Ипотечное кредитование

     Практическая  реализация намеченных мер требует  не только нормативного правового развития законодательства, но и конкретных мер государственной поддержки развития рынка доступного жилья и ипотечного кредитования.

     В настоящее время ведется работа по реформированию программы «Жилище» на период 2006 – 2010 гг. и входящих в  ее состав подпрограмм, предполагающая осуществление более эффективного и целенаправленного использования средств федерального бюджета в интересах стимулирования спроса и предложения на рынке жилья, в конечном счете, - решения проблмы обеспечения граждан РФ доступным и комфортным жильем.

     Одним из существующих ограничений развития является отсутствие у большинства  региональных банков доступа к долгосрочным кредитным ресурсам. Практика показывает, что, как только банки получают доступ к долгосрочным ресурсам для кредитования населения, они активно приступают к освоению нового для них рынка. Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечного кредитования направлена на решение этой проблемы. 

1.2. Опыт ипотеки в  развитых странах.

     1.Опыт  ипотечного кредитования в США.

     Ипотечные банки, а также другие участники  финансирования сделок с недвижимостью, осуществляют свою деятельность на двух совершенно различных рынках ипотечных  кредитов. Предоставление ссуды заемщику с оформлением закладной происходит на «первичном» рынке. Продажа ипотечных займов кредитором, первоначально предоставившим ссуду заемщику, а также перепродажа ипотечных обязательств среди инвесторов являются основными операциями «вторичного» рынка.

     Деятельность  компаний ипотечного кредитования включает оформление, продажу и обслуживание ипотечных займов, обеспеченных недвижимостью жилого или коммерческого назначения. Ипотечная компания служит финансовым посредником, который оформляет ссуды под залог и продает их другим кредиторам или инвесторам. Ипотечные компании поставляют финансовые ресурсы на местные рынки ипотечного кредитования из внешних источников капитала; кроме того, они объединяют индивидуальные ссуды в крупные кредитные пулы более привлекательные для инвесторов. В случаях продажи кредита, ипотечный банк обычно сохраняет за собой оформленное контрактом право сбора с индивидуальных заемщиков основной суммы долга и процентов по ссуде. Эта функция ипотечного банка называется «обслуживанием» кредита.

     Поскольку у многих организаций-инвесторов нет достаточного опыта и квалифицированного штата специалистов по обслуживанию ипотечных кредитов, они готовы платить банку за исполнение этой функции.

     После второй мировой войны основным источником средств для выдачи ипотечных  кредитов были сберегательные вклады, а также средства, привлеченные на страхование жизни граждан. Традиционно сберегательные учреждения использовали средства вкладчиков для предоставления ипотечных кредитов, которые были частью их инвестиционного портфеля. Однако в середине 70-х годов депозитные учреждения стали терять своих вкладчиков, предпочитавших вкладывать деньги в компании денежного рынка или пользоваться другими механизмами инвестирования, функционирующими вне сферы ипотечного бизнеса, что обеспечивало им более высокую норму прибыли. В результате произошедшего в 70-е и в начале 80-х годов сокращения вкладов в сберегательных учреждениях, за счет которых финансировались ипотечные кредиты, инвесторы, работающие на вторичном ипотечном рынке, стали значительно более важным источником средств для предоставления ссуд под залог недвижимости.

     Рынок ипотечных инвестиций начал расширяться, поскольку ипотечные кредиты  стали объединяться в пулы, а на их основе стали формироваться пакеты ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами (MBS), продаваемые затем инвесторам. В конце 80-х годов рынок ипотечных ценных бумаг получил дальнейшее развитие в результате внедрения нового, более эффективного механизма использования ценных бумаг различных классов и категорий — ценных бумаг, выпускаемых так называемыми ипотечными инвестиционными посредниками или кондуитами (Real Estate Mortgage Investment Conduit), обычно называемых сокращенно — ценные бумаги REMIC, или просто REMIC, либо CMC — залоговые ипотечные облигации. На рынке появился большой выбор различных ценных бумаг REMIC, каждая из которых имела различные характеристики и степень риска и обеспечивала разную доходность.

     Вследствие  быстрого развития и одновременного дерегулирования финансовых учреждений, покупатели жилья, а также других видов недвижимости, имеют сейчас доступ к целому ряду альтернативных механизмов финансирования строительства или покупки жилья. Вторичный ипотечный рынок играет сегодня очень важную роль в обеспечении средств для покупателей жилья, и его значимость, особенно значимость его частного сектора, продолжает возрастать.

     Вторичный рынок превратился сейчас в очень  сложный рынок национального  масштаба, который вовлекает в  свою деятельность, огромное число  участников, включая ипотечные компании, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды, а также такие известные организации:

     Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация (««Фэнни Мэй»»);

     Федеральная Корпорация Жилищного Ипотечного Кредита (««Фрэдди Мак»»);

     Государственная Национальная Ассоциация Ипотечного Кредитования («Джинни Мэй»).

     Эти три организации, созданные Конгрессом США, сыграли огромную роль в формировании и развитии вторичного рынка ипотечных  кредитов, используемых для финансирования приобретения жилья.

     Продажа ипотечных кредитов на вторичном  рынке производится в нескольких формах. Первая форма — это простая  продажа индивидуального кредита, которая известна под названием  «продажа целиком». Вторая форма продажа  доли и долей кредита, называется «продажей участия». В третьей форме закладные или доли участия в них объединяются в так называемые «пулы», которые используются в качестве обеспечения ценных бумаг, то есть основная сумма долга и проценты по ней, собранные эмитентом ценных бумаг, обеспеченных пулом кредитов, используются для производства выплат держателям ценных бумаг или инвесторам. Каждый держатель ценных бумаг, обеспеченных ипотечными займами, имеет в пуле свою неделимую долю доходов или часть потока денежных средств по нему, и обычно эмитент ценных бумаг согласен авансировать свои собственные средства на покрытие просроченных платежей заемщиков. Пулы ипотечных кредитов используются для обеспечения ипотечных облигаций, представляющих собой долговые ценные бумаги, выпущенные на вторичном рынке.

      Американский  опыт ипотеки (двухуровневая система).

     Одним из основополагающих моментов развития ипотеки в Соединенных Штатах было право граждан на свободное  владение, передачу и использование  недвижимого имущества. В настоящее  время двое из трех американцев живут в своих собственных домах.

     Анализ, проведенный в Соединенных Штатах, показал, что владельцы собственных  домов больше, чем кто-либо, заботятся  о своем имуществе. Американские граждане полагают, что владение собственным  жильем - это программа долгосрочного вложения капитала. Этот рынок создал необходимые правовые и нормативные условия и системы, которые поддерживают частные владения, а также позволяют развивать структуру свободного рынка, которая охватывает уже более 95% жилья Соединенных Штатов. В этом отношении жилье лучше всего используется теми, кто его сам покупает и строит.

     Огромное  значение развитие рынка недвижимости имело для развития экономики  всей страны. Почти 18% общенационального  продукта формируется под воздействием строительства недвижимости, продажи коммерческого жилья, развития рынка недвижимости, продажи и развития различных залогов, связанных с недвижимостью, а также перепродажи средств, которые используются для строительства. Все это превращает рынок недвижимости Соединенных Штатов в одну из наиболее важных отраслей промышленности и фактически в основу развития экономической системы страны.

     Кроме того, развитие рынка недвижимости обеспечивает трудоустройство населения  Соединенных Штатов благодаря участию  населения в строительстве личных домов, участию фабричных рабочих в производстве различного рода товаров, услуг, материалов для строительства жилья. Только персонал, связанный с обслуживанием рынка недвижимости, составляет примерно 6,9 млн. человек, 5,3% всего трудящегося населения в Соединенных Штатах.

      Конкурентоспособность ипотечного кредитования.

     Эти особенности ипотечного кредита  определяют его достаточно низкую ликвидность  при высокой степени риска. Однако ипотечное кредитование на финансовом рынке США обладает достаточной  конкурентоспособностью, что достигается следующими мерами:

- при открытии ссуды под залог недвижимого имущества производится тщательная оценка степени риска кредитования - андеррайтинг. Исследуется кредитоспособность заемщика, его надежность как плательщика, оценивается сам дом, район его нахождения и т.д. Основной критерий оценки - возможность продажи дома по достаточной для возмещения затрат кредиторов цене в случае неисполнения заемщиком своих обязательств. Тщательно проведенный андеррайтинг существенно способствует снижению риска неплатежа по ипотечному кредиту;

- обязательное страхование ипотечной задолженности. Более 50% ипотечных займов обеспечиваются государственной страховкой, остальные ссуды, в основном, застрахованы частными страховыми фирмами;

- использование различных форм кредита, учитывающих инфляционные процессы и движение цен на кредитные ресурсы на финансовом рынке.

     Государственная поддержка ипотеки.

     Самым важным в регулировании жилищного  рынка США является правительственная  поддержка системы ипотечного кредитования. Главная цель Федерального Правительства - обеспечение всех граждан США жильем по современным минимальным стандартам, которая достигается не путем строительства дешевого муниципального жилья, а регулированием частного рынка жилья. Основные методы регулирования - государственное страхование ссуд, выдаваемых частными кредитными учреждениями, льготы в получении кредитов для малообеспеченных групп населения и ветеранов, упорядочивание деятельности сберегательных учреждений, налоговые льготы для инвесторов жилищного рынка, установление стандартов на жилье, обеспечение вторичного рынка закладных.

     Для этого была создана система государственных  и негосударственных учреждений с различными функциями. Это Федеральная  жилищная администрация и Администрация по делам ветеранов, Национальный жилищный банк, Федеральная национальная ассоциация по закладным, государственная национальная ассоциация по закладным, Федеральная корпорация по закладным для жилья.

     Организация вторичного рынка закладных позволила существенно повысить ликвидность ипотечных ссуд, способствовала привлечению нетрадиционных инвесторов, увеличению общего объема финансовых ресурсов для открытия новых ссуд, стабилизации кредитного рынка по закладным. Доля государственных инвесторов на вторичном рынке закладных остается доминирующей - более 90% объема.

     Двухуровневая система ипотечного кредитования.

     В США действует двухуровневая  система ипотечного кредитования. Двухуровневая  модель организации рынка ипотечного кредитования возникла исторически в связи с желанием правительства добиться единообразия или стандартизации сделок по обеспечению ипотечных кредитов во всей стране в целом для повышения их ликвидности и последующего рефинансирования.

     Суть  двухуровневой модели состоит в  том, что ипотечные кредиты, сделанные на первичном ипотечном рынке, переуступаются агентствам, специально созданным при участии государства. Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами различными способами:

     - переуступить их вторичным инвесторам;

     - сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах;

     - выпустить и разместить ценные ипотечные бумаги.

     Обобщая опыт функционирования двухуровневой  системы ипотечного кредитования, можно сделать следующие выводы:

     1) Отрасль ипотечных кредитов может  явиться катализатором развития  отрасли жилищного строительства,  что в свою очередь станет  важным компонентом в структуре  валового национального продукта  страны. За шестьдесят лет после принятия Национального закона о жилье от 1934 г. в США процент жилья в частной собственности постепенно вырос с показателя менее 50% до нынешнего уровня, составляющего почти две третьих. Практически весь этот рост имел место в годы после Второй мировой войны. В течение последних двадцати пяти лет приобретение четырех из пяти новых домов финансировалось посредством получения ипотечной ссуды.