Ипотечное кредитование

     В сложившейся ситуации на рыке наблюдалось стремительное обесценивание долгосрочных активов с фиксированной ставкой, каковыми являются ипотечные кредиты. В результате если в 1 квартале 2008 года активные операции по рефинансированию проводили крупные игроки рынка, то в 3 квартале они прекратили выкуп. Участники рынка ипотечного кредитования, успевшие к началу 2008 года сформировать достаточный объем пулов для проведения секьютиризации, были вынуждены отложить или перенести на неопределенный срок ипотечных ценных бумаг.

     В сентябре 208 года в силу объективных  причин основной рефинансирующей организацией на рынке оставалось Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

        Сжатие вторичного рынка дополнительно способствовало сворачиванию ипотечных программ участниками рынка, вплоть до полного выхода из этого сегмента.

     В этих условиях рынок ипотеки в 4 квартале 2008 года ускоренными темпами стал переходить из категории умеренно концентрированного в категорию высококонцентрированного. По оценкам Агентства, доля 5 крупнейших ипотечных банков в ипотечной задолженности почти достигла 60%. При этом ипотечные кредиты выдавались не более 40 банками из 567, имеющих в России, ипотечную задолженность на своем балансе. Из региональных участников данную финансовую услугу населению оказывали практически исключительно партнеры Агентства.

     Оставшиеся  участники ипотечного рынка стали  более консервативно подходить  к оценке платежеспособности заемщика, объявив обязательным условием получения  кредита наличие официально подтвержденного  дохода (справка 2 НДФЛ), и повысили требования к первоначальному взносу до 30%. При этом рост стоимости заимствования для банков привели к повышению процентной ставки по ипотечным кредитам для заемщиков до 18% годовых в рублях и 14% в валюте.

     В результате ввиду снижения конкуренции и ужесточения требований к заемщикам стали гораздо менее доступными для населения, особенно в регионах, где ипотеку поддерживали преимущественно средние и мелкие банки.

     Потребители также отреагировали на изменение  рыночной конъюнктуры. Рост безработицы (до 6,3% за 2008 год, по данным Федеральной службы статистики), уменьшение реальных доходов населения, девальвация рубля во второй половине 2008 года привели к увеличению спроса на рынке жилья и росту неплатежей по обслуживаемым кредитам.

     Таким образом, по объективным причинам в  течение 2008 года объем выдачи ипотечных  кредитов неуклонно сокращался. По данным ЦБ РФ, в 4 квартале 2008 года он уменьшился в первые за всю историю развития ипотечного кредитования в России на 51% по сравнению с предыдущим 3 кварталом. При этом в 29 регионах объемы выдачи сократились более чем на 60%. Среднегодовое увеличение стоимости жилья в 4 квартале 2008 года по сравнению с тем же кварталом 2007 года произошло только в 7 регионах. В рамках года наблюдался также переход динамики цен на жилье от замедленного роста к снижению. По данным Росстата, в 51 регионе из 81 (63%0 цены в 4 квартале снизились по сравнению  с 3, тогда как рост был зарегистрирован в 26 регионах.

     ПО  данным ЦБ РФ, по итогам 2008 года на развитие рынка ипотеки было выдано кредитов на сумму 663, 8 млрд. руб. (для сравнения в 2007 году 556,7 млрд. руб.), в том числе на погашение ранее взятых кредитов, например при конвертации валютных кредитов в рублевые. Задолженность по ипотечным жилищным кредитам составила 995,2 млрд. руб., что составляет 2,4% ВВП.

     По  данным Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии, количество ипотечных кредитов и займов, выданных банками и небанковскими кредитными организациями в 2008 году, увеличилось  на 7,6% и составило 425,2 тыс. кредитов.   

2.2. Альтернативы ипотечному кредитованию.

     На  сегодняшний день доступность жилья  обеспечивается не только ипотекой. Существуют и другие варианты решения жилищных проблем. Например:

     1.Жилищный накопительный кооператив (ЖНК);

     2.Кредитный потребительский кооператив граждан (КПКГ);

     3.Потребительский кредит.

     Жилищный  накопительный кооператив (ЖНК)

     Жилищный  накопительный кооператив – некоммерческая организация, созданная специально для удовлетворения потребности  граждан в жилье. Работают ЖНК по принципу кассы взаимопомощи. Для вступления в жилищный кооператив необходимо внести в общую кассу первоначальный взнос, минимальная сумма которого может быть порядка 10000-15000 руб., из документов требуется только паспорт. Далее член кооператива обязан пополнять общую кассу регулярными взносами. При этом он может выбрать для себя наиболее комфортную схему накоплений (сроки и размер вносимых сумм), что действительно делает жилье доступным. Когда накопленная сумма составит 30-50% стоимости жилья, которое предполагается приобрести, и истечет необходимый период накопления (по закону это минимум 2 года), член кооператива получает из общей кассы средства на покупку жилья для себя. Он может прописаться и жить на приобретенной площади, постепенно выплачивая в ЖНК ту сумму, которую занял для ее покупки. За взятые в ЖНК деньги, член кооператива выплачивает членские взносы, которые составляют 3-7% от оставшейся суммы задолженности. Срок погашения задолженности перед ЖНК не может быть больше полуторакратного срока ожидания кредита. То есть, если гражданин за 4 года скопил в ЖНК 50% стоимости своего жилья и приобрел его, то оставшиеся 50%, полученные в ЖНК, гражданин обязан вернуть в течение 6 лет (1,5 * 4 года = 6 лет). После полного расчета с ЖНК, гражданин получает жилье в собственность и перестает быть членом кооператива.

     Преимущества  ЖНК по сравнению с ипотекой –  это низкие проценты по заемным средствам  и значительно меньшие дополнительные расходы при получении займа, минимальный первоначальный взнос, отсутствие необходимости подтверждать свои доходы. Кроме того, можно зачесть имеющееся жилье или жилищный сертификат в качестве взноса в кооператив. Недостатки ЖНК – это ограничение срока займа (чтобы получить рассрочку на 10 лет необходимо выдержать период накопления в 6,6 года (10лет/1,5), на 15 лет – 10 и т.д. Такое ограничение лишает членов ЖНК главного удовольствия, которое дает ипотека – немедленно получить новое жилье, заплатив только часть его стоимости. И наконец, до полной выплаты финансовой помощи, полученной в ЖНК, член кооператива не является собственником жилья и принимает на себя риски, связанные с неуспешной финансово-хозяйственной деятельностью кооператива.

     Кредитный потребительский  кооператив граждан (КПКГ)

     Кредитный потребительский кооператив граждан – это добровольное объединение граждан, созданное для удовлетворения их потребностей в финансовой взаимопомощи. По принципу своей работы потребительский кооператив очень схож с ЖНК. Отличий не много. Во-первых, кредиты могут выдаваться на любые нужды членов кооператива - покупка недвижимости, автомобиля, оплата образования или лечения, начало предпринимательской деятельности и т.п. Во-вторых, при покупке жилья член кооператива сразу становится его собственником и закладывает жилье кооперативу до полного расчета по кредиту. В-третьих, гражданин может получать некоторый процент на средства, которые он предоставил в общую кассу потребительского кооператива. Условия получения кредита на жилье в каждом потребительском кооперативе выдвигаются свои - это и определяет на сколько "доступное жилье" действительно доступно.

     Потребительский кредит

     Потребительский кредит вполне приемлем как вариант  решения жилищных проблем в случае, когда требуемая сумма невелика или когда залог жилья невозможен. Предоставляется такой кредит банками и другими кредитными организациями. Ставки по потребительским кредитам выше и сроки меньше (до 5 лет), чем по ипотечным. Но зато при получении потребительского кредита существенно, ниже дополнительные расходы и проще процедура получения.

 

Глава 3: Перспективы развития ипотечных отношений в РФ

     3.1. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию как рычаг развития ипотеки в РФ. 

     В сентябре 1997 года в соответствии с  Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» было создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». 100 % акций АИЖК принадлежит государству.

     Согласно  постановлению № 628 от 25.08.2001 г. Правительством РФ по заимствованиям Агентства предусмотрены средства федерального бюджета в виде государственных гарантий. Утверждены Правила предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

     Федеральным бюджетом в 2009 году предусмотрено увеличение уставного капитала Агентства на 20 млрд. рублей. Процедура увеличения уставного капитала предполагает дополнительный выпуск акций. Наблюдательным советом  утверждена цена размещения дополнительного выпуска акций Агентства в размере 2 500 рублей за одну акцию.

     Задачи  Агентства определены Постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996 г. N 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию"; Постановлением Правительства РФ от 25 августа 2001 г. № 628 "Об утверждении правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям ОАО "АИЖК», Уставом, Бизнес-планом Агентства.

     Непосредственной  целью Агентства являются:

     - создание единых стандартов ипотечного жилищного кредитования;

     - обеспечение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения на всей территории России;

     - создание возможности рефинансирования для ипотечных кредиторов;

     - создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;

     - формирование рынка ипотечных ценных бумаг.

     Деятельность  Агентства через развитие сети региональных операторов должна охватить все регионы  России, обеспечив, таким образом, возможность  рационального перераспределения  привлекаемых инвестиционных ресурсов и становления единого российского рынка ипотечного кредитования.

     Создание  федеральной системы ИЖК можно  рассматривать как крупнейший бизнес-проект с участием государства. Именно поэтому  система ИЖК развита во всех странах  с рыночной экономикой и является необходимым институтом, используемым государством, как в экономической, так и в социальной политике.

     Роль  АИЖК в развитии федеральной  системы ипотечного

     жилищного кредитования.

     В целях формирования платёжеспособного  спроса на жильё со стороны населения Агентством разработана и внедрена двухуровневая система ипотечного кредитования, предусматривающая рефинансирование Агентством кредитов, выдаваемых во всех регионах страны по единым стандартам.

     Стандарты разработаны Агентством на основании  анализа и обобщения российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования и включают в себя механизмы выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов, типовые соглашения, а также требования ко всем участникам рынка (региональным операторам, банкам, оценочным, риэлторским и страховым компаниям).

     Двухуровневая система рефинансирования³, реализуемая Агентством, позволяет равномерно распределить риски между всеми участниками рынка. Важной составляющей этой системы является тесное взаимодействие с Администрациями субъектов РФ и их уполномоченными ипотечными операторами, с которыми Агентство заключает трехсторонние договоры.

     На  основании Стандартов уже сегодня  сформирован и в более чем  половине регионов Российской Федерации  работает механизм рефинансирования, который является базой для создания единой федеральной системы ипотечного кредитования.

 

     3.2. Концепция развития ипотечных кредитов в России 

     Задачи  государства в  области ипотечного кредитования

     Как отмечалось в Послании Президента РФ Федеральному Собранию РФ от 26.05.2004 г., обеспечение граждан доступным жильем является одной из самых актуальных задач государства на современном этапе.

     Ключевым  направлением решения указанной  задачи было определено создание финансовых механизмов, позволяющих улучшать жилищные условия не только за счет текущих заработков и имеющихся сбережений, но и в счет будущих доходов людей. Была подчеркнута необходимость ясных правовых условий для развития долгосрочного жилищного кредитования граждан.

     Решение поставленных задач в указанные  сроки возможны при условии ускоренных темпов развития рынка ипотечного жилищного кредитования и успешной реализации ряда мер, направленных на масштабное увеличение предложения строящегося жилья, расширение объемом первичного жилищного рынка.