Таблица 1.3

     Характеристика  здания

       

     Вывод: исходя из описания объекта видно, что объект – новый, следовательно, при управлении объектом следует большое внимание уделить качеству технической эксплуатации жилищного фонда, чтобы не допустить преждевременное устаревание объекта.

     Спальный  корпус размещается на площадке меду двумя разноэтажными зданиями, на территории студенческого городка, поэтому в процессе управления данным объектом следует учитывать интересы жителей студенческого городка

       Следует отметить, что в цокольном  этаже здания размещаются административно-бытовые помещения: офисные помещения, технические и нежилые помещения для обслуживания студентов (постирочная, гладильная, помещение для чистого и грязного белья, помещение для хранения инвентаря), наличие этих помещений влияет на структуру и состав функций управления, требует комплексного подхода к управлению недвижимостью, привлечения специалистов (общежитие включает в себя помещения различного функционального отношения).

    Недвижимость  как экономический  объект

     Недвижимость  как экономический объект выступает  в двух аспектах:

• как товар;
• как актив (капитал).

     В роли инвестиционного товара может  выступать коммерческая недвижимость, а так как данный объект является социальной недвижимостью, он не может  выступать в роле инвестиционного товара.

     Недвижимость  как актив характеризуется следующими показателями:

• стоимость - объект недвижимости создается как реальный актив и, следовательно, имеет определенную стоимостью;
• ликвидность – данный объект характеризуется низкой ликвидность, что в принципе характерно для многих объектов недвижимости;
• доходность – способность объекта приносить доход. «Доходный потенциал» данного общежития не велик. Данный объект является для собственника расходной статьёй бюджета (основная доля расходов по жилищно-коммунальному обслуживанию нанимателями не оплачивается).
• издержки содержания возникают при эксплуатации объекта – оплачиваются частично из федерального, частично из муниципального бюджетов;

     Вывод: в данном случае недвижимость выступает только как актив, который имеет свою стоимость, ликвидность, требует вложения средств на её поддержание и развитие.

     Недвижимость  как объект правовых отношений

     Комплекс  объектов школы - интернат для одаренных  детей - сирот и детей из малообеспеченных семей передан ВГУЭС на праве оперативного управления в соответствии со ст. 296 ГК РФ.

     Казенное  предприятие и учреждение, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются и распоряжаются  этим имуществом в пределах, установленных  законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и назначением этого имущества.

     Собственник имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закрепленное им за казенным предприятием или учреждением либо приобретенное казенным предприятием или учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества. Имуществом, изъятым у казенного предприятия или учреждения, собственник этого имущества вправе распорядиться по своему усмотрению.

     В отношении земельного участка ВГУЭС располагает правом постоянного (бессрочного) пользования на основании постановления главы администрации г. Владивостока от 20.01.1999 г. №74. Площадь участка по постановлению – 72929,00 м².

     Исходя  из вышесказанного, заказчик не ограничен  в процессе принятия решений по вопросам управления данным объектом.

     Недвижимость  как объект социальных отношений 

     Как предмет личного потребления, способен удовлетворять материальные и эстетические потребности человека, обеспечивая выполнение потребительской функции личности. В то же время рассматриваемый объект недвижимости удовлетворяет общественно-значимые функции, позволяющие:

• частично компенсировать воздействие деятельности человека на окружающую среду, обеспечивая экологическую безопасность общества;
• создавать условия для социально-политической свободы общества на территории, закрепленной за соответствующим общественно-политическим образованием.

     В соответствии с разным назначением  выступает:

     Как источник благ в качестве места проживания людей. В данном случае благо проявляется в удовлетворении потребностей в процессе использования жилья, то есть  через потребление свойств объекта (комфорта, удобств, услуг и пр.). Рассматриваемый объект недвижимости обладает максимальной полезностью, так как удовлетворяет одну из базовых потребностей человека – потребность в жилье. Качество удовлетворения потребностей (услуг) жилья предопределяется элитным классом здания и влияет на структуру потребителей.

     Так как объект является средой обитания и местом осуществления деятельности для множества людей процесс  управление должен быть направлен на поддержание комфортного и  безопасного уровня проживания и осуществления деятельности.

      Выводы  по разделу: завершая анализ основных характеристик недвижимости как объекта управления, необходимо обратить внимание на весьма сложную структуру рассматриваемого объекта и на необходимость управления качеством всех его элементов в условиях изменений окружающей среды. При этом задачи управления формируются в определенном правовом пространстве, определяющем правила формирования системы управления.

      Принимая во внимание то, что в состав школы - интерната входят объекты различного функционального назначения, необходимо выработать такую систему управления объектом и производственным и процессами, протекающими в нем, учитывая его специфику, чтобы обеспечить высокую степень технической эксплуатации и максимальный эффект от использования помещений, не выходя при этом за рамки финансирования.

1.2. Субъекты управления: характеристика, цели и задачи

     Субъектами  управления являются все участники  отношений недвижимости: собственники, владельцы, арендаторы, инвесторы, профессиональные посредники (риэлторы), уполномоченные государственные органы и организации инфраструктуры.

     Данный  объект входит в комплекс объектов, принадлежащих ВГУЭС на праве  оперативного управления, представителем и руководителем объекта является директор школы - интерната для одаренных детей – сирот и детей из малообеспеченных семей, он принимает основные решения в отношении объекта недвижимости. Сам директор подчиняется ректору ВГУЭС. 

     Краткая характеристика субъектов управления представлена в табл. 1.4.

     Таблица 1.4

     Характеристика  субъектов управления

     

      

     Спецификой  системы управления является то, что  главной целью управления является не повышение его стоимости, доходности, а обеспечение комфортных и безопасных условий проживания и снижение издержек от использования объекта.

     Главные задачи управления: организация и контроль над сохранностью, состоянием и использованием недвижимости, за качеством предоставляемых потребителям коммунальных услуг.

2. ОРГАНИЗАЦИОННАЯ ФОРМА УПРАВЛЕНИЯ

     В данном разделе выполняется анализ альтернативных организационных форм управления объектом недвижимости. Приводится обоснование выбора организационной  формы управления. Исходя из характеристики принятой формы управления, определяются роли и функции субъектов управления. Приводятся рекомендации по организации управления рассматриваемого объекта недвижимости.

2.1. Обоснование выбора  организационной  формы управления

     Согласно  Жилищному кодексу существует три  организационных формы управления (ст.161 п.2):

     - непосредственное управление собственником;

     - управление товариществом собственников  жилья;

     - управление управляющей компанией.

     Создание  ТСЖ в данном случае не возможно, так как у данного объекта  один собственник. Поэтому при выборе организационной форму управления (ОФУ) осуществляется между управлением управляющей компанией и непосредственным управлением собственником.

     При непосредственном управлении собственником  помещений все договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества, договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и т.д. заключаются собственником, который осуществляет непосредственное управление объектом, от своего имени (ст.164 ЖК)

     При управлении УК договора с организациями  – поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей  организацией с поставщиками от имени  собственников помещений в доме

     При выборе ОФУ следует учитывать  следующие факторы:

• объект является многофункциональным (в составе имеются помещения принципиально разного назначения, обладающие различными требованиями к содержанию, частоте проведения ремонтов, осмотров и т.д.);
• наличие у собственника сформированного структурного подразделения: «Отдел управления имуществом».