Автор работы: Пользователь скрыл имя, 13 Декабря 2011 в 15:15, реферат
Управление недвижимостью – процесс оптимизации человеческих, материальных и финансовых ресурсов, вовлеченных в процесс создания, развития или обслуживания объекта недвижимости для достижения наилучших целей.
ВВЕДЕНИЕ 3
1. АНАЛИЗ ТЕКУЩЕЙ СИТУАЦИИ 5
1.1. Идентификация объекта управления 5
1.2. Субъекты управления: характеристика, цели и задачи 12
2. ОРГАНИЗАЦИОННАЯ ФОРМА УПРАВЛЕНИЯ 13
2.1. Обоснование выбора организационной формы управления 13
2.2. Характеристика принятой формы управления 15
3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТРЕБОВАНИЙ К СОСТОЯНИЮ 18
ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ 18
3.1. Основные положения по управлению объектом 18
3.2. План управления техническим состоянием здания и его частей 19
3.3. Определение содержания управленческой деятельности 29
на плановый период 29
4. ФОРМИРОВАНИЕ КОНТРАКТНОЙ СТРАТЕГИИ 32
4.1. Виды контрактов и методы заключения 32
4.2. Обоснование контрактной стратегии 34
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 35
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 37
Приложение А ТИПОВОЙ ДОГОВОРО ПЕРЕДАЧЕ ОБЪЕКТОВ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИВ ОПЕРАТИВНОЕ УПРАВЛЕНИЕ УЧРЕЖДЕНИЮ 38
Приложение Б ДОГОВОР ПОДРЯДА 42
Сравнительный анализ форм управления приводится в табл. 2.1.
Таблица 2.1
Сравнение форм управления собственностью
| №
п/п |
Критерии оценки | Управляющая компания | Единоличное управление |
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| 1 | Финансовая прозрачность | Отсутствие финансовой прозрачности. Невозможность контроля за доходами и расходами управляющей компании | Полная. Собственник сам оплачивает все необходимое и точно знает куда и на что пошли деньги |
| 2 | Участие собственника в управлении | Отсутствует. Собственник не влияет на принятие решений, управляющая компания самостоятельно распоряжается деньгами собственника по своему усмотрению | Решения по всем вопросам принимаются единолично собственником на его усмотрение |
| 3 | Возможность снижения затрат на оплату услуг | Есть за счет масштаба. Однако не всегда имеется возможность проконтролировать факт снижения стоимости | Нет. Зачастую затраты увеличиваются |
| 4 | Управленческий аппарат | Большое количество сотрудников. Значительный административный аппарат | Нет |
| 5 | Наличие собственной материально-технической базы | возможность приобретения в собственность большого количества технических средств | Нет |
| 6 | Качество коммунальных услуг | Зачастую неудовлетворительное | Не зависит от воли заказчика |
| 7 | Возможность сменить управленцев | Только по истечению договора с управляющей компанией |
Так
как во ВГУЭС уже имеется свой
отдел управления имуществом, то передача
объекта в управление сторонней
организации не представляется целесообразной.
Данный отдел уже довольно давно
и успешно справляется с
Данная
форма управления сочетает в себе
достоинства и управляющей
В соответствии с выбранным вариантом ОФУ было принято решение о традиционной форме управления, где собственник является пользователем, при этом в организации формируется отдел, выполняющий функции управления объектом недвижимости.
Для корректной работы такой системы необходимо определить уровни управления между субъектами и модифицировать систему целей и задач основных участников системы управления с учетом выбранной организационной формы (табл.2.2).
Таблица 2.2
Уровни управления
| Уровень | Исполнитель | Поставленные задачи |
| Стратегический уровень | Ректор ВГУЭС, директор школы - интерната | Формирование долгосрочной стратегии развития и использования недвижимости как социального объекта (формирование программы управления, проведение экспертиз) |
| Тактический уровень | Специалисты отдела управления объектом (УО) | Разработка программ управления, направленных на реализацию стратегии в разрезе 1- 2 лет, ежегодный учёт и анализ состава имущественного комплекса, внесение корректировок в стратегию |
| Оперативный уровень | Специалисты отдела УО с привлечением исполнителей работ | Исполнение программ разработанных на текущем уровне, качественное содержание доверенного имущественного комплекса |
Основной целью управления данным объектом является сохранение объекта в надлежащем техническом и функциональном состоянии при возможном снижении издержек.
Задачи, которые необходимо решить для достижения цели:
Принципиальная схема управления объектом представлена на рис. 1.
Рис. 1. Схема управления объектом
Распределение
ролей и функций между
Таблица 2.3
Распределение ролей и функций между участниками управления
| Наим. участника | Функции и роли |
| Собственники | Роль: основной
руководитель, распоряжающийся объектом.
стратегическое планирование, принятие стратегических решений, разработка стратегических программ; контроль за качеством управления, за качеством выполненных работ. |
| Специалисты отдела управления недвижимостью | Роль:
исполнители процесса
управления, организаторы.
планирование на тактическом и оперативном уровне; выбор специализированных ремонтных и ресурсоснабжающих организаций, контроль их деятельности; организация эксплуатации объекта; контроль соответствия процессов управления требованиям; организация проведения своевременного технического обслуживания и ремонта; анализ процесса управления, качества работ, доходов и расходов объекта; разработка мероприятий по уменьшению издержек, связанных с содержанием объекта. |
| Специализированная ремонтная организация | Роль:
исполнитель специальных
работ.
проведение качественного
ремонта технологического, электрического,
сантехнического, вентиляционного
оборудования, систем кондиционирования,
охранно-пожарных систем. |
| Ресурсоснабжающая организация | Роль:
поставщик ресурсов.
поставка энергетических ресурсов, обеспечивающих нормальное функционирование объекта, в соответствии с планом. |
За собственником остаются функции принятия решений и контроля качества управления. Функции оперативного управления объектом недвижимости делегируются специалистам.
Для выявления сферы контроля, полномочий и ответственности каждого субъекта строится матрица ответственности табл. 2.4.
Таблица 2.4
Матрица ответственности субъектов управления
| Номенклатура работ | Основные участники | Привлекаемые участники | ||
| собственник | специалисты отдела УН | спец. рем. организации | ресурсоснаб. организации | |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| Дальновидное планирование деятельности по управлению недвижимостью | ОР, С | ОИ | МП | |
| Оперативное и актическое управление | ОР | ОИ | ||
| Разработка программ и подсчёт необходимых затрат | ОИ | МП | ||
| Подбор ресурсоснабжающих, обслуивающх и ремонтных организаций | ОИ | |||
| Обеспечение функционирования инженерных систем и оборудования | ОР, К | ОИ | ОИ | |
| Техническая экспертиза и обследование | ОР, К | ОИ | МП | |
| Окончание табл. 2.4 | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| Санитарное содержание объекта и приобъектной территории | ОР, К | ОИ | МП | |
| Подготовка объекта как совокупности систем к каждому сезонну | ОР, К | ОИ | МП | |
| Проведение
предупредительных и |
С | ОР, К | ОИ | МП |
| Анализ и контроль за качеством выполненных работ | МП | ОИ | ||
Условные обозначения:
С – согласование собственником;
ОР - общее руководство и контроль над ходом исполнения работ;
К – контроль выполненных работ;
МП – может привлекаться;
ОИ – основной исполнитель.
Функции снабжения, технического обслуживания, обеспечения безопасности выполняются с привлечением специализированных компаний, что позволяет оптимизировать отношение качества к затратам. Привлечение подрядных организаций осуществляется под руководством руководителя – при контроле качества их работ со стороны менеджера объекта.
Для планирования работ необходимы следующие данные: список помещений (основные, вспомогательные и технические), данные об их размерах и поэтажные планы здания, характеристики убираемых помещений, особенности и количество находящейся в них мебели и оборудования; знание конструктивных элементов здания и их особенности.
При составлении планов необходимо придерживаться следующего порядка постановки задач:
Одной из основных задач планирования и контроля работ является оценка эффективности текущей организации процесса.
Информация о работе Управление функционированием и развитием объекта недвижимости