Ипотечное кредитование

     Становление первичного ипотечного кредитования в период 2002 – 2004 гг. позволило  к настоящему времени увеличить количество граждан России, улучшивших жилищные условия при помощи ипотечного кредита. По оценке экспертов объемы выданных ипотечных кредитов выросли с 9,5 млрд. руб. в 2003 г. до 30 млрд. руб. в 2004 г.

     Вместе  с тем значительная часть населения, прежде всего со средними доходами, остается практически не вовлеченной  в процесс улучшения жилищных условий с использованием схем ипотечного кредитования. Среднестатистическая российская семья имеет определенный объем сбережений. Причем провозглашаемая стабильность экономического развития страны, политика государства, направленная на увеличение валового национального продукта и рост реальных доходов населения, создает благоприятные макроэкономические условия для формирования долгосрочной стратегии развития ипотечного кредитования в России.

     Доступность ипотечного кредита для конкретного  домохозяйства определяется, в первую очередь, доходами данного домохозяйства, процентными ставками по ипотечным кредитам и сроком кредита. Процентные ставки по кредитам, прежде всего, зависят от уровня инфляции. Эти основные факторы – доходы населения и уровень инфляции – являются внешними по отношению к собственной системе ипотечного кредитования.

     Другими характеристиками ипотечного кредита, определяющими его доступность, является величина первоначального  взноса и структура платежей.

     В целях повышения доступности  ипотечных кредитов для населения  страны необходимо:

     - реализовать ряд мер, направленных на удлинение возможных сроков ипотечного кредитования, что позволяет снизить размер периодических платежей;

     - создавать условия для снижения  процентных ставок в системе  ипотечного кредитования за счет  управления рисками и снижения  транзакционных издержек в рамках общей тенденции снижения уровня инфляции;

     - развивать механизмы, позволяющие населению осуществлять накопление первоначальных взносов, необходимых для получения ипотечных кредитов;

     - развивать новые ипотечные продукты, в том числе предполагающее  различные графики погашения основного долга и процентов, для охвата в качестве потенциальных заемщиков по ипотечным кредитам отдельных категорий граждан, статус которых обуславливает прогноз стабильного роста их доходов в будущем (молодые семьи, военнослужащие и т.д.).

     При формировании государственной политики в целях обеспечения населения  доступным жильем необходимо учитывать, что в результатет проведенной  в России в 1990-х. гг. бесплатной приватизации жилья в настоящее время более 68% населения являются собственниками жилья, средства, от продажи которого могут быть использованы для уплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита на улучшение жилищных условий.

     Вместе  с тем для отдельных категорий  граждан, не имеющих в собственности  недвижимости, иного имущества или накопленных в достаточном количестве денежных средств, необходимых для уплаты первоначального взноса, возможным решением может стать участие, например, в жилищных накопительных кооперативах или использование механизма ипотечного кредитования, который позволяет существенно снизить размер первоначального взноса. В целях решения проблемы накопления первоначальных взносов для определенных социальных категорий населения, возможно, использовать форму прямого субсидирования первоначального взноса за счет средств федерального и регионального бюджетов.

     Механизм  функционирования ипотечного рынка и прогнозы его развития на период до 2010 года.⁴

1. Первичный рынок ипотечных кредитов:

     Первичный рынок ипотечного кредитования представляет собой организацию процесса андеррайтинга⁵ заемщика (оценка возможности погашения кредита), непосредственно выдачи ипотечного кредита и дальнейшее его обслуживание.

     В настоящее время общее количество банков, вовлеченных в ипотечное  кредитование, является недостаточным. Деятельность АИЖК должна способствовать росту ипотечного кредитования, расширению инфраструктуры первичного рынка и активизации банков как первичных кредиторов.

     При выполнении поставленной Правительством РФ (заседание от 13.05.2004 г. по вопросу  формирования рынка доступного жилья) задачи по достижению к 2010 г. объема кредитования в размере 344 млрд. руб. в год общий объем накопленных кредитов около 1,2 трлн. руб. (более 5% ВВП). Это означает, что к указанному сроку более 3 млн. семей улучшат свои жилищные условия за счет ипотечных кредитов, а объем ежегодно выдаваемых кредитов составит более 1 млн. кредитов в год.

     Накопленный объем непогашенной задолженности  по всем ранее выданным в Росси  ипотечным кредитам на конец 2004 года оценивается около 30 млрд. руб., что означает, что доля такой задолженности к ВВП равна 0,2%. Для стран Восточной Европы этот показатель, характеризующий степень развитости ипотечного рынка в целом и развития рынка долгосрочного капитала в частности, уже сегодня составляет от 6 до 12%, а для развитых стран – от 50 до 200%.

     Для достижения поставленной задачи и при  условии доверия к государству  как их партнеру в развитии ипотечного рынка необходимо обеспечить ежегодное  трехкратное увеличение объемов  ипотечных кредитов, выдаваемых на рыночных условиях. В этом случае к 2010 г. ежедневно будет выдаваться порядка 4000 кредитов. При условии равномерного развития ипотечного кредитования во всех субъектах РФ это в среднем составит 40 ипотечных кредитов в каждом из субъектов РФ.

     Важнейшей особенностью развития ипотечного рынка является фактор досрочного погашения заемщиком обязательств по ипотечному кредиту. Действующее российское законодательство предоставляет заемщику право погашать задолженность по кредитам до наступления сроков, предусмотренных договором. Данный подход симметричен возможности досрочного изъятия банковских депозитов. То есть в целом активы и пассивы российской банковской системы не имеют жестко фиксированных сроков. Фактор досрочного погашения сокращает сроки жизни ипотечного кредита и зависит от ряда макроэкономических показателей. По имеющимся данным статистики, фактические, платежи по ипотечным кредитам превышают платежи, предусмотренные договором, в среднем на 28%. По мере развития ипотечного рынка следует исходить из сокращения доли досрочного погашения ипотечных кредитов, предполагая достижения к 2010 г. соотношения фактических и договорных сроков осуществления платежей 1:3,что характерно для стран с развитыми ипотечными рынками.

     Первым  важным шагом в развитии системы  рефинансирования ипотечных кредитов является унификация и стандартизация всех требований и процедур на этапах андеррайтинга, выдачи и обслуживания ипотечных кредитов.

     Стандартизация  является базой для всех форм финансирования ипотечного кредитования.

     Будущее ипотечного рынка связано с увеличением доли стандартных кредитов в общем объеме ипотечного кредитования, что предполагает ускорение оборачиваемости капитала, динамичное развитие вторичного рынка и соответственно, рост объемов ипотечного кредитования в целом.В целях дальнейшего развития первичного рынка ипотечного кредитования необходимо:

     - осуществлять меры по расширению  круга первичных кредиторов;

     - способствовать развитию депозитарного  учета закладных, андеррайтинга  и сервисного обслуживания выданных  ипотечных кредитов как самостоятельных специализированных видов деятельности и формированию действующих на основе рыночного ценообразования институтов, специализирующихся на этих видах деятельности;

     - осуществлять меры по сохранению  части кредитного риска по  рефинансированным ипотечным кредитам на первичных кредиторах;

     - разрабатывать нормативную базу, регламентирующую раскрытие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним информации о регистрированных правах залога жилой недвижимости, включая информацию о количестве ипотечных сделок в целом и их количестве, а также информацию о ненадлежащем использовании обязательств и случаях обращения взыскания на предмет ипотеки по ипотечным сделкам

     2. Вторичный рынок  ипотечных кредитов

     Вторичный рынок ипотечных кредитов предполагает рефинансирование (выкуп) таких кредитов у банков или иных первичных кредиторов и их последующее вторичное обращение в виде ценных бумаг, обеспеченных правами по ипотечным кредитам.

     Доступные большинству банков краткосрочные или относительно дорогие рублевые заимствования не позволяют им предложить конкурентоспособные и доступные условия кредитования. Особенно это касается деятельности региональных банков, которые реализуют ипотечные программы, только если имеется возможность быстро продать (рефинансировать) выданный ипотечный кредит на вторичном рынке.

     Принятие  в ноябре 2003 года Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» создает  базовые предпосылки для появления  инструмента, призванного привлечь долгосрочный капитал в банковскую сферу для выдачи ипотечных кредитов. Однако это вопрос среднесрочной перспективы.

     Вторичное обращение ипотечных кредитов в  России находится на начальном этапе. В первую очередь, это обусловлено  индивидуальностью каждого выданного  кредита. Только однородные кредиты, выданные по унифицированным стандартам и объединенные в соответствиями с определенными критериями срока, объема и других параметров, а также диверсифицированные в целях снижения риска по региональным и иным признакам, могут иметь инвестиционный спрос.

     АИЖК  в своей деятельности на вторичном  рынке по выкупу ипотечных кредитов должно использовать рыночного ценообразования, основными составляющими которого являются стоимость привлекаемого финансирования плюс маржа, покрывающая затраты в системе, которая с ростом объемов стандартных кредитов и развитием инфраструктуры рынка будет планомерно снижаться.

     Для обеспечения функционирования вторичного рынка в регионах и поддержания  возможности рефинансирования ипотечных  кредитов путем предоставления ликвидности банкам – первичным кредиторам АИЖК должно иметь возможность выйти на финансовый рынок и привлечь необходимое финансирование с учетом рыночной канъюнктуры. Такая возможность должна быть обеспечена развитием рынка ипотечных ценных бумаг, предоставлением государственных гарантий по заимствованиям АИЖК, а также максимальным сокращением сроков выхода АИЖК на рынок заимствования.

     Реализация  мер по формированию в России унифицированной  системы рефинансирования ипотечных  кредитов позволит:

• увеличить приток средств в российский рынок ипотечного кредитования;
• улучшить условия привлечения финансовых ресурсов в эту сферу;
• динамично снижать основной показатель доступности ипотечных кредитов для средней российской семьи – процентную ставку кредита;
• добиться повышения доступности ипотечных кредитов для максимально широких слоев населения.

      Государство должно играть существенную роль в  формировании системы рефинансирования ипотечных кредитов этапе ее становления  через поддержку деятельности АИЖК. По мере развития ипотечного рынка и повышения оценки инвесторами надежности ипотечного покрытия роль и непосредственное участие государства должны постепенно снижаться.

      ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

      Проанализировав становление и развитие ипотечных  отношений в России и за рубежом, можно сделать следующие выводы.

      1. Обеспечение населения жильем  является важнейшей социально-политической  и экономической проблемой. От  выбора тех или иных подходов  к решению этой проблемы в  значительной мере зависит общий  масштаб и темпы жилищного  строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

      К настоящему времени в жилом фонде  России сохраняется значительная часть  домов с неблагоустроенными квартирами, из которых около 1,3% размещены в ветхих и аварийных домах, а также индивидуальные частные дома. При этом основная часть вновь вводимого жилья сооружается на основе технических и архитектурно-планировочных решений, сложившихся в 70-80-е годы и во многом морально устаревших. К тому же в строительстве и при эксплуатации жилья используют устаревшие технологии, материалы, которые энерго-и материалоемки.