Ипотечное кредитование

     2) Суть двухуровневой модели состоит  в том, что ипотечные кредиты,  выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным Правительством агентствам. Причем речь идет об ипотечных кредитах, соответствующих строгим стандартам агентств. Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами различным способом: переуступить на вторичном рынке инвесторам, сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам эти пулы или права участия в них, а также выпустить ценные ипотечные бумаги. За счет формирования пулов ипотек кредитные риски,  не покрытые страховкой и гарантиями, распределяются между всеми кредитами. При уступке ипотечного кредита банк, выдавший кредит, может оставить за собой право обслуживания этого кредита, но это необязательно. Государственные организации выдают гарантии по отдельным видам ипотечных кредитов и способствуют получению определенными категориями граждан льготных ипотечных кредитов. Механизм двухуровневой модели вторичного рынка ипотечного кредитования более сложен, чем одноуровневый, и требует дополнительных затрат на свое содержание. Это, в свою очередь, влечет  удорожание кредитных средств для заемщика.

     3) Государство играет решающую  роль в становлении и ускорении  развития ипотечного рынка. Органы  государственной власти должны  осуществлять соответствующую политику, направленную на стимулирование, путем законодательной и финансовой поддержки, предоставлением страховок и гарантий, как для населения, так и для других основных участников системы ипотечного кредитования. Вместе с тем государство создает систему регулирования и контроля для обеспечения стабильности функционирования системы.

     4) Решающее значение в системе  ипотечного кредитования имеет  обеспечение выхода на рынки  ценных бумаг. Эти I рынки обеспечивают  более прозрачные механизмы ценообразования,  что позволяет участникам рынка точнее оценивать риски и выгоду инвестирования в те или иные ипотечные инструменты. Следовательно, использование таких продуктов помогает привлечь на рынок, помимо отечественных, международных инвесторов. Рынки капитала приходят на смену банкам и страховым компаниям. В отрасли недвижимости банки и страховые компании все в меньшей степени рассматриваются как главный источник ипотечного финансирования. В США сегодня функции этих традиционных кредиторов в значительной степени выполняют рынки капитала. Активы, связанные с недвижимостью, все реже хранятся в портфелях банков и все чаще в секьюритизированных и более ликвидных формах (в виде акций и облигаций, обеспеченных закладными). На рынках капитала создаются ценные бумаги, обеспеченные закладными, которые распределяются среди всех типов инвесторов, вкладывающих средства в облигации, как в США, так и во всем мире. В США рынок коммерческих ценных бумаг, обеспеченных закладными, стремительно растет.

     5) Развитие системы ипотечного  кредитования сопряжено с одновременным эволюционным развитием основных сегментов экономики: кредитно-финансовой системы, рынка капитала, промышленно-строительного комплекса и инфраструктуры рынка жилья. Последовательность действий государственных органов, степень и форма их влияния на систему зависело от способности участников рынка обеспечивать свое устойчивое саморазвитие.

     Американский  опыт демонстрирует, как система  ипотечного кредитования, начавшая свое совершенствование в период Великой  депрессии, преодолев несколько  глубоких кризисов и пройдя несколько этапов развития, превратилась из механизма с жестким государственным регулированием в саморегулируемую экономическую систему, свободно опирающуюся на рынок капиталов. Национальная система ипотечного кредитования США не могла родиться в 30-е годы в том виде, в котором она существует в конце века. Являясь частью финансового рынка, она, с одной стороны, соответствовала этапам его развития, с другой стороны, активно влияла на динамику его прогресса.

Глава 2: Анализ современного состояния ипотечного кредитования  

     2.1. Состояние ипотечного кредитования на 2008 год

     Выбор ипотечной программы – дело непростое  и очень ответственное. От того на сколько правильно будет сделан этот выбор, зависит количество времени и денег, которые потратятся в процессе оформления ипотеки, а так же впечатление, которое останется по итогам ипотечной кампании. Чтобы ближайшие 10-15 лет не расстраиваться по поводу упущенных выгод, рекомендуется воспользоваться советами по выбору ипотечной программы.

     Можно составить своеобразный рейтинг ипотечных программ, выбирая по следующим критериям:

     1. Минимальная ставка кредита

     2. Максимальный срок кредита

     3. Минимальный первоначальный взнос

     4. Устное подтверждение доходов

     5. Максимальная сумма кредита

     6. Несколько условий выбора

     Первый  показатель, на который обращает внимание заемщик, при выборе ипотечной программы  – это размер ставки по кредиту. Сравнивать напрямую ставки разных ипотечных банков не совсем верно, так как кроме процента по кредиту, заемщику ежегодно придется платить за страхование квартиры и других рисков – это тоже составляет некий процент от кредита. Каждый банк, выдающий ипотечный кредит, работает исключительно со своими страховщиками и тарифы у них разные. Кроме того, по условиям банка возможны другие дополнительные расходы, рассчитываемые как процент от кредита – например, плата за обслуживание ссудного счета. Таким образом, чтобы правильно сравнить ипотечные программы по кредитной ставке, необходимо рассчитать «фактическую процентную ставку», включающую процент по кредиту, процент по страховке и процент по дополнительным расходам. К примеру, уменьшение ставки на 1% по кредиту в 1000000 руб., взятому на 10 лет, может сэкономить заемщику порядка 67000 рублей. Насколько это существенно – решать самому заемщику, но желание сэкономить совершенно естественно.

     Иногда  заемщику приходится жертвовать низкой процентной ставкой по ипотечному кредиту  в пользу увеличения его срока  и размера. В этом случае стоит  помнить о том, что с растягиванием  срока кредитования сумма кредита сначала растет быстрее, чем переплата по нему, но в какой-то момент они меняются местами: еще один-два-три года в сроке кредитования дают несущественное увеличение суммы кредита, а сумма процентов по нему начинает расти как снежный ком. В этом несложно убедиться при помощи ипотечного калькулятора.

     Первоначальный  взнос является необходимым условием получения ипотечного кредита. Его  минимум и максимум определяется ипотечной программой. Если накоплений на первоначальный взнос нет, но есть стабильный и высокий доход, то можно  взять неипотечный кредит и использовать его в качестве первоначального взноса. Следует учитывать, что банки могут снизить ставку по кредиту, если первоначальный взнос существенен (40-50% стоимости приобретаемого жилья), и наоборот повысить ставку в случае минимального первоначального взноса.

     В какой валюте брать кредит? Лучше  в той, в которой заемщик получает основной доход. В этом случае нет  расходов на конвертацию при ежемесячных  платежах по кредиту, и колебания  валютного курса одинаково сказываются  и на доходах и на стоимости  кредита. Попытка выиграть на разнице курсов валюты доходов и валюты кредита достаточно рискованна, учитывая, что ипотечное кредитование – это долгосрочное мероприятие.

     Порядок расчета платежей – это тоже то, что следует выбирать. аннуитетные (равные) платежи удобны для планирования семейного бюджета и в начале расчетов по кредиту они меньше по сумме, чем дифференцированные. Но в итоге заемщик, выбравший аннуитетную схему расчетов, заплатит больше процентов (разница может составить не одну сотню тысяч рублей). Дифференцированные платежи в начале срока кредитования являются тяжелым бременем, но они непрерывно уменьшаются и где-то в середине срока ипотечного кредитования у заемщика появляются свободные денежные средства для новых покупок и новых кредитов.

     При получении ипотечного кредита приходится учитывать дополнительные расходы, набор которых отличается по банкам. Заемщику следует определить итоговую сумму дополнительных расходов по каждой ипотечной программе, и только после этого делать выбор.

     Существенное  преимущество ипотечной программы – это возможность досрочного погашения кредита. Отсутствие ограничений и штрафов за эту операцию дает заемщику надежду сократить переплату за приобретаемое жилье.

     Если  у заемщика есть проблемы с подтверждением доходов или трудового стажа, а так же с регистрацией в месте, где предполагается приобрести жилье, то все эти нюансы следует учитывать при выборе банка-кредитора и ипотечной программы.

     Если  нет возможности сделать выбор  ипотечной программы самостоятельно, или нет уверенности в правильности этого выбора, то можно подать заявку на кредит и рассмотреть предложения по кредитованию, которые сделают сотрудники ипотечных банков и компаний-брокеров, исходя из Ваших персональных условий.

     Рынок ипотеки в России быстро развивается, предлагаются все новые и новые ипотечные программы. Это, с одной стороны, усложняет процедуру выбора, но с другой стороны, делает ипотеку доступнее и выгоднее для потребителя.

     Рассмотрим  пример ипотечной программы для  Калуги и Калужской области:

     Ипотеку в Калуге и Калужской области представляют 12 ипотечных банков, которые предлагают заемщикам 45 ипотечных программ для приобретения жилья в кредит, как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости.

     Ипотека в Калуге – это не только кредит на жилье. Ипотечные банки предлагают так же нецелевые кредиты под залог недвижимости, которая имеется в собственности заемщика.

       Преимущества и  недостатки ипотечного  кредитования

     Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи.

     Безопасность  операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности  на квартиру и ее повреждения, а так  же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще  ряд «плюсов»: заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет², который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотеки.

     Самым существенным недостатком ипотеки  является так называемая «переплата»  за квартиру, которая может достигать 100% и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.

     Еще один «минус» ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.

     Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. Финансовый кризис отрицательно сказался на возможности выбора банка и ипотечной программы. Тем не менее, любой желающий решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки может подобрать себе достойного партнера.

     Обзор рынка ипотечного кредитования в 2008 году.

           Начиная с середины 2007 года на развитие рынка ипотеки  негативно влияет мировой финансовый кризис, вызванный чередой неплатежей по ипотечным кредитам в США. Стоимость  привлечения денежных средств в условиях кризиса доверия инвесторов и дефицита ликвидности существенно возросла, что привело к фактической остановке инвестиционной активности частных и институциональных инвесторов как на отечественном, так и на зарубежных финансовых рынках.

     Следствием  углублений кризисных явлений на международных рынках стало дальнейшее ухудшение в 2008 году конъюнктуры  российского финансового рынка. Ставки Мosrpime 3 и 6 месяцев, составлявшие на начало год 5-6 % годовых, к концу года достигли 22-23%. Наибольший рост ставок денежного рынка наблюдался с конца октября по конец декабря 2008 года, когда ставки выросли больше чем в 2 раза.

     Ставка  рефинансирования Банка России –  официальный индикатор стоимости  денег в российской экономике  – стала в 2008 году отражением общей тенденции и изменилась на протяжении года 4 раза – с 11,5 до 13% годовых. Впервые за 10 лет ставка рефинансирования выросла.

     Таким образом, в 2008 году, особенно в 4 квартале, российские банки вынуждены были функционировать в условиях ограниченной ликвидности и постоянного роста стоимости привлечения ресурсов. Большинство из них полностью лишились к доступа к заимствованиям на внешних рынках, служившие основной базой кредитования реального сектора и населения в нутрии страны.