Управление функционированием и развитием объекта недвижимости

     При этом оценке подлежат виды работ, методы выполнения работ и результаты (качество и затраты) с целью выявления, в каких элементах и в каком  масштабе возможно повышение эффективности  работ.

     Система планово-предупредительного ремонта  здания – это внедрение комплекса  взаимоувязанных организационных  и технических мероприятий по проведению текущего и капитального ремонтов  здания с регламентированной последовательностью и улучшение их эксплуатационных показателей в течение всего нормативного срока службы. Критерием качества этих ремонтов являются снижение величины физического износа, повышение уровня благоустройства, сокращение топливно-энергетических и других материально-технических ресурсов на содержание и эксплуатацию здания. По характеру организации ремонт подразделяется на плановый  и неплановый.

     Основной  задачей при организации содержания объекта недвижимости является выбор  модели планирования данной деятельности, либо планирование работ осуществляется по нормативам, либо в рамках концепции управления «конечной продукцией». В связи с этим в данном разделе дается обоснование выбора подхода к планированию, структуры системы планов эксплуатации объекта и распределение ответственности за их разработку.

3.2. План управления  техническим состоянием  здания 
и его частей

     План  управления техническим состоянием здания включает два раздела:

1. План управления техническим состоянием здания.
2. План управления техническим состоянием конструктивных элементов.

     Каждый  раздел включает два документа: план проведения ремонтов и план проведения осмотров.

     Используя данные о сроках эксплуатации и минимальной  продолжительности эффективной эксплуатации элементов зданий и объекта недвижимости,  разрабатывается план управления техническим состоянием здания и его конструктивных элементов на весь оставшийся срок жизни объекта,.

     По  степени капитальности и долговечности  в зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен и перекрытий) общественные здания подразделяются на 9 групп с усредненными нормативными сроками службы от 90 до 175 лет. В моем случае здание относится ко II группе капитальности, т.к. вид здания – каркасное, с металлическим каркасом, с заполнением каркаса каменным материалом .

     Так же разрабатывается план проведения осмотров здания и его конструктивных элементов.

     Контроль  технического состояния объектов осуществляется путем проведения систематических плановых и неплановых осмотров с использованием современных средств технической диагностики.

     Плановые  осмотры подразделяются на общие и частичные. При общих осмотрах контролируется техническое состояние здания или объекта в целом, его системы и внешнего благоустройства, при частичных осмотрах - техническое состояние отдельных конструкций помещений, элементов внешнего благоустройства.

     Внеплановые осмотры проводятся в случаях после землетрясений, селевых потоков, ливней, ураганных ветров, сильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, которые могут вызвать повреждения отдельных элементов зданий и объектов, после аварий в системах тепло-, водо-, энергоснабжения и при выявлении деформаций оснований.

     Общие осмотры проводятся два раза в год: весной и осенью. При весеннем осмотре проверяется готовность здания или объекта к эксплуатации в весенне-летний период, устанавливаются объемы работ по подготовке к эксплуатации в осенне-зимний период и уточнять объемы ремонтных работ по зданиям и объектам, включенным в план текущего ремонта в год проведения осмотра. Осмотр проводится по окончании отопительного сезона. При осеннем осмотре проверяется готовность здания или объекта к эксплуатации в осенне-зимний период, и уточняются объемы ремонтных работ по зданиям и объектам, включенным в план текущего ремонта следующего года. При проведении частичных осмотров устраняются неисправности, которые могут быть устранены в течение времени, отводимого на осмотр.

       Периодичность плановых частичных  осмотров приведена в табл. 3.1, периодичность выполнения работ по санитарному содержанию здания приведена в табл. 3.2.

Таблица 3.1

       

     

Ремонтные и  профилактические работы осуществляются  по договорам специализированными службами.  Ремонт оборудования, производство электроремонтных работ и осмотр, и профилактический ремонт вентиляционных систем и систем водопровода и канализации  осуществляются  по договорам специализированными службами.   

Таблица 3.2

       

     

Проживающие в  общежитии обеспечены индивидуальными  постельными принадлежностями, полотенцами. Смену постельного белья проводят по мере загрязнения, но не реже одного раза в неделю. Смена постельного белья осуществляется кастеляншей по графику. Стирка белья производится в прачечной , имеющей два помещения: постирочную, оборудованную стиральной машиной, центрифугой и сушильной машиной, и гладильную, оборудованную столом для глажения, гладильным каландром, гладильной доской. Помещения постирочной и гладильной смежные. Чистое, выглаженное белье из гладильной поступает в кладовую чистого белья, расположенную смежно с гладильной.  Для хранения чистого белья  в кладовой чистого белья установлены шкафы.  Для мытья рук в постирочной и гладильной установлены раковины.

     

Уборка жилых  комнат осуществляется самими проживающими в общежитии. Уборка коридоров, лестничных клеток, санитарно – бытовых помещений производится уборщиком производственных и служебных помещений.

     

Для мытья полов  в помещениях  проектируемого общежития  на каждом этаже проектом предусмотрены  помещения уборочного инвентаря, оборудованные  кранами для забора воды, поддонами для слива грязной воды после мытья полов и раковинами  для мытья рук.  Для хранения  уборочного инвентаря,  моющих и дезинфицирующих средств  установлены  шкафы.

     

Твердые бытовые  отходы, образующиеся  в помещениях общежития в процессе его деятельности, в течение дня собираются в специальные емкости и урны и в конце рабочего дня  уборщицей выносятся в контейнеры для мусора, установленные на территории учреждения.

     

Вывоз мусора с  контейнерной площадки осуществляется спецавтохозяйством согласно договору.

     

Проведение  ремонтов

     

Проведение  текущих ремонтов.

     

Текущий ремонт заключается в систематически и  своевременно проводимых работах по предупреждению преждевременного износа конструкций, отделки и инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей в конструкциях и оборудовании, возникающих в процессе эксплуатации здания. По видам производимых работ различают:

• текущий профилактический ремонт - выявляемый и планируемый заранее по  времени выполнения,  объемам  и стоимости;
• текущий непредвиденный ремонт - выявляемый в процессе эксплуатации и выполняемый, как правило, в срочном порядке.

     

Текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания или объекта с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт. При этом должны учитываться природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания или объекта. Текущий ремонт должен выполняться по пятилетним (с распределением работ по годам) и годовым (с распределением работ по кварталам) планам.

     

Проведение  капитальных ремонтов

     

 Капитальный  ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта:  улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории

     

Капитальный ремонт жилых и общественных зданий заключается  в замене и восстановлении отдельных частей или целых конструкций и инженерно-технического оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением, а также в устранении в необходимых случаях последствий морального износа конструкций и проведении работ по повышению уровня благоустройства.    При капитальном ремонте ликвидируется физический и функциональный  (частично и полностью)   износ зданий.  Капитальный ремонт  предусматривает в основном замену одной или нескольких систем инженерного оборудования, а также приведение в исправное состояние всех конструктивных элементов и  выполнение  работ  по  повышению    благоустройства. Капитальный ремонт подразделяется на:

• комплексный капитальный ремонт (КР), охватывающий все здание в целом или отдельные его секции, при котором устраняют физический и функциональный износ, т. е. предусматривается одновременное восстановление изношенных конструктивных элементов, инженерного оборудования и повышение степени благоустройства здания в целом;
• выборочный капитальный ремонт (ВКР), охватывающий отдельные конструктивные элементы здания или его инженерного оборудования, при котором устраняется физический износ. При этом осуществляют ремонт, замену и усиление конструкций и оборудования, неисправность которых может ухудшить состояние смежных конструкций и повлечь за собой их повреждение или разрушение.

     

По характеру организации ремонт подразделяется на плановый и внеплановый. Система планово-предупредительного ремонта зданий - это внедрение комплекса взаимоувязанных организационных и технических мероприятий по проведению текущего и капитального ремонтов жилых и общественных зданий с регламентированной последовательностью и периодичностью, направленных на обеспечение, поддержание и улучшение их эксплуатационных показателей в течение всего нормативного срока службы.

     

План управления техническим состоянием здания разрабатывается  с использованием методики определения физического износа здания, который позволяет рассчитать физический износ, как отдельных конструктивных элементов, так и здания в целом на любой период жизненного цикла объекта. Расчет производится с учетом того, что на объекте производится полный комплекс работ по технической эксплуатации, включающий проведение работ по техническому обслуживанию здания, своевременное проведение ремонтов, а также полную замену отдельных конструктивных элементов в случае окончания их срока службы.