Деятельность Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК)

Региональные  операторы выдают ипотечные кредиты  по стандартам АИЖК, а также выкупают стандартные закладные у первичных  кредиторов и формируют пулы закладных  для передачи АИЖК, ведут сервисное  обслуживание рефинансированных АИЖК кредитов. В роли сервисных агентов  выступают кредитные и некредитные  организации. Они выполняют все  те же функции, что и региональные операторы, за исключением того, что  некредитные организации сами кредиты  не выдают.

Оценочные компании производят оценку рыночной стоимости  предмета ипотеки. Страховые компании осуществляют обязательное страхование  предмета ипотеки, которое является обязательным требованием при выдаче ипотечного кредита в соответствии с законом об ипотеке и, при  необходимости, страхование жизни  и потери трудоспособности заемщика, риска утраты права собственности (титула).

АИЖК выкупает пулы стандартных закладных у  региональных операторов, сервисных  агентов и первичных кредиторов с целью последующей секьюритизации - выпуска ипотечных ценных бумаг.

Источниками финансирования деятельности АИЖК служат взносы акционера  в уставный капитал путем выкупа допэмиссии акций и привлеченные агентством инвестиционные ресурсы  – кредиты, доходы от размещения корпоративных  облигаций и облигаций с ипотечным  покрытием.

Законодательные инициативы АИЖК

В число задач  АИЖК входит содействие становлению  в России необходимой законодательной  и нормативной базы для развития рынка ипотеки.

При участии  АИЖК был подготовлен и внесен ряд поправок в Федеральный закон  «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 №152-ФЗ, устранивших противоречия в законе, затрудняющие выпуск ценных бумаг с ипотечным покрытием, доработана нормативная база, регулирующая выпуск ипотечных ценных бумаг.

АИЖК приняло  участие в подготовке Концепции  развития системы ипотечного жилищного  кредитования, принятой в январе 2000 года. Совместно с Министерством  экономического развития РФ АИЖК в 2005 году была разработана Концепция  развития унифицированной системы  рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.

Также совместно  с Минэкономразвития разработан проект долгосрочной Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года.

Совместная работа АИЖК с Федеральной регистрационной  службой привела к снижению сроков регистрации ипотеки. С 26.01.2009 вступил  в силу Федеральный закон от 22.12.2008 N 264-ФЗ, в соответствии с которым  срок регистрации ипотеки жилого помещения составляет пять рабочих  дней со дня поступления необходимых  для ее регистрации документов в  орган, осуществляющий государственную  регистрацию прав.

С подачи АИЖК постановлением правительства РФ от 24.10.2009 № 842 «О совершенствовании  порядка инвестирования средств  для финансирования накопительной  части трудовой пенсии в Российской Федерации» разрешено инвестировать  до 20% средств пенсионных накоплений под управлением Внешэкономбанка в ипотечные ценные бумаги при наличии у них соответствующих рейтингов и гарантий.

1.3 Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года

  Агентство по ипотечному жилищному кредитованию совместно с Министерством экономического развития РФ, Министерством регионального развития РФ,  Министерством финансов РФ, Центральным банком РФ, Федеральной службой по финансовым рынкам (ФСФР) подготовили проект долгосрочной Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года. 19 июля 2010 года правительство РФ одобрило данную стратегию.

Стратегия определяет основные ориентиры развития российского  ипотечного рынка на ближайшие два  десятилетия, а также статус АИЖК как института развития ипотеки  в стране. В этом качестве АИЖК будет  продолжать проводить мероприятия  по повышению доступности ипотеки, вести деятельность по поддержке  заемщиков, испытывающих трудности  с погашением ипотечного кредита, развивать  рынок рефинансирования и вторичный  рынок ипотеки. Важными задачами названы создание фондов маневренного жилья в стране, содействие сокращению срока обращения взыскания на предмет залога по ипотечному кредиту.

Согласно стратегии  ипотечный кредит должен стать основным механизмом приобретения жилья в  собственность для среднего класса. Предполагается, что к 2030 году приобретение, строительство, наем жилья с помощью  ипотечного кредитования и других форм жилищного финансирования станут доступными для 60% российских семей. Средневзвешенная ставка по кредиту должна снизиться  до 6% годовых в рублях (при условии, что инфляция достигнет 4% годовых).

Разработчики  стратегии оговариваются, что ее реализация зависит от внешних ограничений, связанных с макроэкономической конъюнктурой, динамикой уровня доходов  населения и их дифференциации, политическими  и демографическими рисками, региональными  и местными социально-экономическими особенностями.

Согласно стратегии, повышение доступности ипотечных  кредитов должно осуществляться за счет создания условий для объективного повышения доходов населения, стабилизации цен на жилье, снижения процентных ставок по кредитам, а не за счет искусственного улучшения условий кредита в надежде на непрерывный рост рынка.

Достижение плановых показателей, по замыслу разработчиков, в значительной мере зависит от развития системы ипотечного страхования. Ипотечное  страхование должно перераспределить риски в ипотечном кредитовании, позволяя снизить размер первоначального  взноса и процентной ставки по кредиту, за счет чего повысится доступность  ипотеки.

По мнению разработчиков  стратегии, достижение запланированных  результатов возможно только при  жестком соблюдении требований, ограничивающих «аппетит к риску» кредиторов, особенно в условиях растущего рынка. В  частности, размер первоначального  взноса по ипотеке не должен составлять меньше 20-30% от стоимости заложенного  жилья, а при наличии ипотечного страхования - меньше 10%. Обращается внимание, что поддержка заемщиков в  виде долгосрочного субсидирования процентной ставки за счет бюджетных  средств несет в себе скрытые риски как для бюджетов, так и для заемщиков и кредиторов, и не является приемлемым механизмом помощи заемщикам.

1.4 Направления деятельности АИЖК

  Ипотечное страхование

29 декабря 2009 года Наблюдательный совет АИЖК  одобрил создание дочерней компании  ОАО «Страховая компания АИЖК»  (СК АИЖК) в соответствии с программой  агентства по развитию ипотечного  страхования. 28 января 2010 года было  зарегистрировано открытое акционерное  общество «Страховая компания  АИЖК» (СК АИЖК). Президентом СК  АИЖК избран заместитель генерального  директора ОАО «АИЖК» Леонид  Векшин, генеральным директором  избрана Нина Смирнова, ранее  возглавлявшая СК «МРГ Лайф».

Учредителями  СК АИЖК выступили открытое акционерное  общество «Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию» (АИЖК), Ассоциация российских банков, Некоммерческое партнерство  «Национальная страховая гильдия». Уставный капитал СК АИЖК составляет 1 500 550 000 рублей, он разделен на 1 500 550 обыкновенных именных акций номинальной стоимостью 1 000 рублей каждая. Акции распределяются между учредителями следующим образом: ОАО «АИЖК» - 1 500 000 обыкновенных именных  акций, Ассоциация российских банков - 500 обыкновенных именных акций, Некоммерческое партнерство «Национальная страховая  гильдия» - 50 обыкновенных именных акций.

Основным видом  деятельности СК АИЖК по уставу является перестрахование убытка, который  может возникнуть в результате дефолта  заемщика и недостаточности денежных средств от продажи заложенной недвижимости для погашения задолженности  по кредиту. Базовым сценарием бизнес-плана  предусмотрено, что в 2010 году количество застрахованных ипотечных кредитов превысит 12 тыс. штук.

Поскольку в  России ипотечное страхование до настоящего момента не осуществлялось, СК АИЖК, по заявлению руководства  АИЖК, будет заниматься разработкой  и внедрением стандартов, норм и  процедур ипотечного страхования, а  также содействовать разработке необходимой законодательной и  нормативной базы. Также СК АИЖК планирует оказывать техническую  и консультационную помощь участникам рынка ипотечного страхования.

20 июня 2010 года  СК АИЖК получила лицензию  на осуществление перестрахования.  С июля 2010 года в банках появились  первые ипотечные программы, предусматривающие  страхование ответственности заемщика  по ипотечному кредиту.

На 28.09.2011 СК АИЖК заключило десять договоров облигаторного  перестрахования со страховыми компаниями ВСК, "Югория", "ПАРИ", "МАКС", "Согласие", АльфаСтрахование, Росгосстрах, НАСКО, 1 СК, КИТ Финанс Страхование.

На 1 октября 2010 года АИЖК рефинансировало 14 ипотечных  кредитов с первоначальным взносом, равным 10% от стоимости приобретаемого жилья, выданных с обязетельным условием страхования ипотечных обязательств (страхование ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору). 15 октября 2010 года СК АИЖК были переданы в перестрахование первые договоры страхования ответственности заемщика по ипотечному кредитному договору, заключенные  СК "ПАРИ".

Предоставление  гарантий выпускам ИЦБ

Предоставление  поручительства по ипотечным ценным бумагам руководством АИЖК было продекларировано новым направлением деятельности по поддержке и развитию российского  рынка ипотечных ценных бумаг. Агентство  готово предоставлять такие поручительства на регулярной основе банкам, которые  имеют возможность сформировать пул закладных соответствующие  требованиям АИЖК по качеству покрытия, а также выполнить требования агентства по структуре эмиссии  и параметрам ценных бумаг. Агентство готово выдавать поручительств на 500 млрд. рублей.

Впервые свое поручительство по ипотечным облигациям Агентство  по ипотечному жилищному кредитованию предоставило по старшему выпуску ипотечных  ценных бумаг Московского Банка  Реконструкции и Развития (МБРР), зарегистрированному Федеральной  службой по финансовым рынкам (ФСФР) 18 августа 2009 года. В рамках сделки МБРР выпустил облигации класса «А» на сумму 1,907 млрд. рублей (86% выпуска) и  облигации класса «Б» на сумму 310 млн. рублей. АИЖК, как поручитель, приняло солидарную ответственность по обязательствам эмитента в отношении облигаций старшего выпуска (облигации класса «А») по выплате номинальной стоимости, купонного дохода по ним, а также возможных штрафов.

Срок обращения выпуска - до 20 декабря 2038 года. Ставка купона по старшему выпуску облигаций составляет 8% годовых. Ставка купона по младшему выпуску не фиксирована и зависит от объема поступлений по ипотечному покрытию. Погашение номинальной стоимости и выплата купонного дохода по облигациям будет происходить поквартально. Выплаты по облигациям класса «Б» осуществляются после выплат по бумагам класса «А». Оба выпуска ипотечных облигаций были размещены ЗАО «Ипотечный агент МБРР» 17 сентября 2009 года по закрытой подписке и приобретены МБРР в соответствии с поставленной целью: использование для получения рефинансирования в Центральном банке РФ. 18 декабря 2009 года ипотечные облигации МБРР были включены в Ломбардный список Центрального банка РФ.

АИЖК предъявляет  следующие требования к портфелям  кредитов, при секьюритизации которых  готово выступить поручителем: в  пул могут входить закладные  по кредитам, выданным как в рублях, так и в иностранной валюте, с фиксированной ставкой, соотношение  кредит/ залог не должно превышать 90% на момент выдачи кредита и 80% на момент включения в ипотечное покрытие, ежемесячный платеж заемщика не должен составлять более 50% его дохода, максимальный размер долга заемщика должен быть не более 8 млн. рублей, просрочек по кредиту быть не должно. Допускаются  отклонения от требований АИЖК к заложенному  жилью в пределах 5%.

По мнению экспертов, минимальный размер выпуска должен составлять 2,5 млрд. рублей, поскольку  только так можно обеспечить ипотечным  облигациям необходимое в глазах инвесторов качество.

О своем намерении  выпустить ипотечные облигации  с поручительством АИЖК во втором полугодии 2009 года сообщали Абсолют  банк, Райффайзенбанк, банк «Уралсиб»  и Транскредитбанк, совместную сделку по выпуску ипотечных облигаций  планируют МБРР и Национальный резервный  банк (НРБ).

По мнению экспертов, широкому распространению практики по выпуску ипотечных ценных бумаг  с поручительством АИЖК препятствует ограниченные возможности их использования  для рефинансирования ипотеки. Использование  их в качестве залога по кредитам в  Центральном банке позволяет  получить короткие и довольно-таки дорогие деньги, что не позволяет  полноценно рефинансировать ипотеку. Низкая доходность ипотечных облигаций  ограничивает возможности рыночных продаж. Впрочем, этот недостаток в  глазах инвесторов может перекрыть  высокий рейтинг таких облигаций, гарантирующий их надежность, поскольку  по мере стабилизации финансовых рынков интерес к надежным долговым бумагам  возрастает.