредитный  риск и риск процентной ставки.

2. «Своп»:

       Первичный кредитор передает пул ипотечных  кредитов ипотечному агентству в  обмен на эмитированные им ценные бумаги. Эти ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами (MBS), высоконадежны и ликвидны.

       За  предоставленные гарантии ипотечное  агентство взимает с кредитора  плату, исчисляемую исходя из размера  невыплаченной суммы долга по ипотечным кредитам пула.

3. Программа «гарантий»:

       Эмитент, владеющий пулом ипотек, выпускает  ценные бумаги, обеспеченные этим пулом, и в случае необходимости покрывает  своими собственными средствами просроченные платежи заемщика. Ипотечное агентство  гарантирует своевременные выплаты  по ценным бумагам, получая за это  комиссию от эмитента.

       Ипотечное кредитование – это целостный  механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

       Ипотечный рынок не может быть рассмотрен отдельно. Это модель организации взаимодействия между рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком.

2.2.Инструменты ипотечного кредитования, схемы расчетов платежей по кредитам

       В системе мер по становлению и  развитию жилищного ипотечного кредитования в банке важное место отводится  обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования. Под инструментами  ипотечного кредитования понимается механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного  долга и уплаты процентов по кредиту. Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного  потока по долгосрочному ипотечному кредиту.

     Инструменты ипотечного кредитования призваны увязать  интересы кредитора и заемщика путем: – обеспечения прибыльности ипотечной деятельности и возвратности средств кредитора, защиты его средств от инфляции; – снижение рисков ипотечного кредитования; – обеспечения таких условий кредитования, при которых кредит становится доступным для заемщика.

     Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди которых  можно назвать следующие: – ситуация в экономике (уровень инфляции, доходы населения, денежная политика правительства и т.п.); – источники и цена привлеченных средств для выдачи ипотечных кредитов; – необходимость обеспечения простоты и доступности для понимания расчетов по кредитам.

     Все инструменты ипотечного кредитования могут быть как самоамортизирующимися (предусматривающими равномерные выплаты  – постоянный ипотечный кредит), так и с «шаровым» платежом, с фиксированными выплатами основной суммы долга, нарастающими платежами, с переменной ставкой.

     Первая  группа кредитов – стандартный ипотечный кредит предполагает такую организацию денежного потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило, ежемесячных, взносов. Такой кредит называется аннуитетный ипотечный кредит. Срочный аннуитет это денежный поток с равными поступлениями в течение ограниченного времени. Поступления делаются в конце (или в начале) равных временных интервалов. Платеж по кредиту осуществляется ежемесячно. Заемщик ежемесячно выплачивает равные суммы, часть которой идет на погашение кредита и часть – на уплату начисленных за месяц процентов, что, во-первых, дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту, во-вторых, поскольку проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту, то заемщик выплачивает процентов меньше, чем, если бы не осуществлялось ежемесячное погашение части основного долга и проценты начислялись бы на всю сумму полученного кредита. Банк в свою очередь наряду с начисленными процентами получает в погашение часть выданного кредита, т.е. данный вариант наиболее удобен для России.

     Вторая  группа кредитов ипотечные кредиты  с переменными выплатами подразделяется на две подгруппы: кредиты, размеры  платежей по которым определяются сразу  при заключении кредитного договора, и кредиты с альтернативными  инструментами ипотечного кредитования, использующие индексирующие коэффициенты. Среди кредитов второй группы наиболее распространенными являются кредиты  с переменной процентной ставкой, кредиты  с фиксированной выплатой основной суммы долга, кредиты с «шаровым»  платежом, ипотека с ростом платежей, индексируемые кредиты.

     В условиях нестабильной экономики наиболее приемлем кредит с переменной процентной ставкой. В его основе лежит пересмотр  процентной ставки в зависимости  от изменения ситуации на финансовом рынке, то есть в соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов.

     При использовании кредита с переменной процентной ставкой процент по нему, как правило, устанавливается на 1,5-2% ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой.

     Чтобы повысить привлекательность для  заемщиков ипотечных кредитов с  переменной процентной ставкой, применяется  механизм регулирования процентной ставки. Суть регулирования заключается  в установлении ограничений на максимальный уровень процентной ставки. При этом возможно одновременно определить максимально  допустимое увеличение процента в течение  одного года и максимальный предел увеличения процента за весь кредитный  период. Однако в целях защиты интересов  банка может быть установлен минимальный  уровень процентной ставки.