ОГЛАВЛЕНИЕ

     ВВЕДЕНИЕ 3

     1. АНАЛИЗ ТЕКУЩЕЙ СИТУАЦИИ 5

     1.1. Идентификация объекта управления 5

     1.2. Субъекты управления: характеристика, цели и задачи 12

     2. ОРГАНИЗАЦИОННАЯ ФОРМА УПРАВЛЕНИЯ 13

     2.1. Обоснование выбора организационной формы управления 13

     2.2. Характеристика принятой формы управления 15

     3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТРЕБОВАНИЙ К СОСТОЯНИЮ 18

     ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ 18

     3.1. Основные положения по управлению объектом 18

     3.2. План управления техническим состоянием здания и его частей 19

     3.3. Определение  содержания управленческой деятельности 29

     на плановый период 29

     4. ФОРМИРОВАНИЕ КОНТРАКТНОЙ СТРАТЕГИИ 32

     4.1. Виды контрактов и методы заключения 32

     4.2. Обоснование контрактной стратегии 34

     ЗАКЛЮЧЕНИЕ 35

     СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 37

     Приложение А ТИПОВОЙ ДОГОВОРО ПЕРЕДАЧЕ ОБЪЕКТОВ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИВ ОПЕРАТИВНОЕ УПРАВЛЕНИЕ УЧРЕЖДЕНИЮ 38

     Приложение Б ДОГОВОР ПОДРЯДА 42 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ

     Управление  недвижимостью – процесс оптимизации человеческих, материальных и финансовых ресурсов, вовлеченных в процесс создания, развития или обслуживания объекта недвижимости для достижения наилучших целей.

     Управление  недвижимостью, как и в любой  другой сфере предпринимательской  деятельности, невозможно без четко  сформулированных целей, которые служат:

• исходным моментом любых управленческих действий;
• основой построения критериев оценки результатов деятельности;
• основой анализа проблем – несоответствия.

     Школа-интернат для одаренных детей – совместный проект ВГУЭС и краевой администрации. Работая в рамках федеральной целевой программы «Дети России», это учебное заведение финансируется как федеральным центром, так и ВГУЭС, а также краевым бюджетом.

     Открытый  аукцион на выполнение строительно-монтажных работ по объекту «Школа-интернат для одарённых детей-сирот и детей из малообеспеченных семей (реконструкция) в г. Владивостоке Приморского края. (Строительство спального корпуса школы-интерната для одарённых детей-сирот и детей из малообеспеченных семей в г. Владивостоке Приморского края (3 очередь)») выиграла ЗАО «Приморская строительная компания», г. Владивосток, ул. Державина, 55.

     Строительство спального корпуса общей площадью – 5416,8 м²  было начато в IV квартале 2008 г, окончание строительно – монтажних работ и сдача объекта в эксплуатацию – II квартал 2009 г. Участок, выбранный под строительство спального корпуса «Школы-интерната для детей-сирот и детей из малообеспеченных семей (реконструкция) в г. Владивосток », расположен по ул. Державина на территории ВГУЭС, принадлежащей ему на основании постановления главы администрации г. Владивосток от 20.01.1999 г. № 74. Площадь участка по постановлению  - 72929,00 кв.м.

     Главная цель создания данного объекта –  обеспечение комфортных условий  проживания одаренных детей (из которых около 70 проц. не являются жителями Владивостока).

     Специфика объекта управления заключается  в том, что он входит в комплекс зданий, который состоит из нескольких функциональных элементов, и включает в себя: учебный корпус, бассейн и непосредственно спальный корпус, в котором помимо жилых комнат на 2-3 человека расположены офисные помещения, подсобные помещения и помещения бытового обслуживания студентов, а так же придомовую территорию.

     Исходя  из этого, необходимо найти такой  подход к управлению, чтоб обеспечить не только нормальное функционирование спального корпуса как отдельного объекта, но и всего комплекса, частью которого он является. Все составляющие элементы объекта имеют различное функциональное назначение и соответственно к ним предъявляются разные требования, с точки зрения технических, санитарно-гигиенических и других требований.

     Вышеуказанные условия должны определить подход к  управлению спальным корпусом с точки зрения правовых, технических, экономических и социальных аспектов, как совокупности действий в отношении наиболее эффективного управления данным объектом, а также

     Так как строительно-монтажные работы на объекте уже окончены, и объект находится на стадии сдачи в эксплуатацию, возникла необходимость выбора организационной формы управления данным объектом.

     Цель курсовой работы - выбор и организация эффективной системы управления объектом недвижимости и разработка решений, направленных на достижение высокого уровня технической эксплуатации и максимального эффекта от использования объекта.

     Задачи, решаемые в данной работе:

• идентифицировать объект управления, определить характеристики объекта и субъектов управления;
• выбрать и охарактеризовать организационную форму управления;
• разработка системы управления объектом недвижимости, планирование работ по содержанию объекта недвижимости;
• рассмотреть виды контрактов и методы их заключения;
• выбрать и обосновать контрактную стратегию;
• дать характеристику контракта на управление объектом недвижимости.

     Результатом данной курсовой работы будет являться обоснованный выбор организационной формы управления объектом недвижимости, разработанные в соответствии с ней план работ по содержанию объекта жилого дома и контракт на управление объектом недвижимости.

 

1. АНАЛИЗ ТЕКУЩЕЙ  СИТУАЦИИ

     Объект  управления – находящийся на стадии сдачи в эксплуатацию спальный корпус школы-интерната для одаренных детей-сирот и детей из малообеспеченных семей в г. Владивостоке Приморского края.

     Объект передан ВГУЭС на праве оперативного управления (ст.296 ГК РФ). Собственником объекта является Министерство образования и науки российской Федерации. Эксплуатация данного объекта осуществляется с целью получения социального эффекта от реализации ФЦП «Одаренные дети», получение коммерческого эффекта (извлечение дохода) в данном проекте не является приоритетной задачей.

     Типовой договор передачи имущества в  оперативное управление прил. А.

1.1. Идентификация объекта  управления

     Для определения целей, задач и содержания управленческой деятельности в отношении объекта недвижимости необходимо, прежде всего, идентифицировать его как объект управления. То есть требуется описать объект в соответствии с классификацией.

     При идентификации объекта недвижимости была применена классификация недвижимости в форме морфологической матрицы, представленная в табл. 1.1.

     Таблица 1.1

Морфологическая матрица идентификации  объекта недвижимости

       

     Вывод: данный объект относится к специализированному фонду (гл.9 ст. 1 ГК РФ). Жилые помещения предоставляются на основании договора найма специализированного жилого помещения на период трудовых отношений (период обучения). По своему целевому назначению данный объект социальный и его финансирование осуществляется из федерального и муниципального бюджетов, поэтому при управлении необходимо ориентироваться на поддержание эксплуатационных, инженерных и технических характеристик управляемого объекта в состоянии, максимально удовлетворяющем пользователей, не выходя за рамки предусмотренных бюджетом расходов на управление. На данном объекте выполнен весь комплекс работ, полностью закончена отделка помещений – объект готов к эксплуатации.

     Краткая характеристика объекта недвижимости.

     Как объект управления недвижимость рассматривается  как совокупность четырех компонентов: физический объект, экономический объект, объект социальных отношений и объект правовых отношений. В связи с  этим необходимо охарактеризовать объект недвижимости по каждому аспекту.

     Недвижимость  как физический объект.

     Объект  недвижимости – индивидуальная недвижимая вещь, определенная качественно и количественно и представленная земельным участком, принадлежащими ему зданиями, сооружениями, многолетними насаждениями и т.д. Специфика недвижимости заключается в том, что она представляет собой не просто вещь, а неразрывное единство двух вещей: одна из них – земельный участок – является природной, а другая – здание или строение – продуктом труда. Отсюда следует, что процесс управления недвижимостью должен быть направлен на управление общежитием и земельным участком в комплексе. Характеристика недвижимости как физического объекта в табл. 1.2 и 1.3.

Таблица 1.2

Характеристика  земельного участка