Деятельность Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК)

  Выкуп облигаций с ипотечным покрытием

В целях дальнейшего  развития рынка ипотечного кредитования и формирования новых инструментов рефинансирования ипотеки АИЖК разработало  программу по приобретению облигаций  с ипотечным покрытием. В рамках этой программы Агентство планирует  выкупать старшие транши ипотечных  облигаций участников рынка. Общий  объем программы - 20 млрд. рублей.

Программа предусматривает  возможность предоставления оригинаторам промежуточного финансирования на срок, достаточный для накопления пула ипотечных кредитов необходимого объема.

Выкуп старших  траншей ипотечных облигаций  является новой формой рефинансирования, которую АИЖК предлагает в первую очередь крупным и средним банкам, в том числе из числа тех, кто не работает по стандартам АИЖК. Оферта АИЖК является своего рода опционом, который защищает банк от риска роста процентных ставок на срок до двух лет.

Реструктуризация  ипотечных кредитов

В декабре 2009 года Правительство России приняло решение  о поддержке заемщиков, испытывающих из-за кризиса трудности с выплатой процентов по ипотечным кредитам. Заниматься поддержкой, было поручено ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

18 декабря 2008 года наблюдательный совет АИЖК  утвердил «Правила реструктуризации  в 2009 году ипотечных жилищных  кредитов (займов) для отдельных  категорий заемщиков». Также было  принято решение о создании  дочерней компании, которая будет  специализироваться на поддержке  ипотечных заемщиков, оказавшихся  в затруднительной финансовой  ситуации в связи с потерей  места работы или существенным  сокращением дохода.

Поддержку заемщикам  было решено оказывать путем реструктуризация задолженности. График платежей по кредиту  пересматривается таким образом, чтобы  существенно снизить кредитную  нагрузку на определенный срок.  
 
 
 
 
 

2. Ипотечные программы Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК)

2.1 Развитие рынка первичного жилья (программа «Стимул», продукт «Новостройка»)

С конца 2009 года АИЖК, до этого момента нацеленное на рефинансирование исключительно  кредитов, выданные для приобретения жилья на вторичном рынке, сменило  ориентиры. Российским правительством руководству агентства было поручено найти способ стимулировать строительство  жилья экономкласса, привлечь в эту  отрасль финансирование, повысить спрос  на ипотечные кредиты. В 2010 году основной объем предоставляемых средств  господдержки АИЖК планирует направить  на выкуп кредитов, выданных на приобретение жилья на первичном рынке.

С этой целью  была разработана программа стимулирования кредитования застройщиков, реализующих  строительные проекты жилья экономического класса, и физических лиц, приобретающих  жилые помещения в рамках данных проектов (программа «Стимул»).

Программа «Стимул» обеспечивает взаимодействие между  кредитором, застройщиком, гарантом по сбыту и АИЖК, способствуя завершению в срок проектов жилищного строительства. При этом роли распределяются следующим  образом.

Кредитор проекта  обязуется осуществлять плановое финансирование завершения строительства жилья  по проекту в соответствии с заключенным  с заказчиком-застройщиком договором. АИЖК предоставляет кредитору проекта  целевые займы, которые он может  по своему усмотрению в тех или  иных пропорциях потратить на кредитование покупателей жилья и финансирование проекта строительства. За счет собственных  средств и средств целевых  займов АИЖК кредитор проекта выдает кредиты физическим лицам, приобретающим  жилые помещения в объекте  долевого

строительства. При этом все строительные риски  лежат на кредиторе проекта.

Гарант сбыта  предоставляет гарантию на приобретение после завершения строительства  согласованного объема нереализованных  жилых помещений по проекту в  установленный срок и по зафиксированной  цене, если квартиры в построенных  домах не будут пользоваться спросом. Оставшееся непроданным жилье выкупается по низким ценам, определенным для жилья  эконом класса. При необходимости АИЖК выдает гаранту по сбыту кредит на приобретение непроданного жилья. АИЖК гарантирует рефинансирование кредитов, выданных застройщику, покупателям жилья и гаранту сбыта.

7 сентября 2009 года  АИЖК заключило с группой ГПБ  первое соглашение по программе  «Стимул» – о фондировании строительства жилых домов в Архангельске и Кемерово. на конец ноября 2010 года АИЖК заключило 65 соглашений о фондировании проектов строительства жилья общей площадью более 867 тыс. квадратных метров на общую сумму 18 млрд. рублей.

Еще одним из способов поддержать строительство  жилья эконом класса и одновременно повысить доступность ипотечных кредитов на приобретение этого жилья стала новая программа кредитования, разработанная в январе 2010 года и получившая название «Новостройка».

По этой программе  действуют специальные условия  выдачи ипотечных кредитов на приобретение квартир в строящихся или уже  построенных многоквартирных домах  эконом класса. Получить кредит на квартиру в строящемся доме можно путем участия в долевом строительстве, оформленном в соответствии Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» или путем оплаты пая в жилищно-строительном кооперативе. Обязательное условие получения кредита – право собственности заемщика на приобретенную квартиру должно быть зарегистрировано не позднее 2011 года.

Максимальный  размер кредита по программе «Новостройка»  составляет стандартную для агентства  сумму в 4 млн. рублей, минимальный  первоначальный взнос - 10% от стоимости  жилья (при условии страхования  ответственности заемщика по кредитному договору). Процентная ставка по кредиту  впервые в истории деятельности АИЖК жестко фиксирована для первичных  кредиторов, и не должна подниматься  выше 11,5% после регистрации права  собственности и договора ипотеки.

Заемщик имеет  право сам выбрать, нужно ему  или нет оформлять личное страхование (страхование жизни и трудоспособности). В то же время, отсутствие договора на личное страхование повышает процентную ставку по кредиту на 0,7% пункта.

Чтобы сориентировать спрос на жилье эконом класса, предусмотрена возможность уменьшать процентную ставку по кредиту на 0,5 процентных пункта, если стоимость квадратного метра жилья не превышает 30 тыс. рублей и одновременно - стоимости квадратного метра в том регионе, где расположен предмет ипотеки, соответствующей нормативам, установленным Министерством регионального развития России.

Социальная направленность программы «Новостройка» выражается в наличии вычетов из процентной ставки по кредиту для ряда участников государственных социальных программ. Ставка по кредиту снижается на 0,25% для участников федеральной целевой  программы «Жилище» на 2002 - 2010 годы: молодых семей, участников подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей», и владельцев государственных жилищных сертификатов (ГЖС), участников подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий  граждан, установленных федеральным  законодательством». Такой же вычет  полагается распорядителям материнского капитала, если первоначальный взнос по ипотеке оплачивается средствами материнского капитала. Если заемщик удовлетворяет сразу нескольким требованиям, положенные ему вычеты из процентной ставки суммируются. Таким образом, максимально снизить ставку можно на 1 процентный пункт.

2.2 Военная ипотека

Программа «Военная ипотека» была разработана АИЖК по заказу Министерства обороны РФ. Эта  программа позволяет реализовать  военнослужащим право на приобретение жилья за счет бюджетных средств.

В 2004 году был  принят Федеральный закон от 20.08.2004 №117-ФЗ о создании накопительно-ипотечной  системы жилищного обеспечения  военнослужащих. Накопительно-ипотечная  система представляет собой систему  целевых государственных субсидий на приобретение жилья. Стать участником этой системы может практически  каждый, кто заключил контракт на военную  службу. Всем участникам ежегодно перечисляются  из бюджета одинаковые взносы на жилищное обеспечение, которые накапливаются  на именном счете военнослужащего. Размер взноса утверждается федеральным  законом о бюджете, в 2010 году его  размер составляет 175,6 тыс. рублей.

Получить доступ своим накоплением военнослужащий может не раньше, чем через три года с того момента, как он стал участником системы. Накопившиеся средства используются для выплаты первоначального взноса по ипотеке, а погашение кредита осуществляется за счет новых взносов. Военнослужащий использует собственные средства только для оплаты расходов, связанных с оформлением и выдачей кредита – оценку и страховку приобретаемой недвижимости, банковские комиссии.

Минимальный размер первоначального взноса по ипотеке  составляет 30% от рыночной стоимости  жилья. Так как погашение кредита  происходит за счет бюджетных средств, сумма кредита, доступная военнослужащему, не зависит от размера его доходов. За счет бюджетной поддержки участник накопительной - ипотечной системы получает возможность получить кредит в 1,5 – 2 раза большую сумму, чем позволяют его доходы. Максимальная сумма кредита в настоящий момент составляет 2 млн. рублей.

По данным на 01.11.2010 АИЖК рефинансировало 4119 ипотечных  кредитов, выданных по программе «Военная ипотека», на общую сумму около 8 млрд рублей, а также 828 кредитов с  использованием материнского капитала - на общую сумму более 936 млн. рублей.

2.3 Материнский семейный  капитал

Ипотечная программа  «Материнский капитал» была разработана  АИЖК как составная часть государственной  поддержки семьям с детьми. Эта  программа позволяет распорядителю  материнского (семейного) капитала получить ипотечный кредит на выгодных условиях и использовать материнский капитал  либо для уплаты первоначального  взноса по кредиту, либо для погашения задолженности по кредиту.

При оформлении кредита по программе «Материнский капитал» средства материнского (семейного) капитала учитываются как доходы заемщика (или со заемщика). Поэтому программа позволяет заемщику получить кредит на большую сумму, чем можно рассчитывать при его доходах.

Сертификат на материнский семейный капитал дают за второго ребенка с 2007 года, и собираются продлить эту программу до 2016 года.

Получить может  мама сертификат на материнский капитал за второго ребенка, если она и этот ребенок — граждане России и если ребенок родился, или был усыновлен начиная с 2007 года. При этом, совершенно не важно где они проживают, где родился ребенок и от кого. В законе существует уточнение, что усыновление падчерицы или пасынка (дети мужа от предыдущего брака) при определении права на материнский (семейный) капитал не учитывается. Сертификат на материнский капитал можно получить на третьего ребенка (или на четвертого), если не получала на второго. Сертификат можно получить и за первую двойню, нужно только определить, кто из детей родился вторым.

Материнский семейный капитал не дадут, если ребенок умер при родах, но должны дать, если ребенок умер на первой неделе — на таких детей сейчас тоже дают свидетельства о рождении (от 28.07.2010 в ФЗ законе о материнском капитале).

Папа получает право на материнский семейный капитал, только если он является единственным усыновителем двух или более детей, и последний ребенок родился (или был усыновлен) начиная с 2007 года. То есть, если у этих детей нет мамы или она лишена на них родительских прав.

Размер материнского капитала изначально составлял 250 000 рублей в 2007 году, но не позднее 1 сентября каждого года его размер на будущий год пересматривается с учетом инфляции. (2008 год — 276 250 рублей, 2009 год — 312 162 рублей, 2010 год — 343 278 рублей.) В 2011 году материнский капитал будет равен 365 700 рублям.

Средства материнского капитала можно использовать на следующие  цели:

Улучшение жилищных условий путем безналичного перечисления указанных средств на приобретение жилья на территории РФ.

Использование материнского или семейного капитала на погашение ипотечного кредита  в 2009 году возможно через 2 месяца после  заявления о направлении средств  на улучшение жилищных условий.

Законы регулируют направление средств материнского капитала на улучшение жилищных условий  – это Федеральный закон № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной  поддержки семей, имеющих детей»;  от 29.12.06 и Постановление Правительства  РФ № 862 «Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий»; от 12 декабря 2007 года (в редакции Постановления Правительства РФ от 13.01.2009 № 20).

           256-ФЗ Статья 10:

1). Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели.