Ипотечное кредитование

     Содержание 

     Введение            2

     Глава 1: Теоретические  аспекты ипотечного кредитования

     1.1. Сущность ипотечного кредитования       4

     1.2. Опыт ипотеки в развитых странах     9

     Глава 2: Анализ современного состояния ипотечного

     кредитования 

     2.1. Состояние ипотечного кредитования на 2008 год   19

     2.2. Альтернативы ипотечному кредитованию    26

     Глава 3: Перспективы развития ипотечных отношений в РФ

     3.1. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию

     как рычаг развития ипотеки в РФ      29

     3.2. Концепция развития ипотечных кредитов в России.  32 

     Заключение           40

     Список  используемой литературы      45 

 

     Введение 

     Улучшение жилищных условий - одна из сложнейших проблем для современного россиянина. Ее обсуждение давно вышло за пределы  бытовых вопросов. Не секрет, что на сегодняшний день приобрести жилье без использования заемных средств пока могут позволить себе немногие, скорее единицы. И в этой ситуации на помощь должна прийти ипотека. На нее возлагают большие надежды и называют важнейшим инструментом решения социальных проблем в стране.

     Примечательно, что данная проблема в большей  степени волнует более обеспеченные слои населения. Очевидно, что низкодоходные  группы россиян практически не имеют  возможности улучшить свои жилищные условия даже при помощи ипотеки. Для них были бы интересны способы приобретения жилья, в частности получение квартиры от предприятий. Таким образом, доля населения, неудовлетворенного качеством своего жилья, пока слишком велика, а соответственно и высок спрос на ипотечные кредиты, как возможный способ улучшения своих жилищных условий.

     Исследование  ипотеки предназначено и может  быть полезно:

     - Руководителям отделов банков  при разработке и совершенствовании  стратегии развития бизнеса, а  также направлений розничного  кредитования 

     - Руководителям и специалистам маркетинговых подразделений при разработке стратегий продвижения услуг на розничном сегменте рынка.

     - Руководителям и специалистам  банковской сферы в части изучения  потребительского поведения физических  лиц.

     Основной  целью исследования отношение Россиян к ипотечному кредитованию, изучение кредитного поведения населения России в области ипотечного кредитования (ипотеки).

     В ходе исследования были решены следующие  основные задачи:

     1.Получение  представления об актуальности  для населения РФ вопросов, связанных с улучшением жилищных условий

     2.Изучение  осведомленности жителей страны  об ипотечном кредитовании 

     3.Выявление  основных поведенческих установок  населения применительно к ипотеке

     4.Определение  рейтинга потребительских предпочтений банков с точки зрения их привлекательности по вопросам ипотечного кредитования.

     Основным  объектом исследования явился сам ипотечный  кредит для населения.

     Предмет -  теоретические аспекты ипотечного кредитования.

     Поэтапное решение данных задач обуславливает структуру курсовой работы, состоящей из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы.

     Для полного раскрытия темы курсовой работы использовались учебные пособия  авторов, изучающих данную тему, общая  и специальная литература, нормативные акты, а также актуальные материалы периодической печати.

 

     

     Глава 1: Теоретические  аспекты ипотечного кредитования 

     1.1. Сущность ипотечного  кредитования и  его основные аспекты

     Ипотечный кредит - это особая форма кредита, связанная с предоставлением ссуд под залог недвижимого имущества - земли, производственных и жилых зданий и т.д. Ипотечные ссуды предоставляются на долгосрочной основе. Ипотечный кредит становится возможным лишь при условии частной собственности на землю и недвижимость.

     Недвижимость всегда ценилась в банковском деле как надежная гарантия возврата займа. Залог земли и недвижимого имущества для получения в банке долгосрочного кредита называется ипотекой. Ипотека - это вид залога недвижимого имущества (земли, предприятий, сооружений, зданий, других объектов, непосредственно связанных с землей) с целью получения денежной ссуды. В случае неуплаты займа заложенная недвижимость продается, а из вырученной суммы погашается задолженность кредитору.

     Ипотечный кредит имеет, как правило, четкое целевое назначение. Ипотечные ссуды в современных условиях чаще всего используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки жилых и производственных помещений, а также освоения земельных участков. Особенностью ипотечного кредита является то, что залогом для его предоставления может выступать и недвижимость, на покупку которой он берется.

     Юридической и экономической предпосылкой возникновения  ипотечного кредита является наличие  развитой системы права частной  собственности на недвижимость и, прежде всего, на землю. Без частной собственности на землю и институционального обеспечения ее купли-продажи широкое развитие ипотечного кредита невозможен.

     Субъектами  ипотечного кредита являются:

     - Кредиторы по ипотеке - ипотечные  банки или специализированные ипотечные компании, а также универсальные коммерческие банки;

     - Заемщики - юридические и физические  лица, имеющие в собственности  объекты ипотеки, или имеющие  поручителей, которые предоставляют  под залог объекты ипотеки  в пользу заемщика.

     Объектами ипотечного кредита являются жилые дома, квартиры, производственные здания, сооружения, магазины, земельные участки и т.п. Размер ипотечного кредита определяется в виде части стоимости объекта ипотеки. Это обстоятельство позволяет даже получать под залог одного и того же недвижимого имущества дополнительные ипотечные займы. Залоговое имущество остается у заемщика, который продолжает его эксплуатировать, т.е. сохраняет свое право собственника.

     Недвижимость  как объект ипотечного кредита имеет  ряд существенных преимуществ. Она почти никогда не теряет полностью своей стоимости (ценности), а со временем, как показывает хозяйственная практика, цена ее даже растет.

     В западных странах действуют два  режима правового регламентирования  ипотеки: 1) режим ипотеки романо-германского права (страны Западной Европы); в его основе - значительная формализация ипотечного права: нотариальное заверение акта ипотеки, наличие кадастра или Поземельный книги, публикация ипотек и др.; 2) режим ипотеки стран англосаксонским права; в его основе - гибкая и менее формализованная система ипотечного права; ипотека здесь носит общий характер, т.е. качественно не отличается от других форм залога и гарантий. Классической страной ипотечных банков является Германия, где первый банк, который осуществлял ипотечное кредитование, был основан еще 1770 г. в Силезии. Широкое развитие ипотечного кредитования в Германии в XVIII - XIX вв. во многом был обусловлен особенностями Прусского пути становления капитализма в сельском хозяйстве. Сейчас в Германии существует около 30 специализированных ипотечных банков. В большинстве стран Европы и в Америке, по сути, отсутствуют специализированные ипотечные банки, а кредитные операции с недвижимостью осуществляют универсальные коммерческие банки.

     В связи с тем, что для ипотечного кредита типичным является невысокая ликвидность его объекта, важное значение имеет страхование займов и формирование вторичного рынка ипотек. Ипотечное обязательство становится ценной бумагой, который привлекается на финансовый рынок. Ипотечные банки тем самым получают возможность проводить рефинансирование посредством механизма вторичного рынка.

     Ссуды под недвижимость подлежат погашению  на условиях рассрочки платежа и  с уплатой процентов. Проценты по ипотечным займам имеют ту особенность, что их величина зависит от территориального размещения недвижимого имущества. Повышение ставки процента по ипотечным займам связано с ростом риска обесценивания капитала, что влияет на деятельность кредиторов. Понятно, что повышение процентных ставок и увеличение размера первоначального взноса сужает сферу применения ипотечного кредита, поскольку это ухудшает условия пользования им для заемщиков.

     В связи с развитием ипотечного кредитования формируется отдельный  ипотечный финансовый рынок, главным  инструментом которого являются ипотечные облигации - долгосрочные ценные бумаги, выпускаемые под обеспечение недвижимостью и приносят постоянный процент. Эмитентами ипотечных облигаций являются, как правило, торгово-промышленные корпорации, которые на основе выпуска этих ценных бумаг могут формировать капитал для финансирования крупных строительных проектов.

     Самый распространенный вариант использования  ипотеки в России - это покупка  квартиры в кредит. Закладывается  при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств¹.

     Оформление  ипотеки – многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение  кредитной комиссии банка, поиск  подходящего жилья, его оценку и  страхование, заключение договора ипотеки. На этом нелегком пути может помочь ипотечный брокер¹. Так же может потребоваться помощь агентства недвижимости при покупке квартиры в кредит.

     Когда ипотечный кредит получен и жилье  приобретено, наступает время «расплаты». Погашение кредита может осуществляться как наличными деньгами, так и безналичное, либо в строго определенные дни, либо в любой день месяца – эти условия определяются банком-кредитором. Возможность досрочного погашения кредита так же определяется ипотечным банком.

     Ипотечное жилищное кредитование в РФ.

     В настоящее время в России в  числе первоочередных задач социально-экономического стоит задача формирования рынка  доступного жилья через создание условий для сбалансированного  увеличения платежеспособного спроса населения на жилье, в том числе  с помощью развития ипотечного жилищного кредитования и увеличения объема жилищного строительства.

     Создание  условий, способствующих повышению  доступности жилья и повышению  платежеспособного спроса населения  на жилье, непосредственно связанно с развитием и расширением  системы долгосрочного ипотечного кредитования.

     Ипотечное жилищное кредитование стало основной частью государственной жилищной политики в 1990-е гг., которая была определена государственной целевой программой «Жилище». В это время был принят Федеральный закон «Об ипотеке», определявший правовые основы ипотечного жилищного кредитования, банковской системой начали разрабатываться конкретные механизмы, Правительством РФ было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Основными целями создания АИЖК было формирование системы рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов, предоставляемых банками, и внедрение стандартизации в ипотечной деятельности. В этот период произошли также изменения формы участия бюджетов в жилищном финансировании путем ориентации бюджетов на оказание поддержки непосредственно гражданам в форме предоставления субсидий на приобретение жилья.

     Значительным  шагом в разработке правовых и  методологических основ ипотечного жилищного кредитования стало Постановление  Правительства РФ от 11.01.2000г. №28, одобрившее концепцию развития ипотечного жилищного кредитования в РФ, нацеленную на формирование нормативной правовой базы развития ипотечного кредитования, создание условий для повышения заинтересованности банков и развития вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования. В соответствии с данной концепцией был разработан и принят в 2003 г. Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», который создал условия для рефинансирования ипотечного жилищного кредитования.

     Следующим этапом развития ипотечного кредитования связан с федеральной целевой программой «Жилище» на 2002 – 2010гг., принятой Постановления Правительства РФ от 17.09.2001г. №675. В программе предусмотрены меры по развитию системы рефинансирования ипотеки путем предоставления государственных гарантий по заимствования АИЖК. Эти меры нацелены на привлечение ресурсов долгосрочных инвесторов в ипотечном кредитование путем повышения привлекательности для инвесторов облигаций, эмитируемых АИЖК. Новый этап развития ипотечного кредитования связан с активным процессом совершенствования законодательных основ, регулирующих деятельность различных субъектов рынка ипотечного кредитования. Принятие Государственной думой в конце 2004 г. пакета законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, создает условия для повышения платежеспособного спроса населения на жилье и жилищные кредиты, а также на увеличение объема жилищных кредитов и предложения жилья на рынке.