Субъекты прав на недвижимое имущество

     Нужно сказать и об объекте, подлежащем приобретению. Он относится к сфере  вещей или иного имущества, прочно связанных с землей. В этой части  правовой эксперт должен подтвердить  свой вывод о том, что предметом приобретения является недвижимость, и доказать прочность связи приобретаемого объекта с землей на основании представленных ему для проверки заключений соответствующих специалистов. Назначение таких экспертиз не входит в обязанность регистратора. Подобные исследования редко назначают и нотариусы, хотя в соответствии со ст.41 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате назначение экспертизы, истребование дополнительных документов входят в основные правила совершения нотариальных действий.

     Приобретение  права предполагает также и законное основание, по которому происходит переход  вещных прав на недвижимость.

     Исследования  правового эксперта в этой части  должны дать четкий ответ о том, как  формировалась воля лица, приобретающего или отчуждающего права на недвижимость, нет ли факторов, которые могли исказить представления о существе отношений (заблуждение, обман и т.п.) либо создать видимость внутренней воли при ее отсутствии (угроза, насилие и т.п.)³⁷. Каким образом это будет определяться, и фиксироваться, Закон о регистрации ответа не дает. Не сможет однозначно решить эти вопросы и эксперт, так как в силу своего статуса он работает только с документами, а не с участниками данных правовых отношений.

     Очевидно, что повышению достоверности проведенной экспертизы и тем самым укреплению приобретенного права способствуют только те правовые документы, которые удостоверены нотариусом в части выявления истинной воли сторон, выяснения того факта, что стороны понимают значение своих действий и т.д. В противном случае трудно выполнить требование законодателя (абз.1 п.2 ст.1 ГК) о том, что физические и юридические лица приобретают свои права, в том числе и вещные права на недвижимость, только своей волей.

 

Заключение 

     В соответствии с нормами ГК РФ права на недвижимость, их возникновение, ограничение, прекращение и переход подлежат регистрации в государственном реестре.

     По  существу названная регистрация  призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, поскольку  последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Обеспечение стабильности достигается посредством выделения сделок и иных актов с недвижимостью за рамки частных интересов сторон и создания особой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта.

     Обобщая изложенное, можно сделать вывод, что регистрация - это легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а также иных оснований возникновения прав и обязанностей, предусмотренных в п.1 ст.8 ГК РФ.

     Представляется, что предлагаемое определение государственной  регистрации согласуется и с  общими положениями ГК РФ, регулирующими  оборот недвижимости и прав на нее. Так, в соответствии со ст.131 ГК РФ вещные права на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Момент же возникновения прав может по времени и не совпадать с их государственной регистрацией, что предусмотрено как исключение в п.2 ст.8 Гражданского кодекса. Более того, указанная норма права не связывает момент возникновения ограничений, например, в виде наложения ареста, со временем их государственной регистрации.

     Разницу между государственным актом  и регистрацией можно проследить и путем сравнения решаемых ими задач. Так, издание государственного акта служит основанием для возникновения прав и обязанностей. Государственная регистрация имеет иные, указанные выше задачи, в том числе определяет в конкретных случаях время возникновения прав.

     Государственная регистрация прав не должна рассматриваться как государственный акт порождающий гражданские права и с точки зрения юридической логики, так как оборот "регистрация прав, порождающая эти права" такой логики не имеет.

     Кроме того, признание за регистрацией статуса  соответствующего государственного акта повлекло  и негативные последствия для бюджета государства. Так как , если государство будет посредством актов регистрации создавать, изменять гражданские отношения, то в этом случае на него ложится и ответственность за юридическую чистоту и законность удостоверяемых прав. Фактически речь в этом случае идет об ответственности государства за незаконность действий сторон при заключении сделки.

     В то же время мировая практика исходит из необходимости использования в обязательном порядке возможностей негосударственных правовых институтов для обеспечения юридической чистоты, регистрируемых соглашений и законности возникающих на их основе прав. Представляется, что данное требование вполне обоснованно как отвечающее задачам создания стабильного оборота недвижимости и служащее для исключения возможности регистрации в массовом порядке оспоримых и ничтожных сделок.

     К сожалению, ГК РФ обошел вниманием данную проблему, в связи, с чем она по-прежнему требует своего безотлагательного решения, принимая во внимание возможные негативные последствия незаконных сделок в такой социально значимой сфере, как недвижимость.

     Попытки возложить названные выше функции  юридического контроля на регистрирующий орган, как предусмотрено в Федеральном законе Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не только противоречат вышеизложенным доводам и влекут ничем не обоснованные негативные последствия для бюджета, но и позволяют говорить о создании квазисудебного контроля за гражданско-правовыми отношениями.

       Создание подобного контроля  вызывает множество вопросов  и по квалификации специалистов  и руководителей регистрирующих органов, поскольку анализируемый Федеральный закон не содержит требований об их обязательном юридическом образовании, допуская, что соответствующие должности  могут занимать лица, имеющие опыт работы в органах, осуществляющих государственную регистрацию.

     Определенную  сложность в деятельности правозащитных институтов будут вызывать, и существующие исключения из общего правила о необходимости регистрации для возникновения прав на недвижимость. Указанная сложность связана, прежде всего, с тем обстоятельством, что момент возникновения соответствующих прав не будет отражен в системе государственного реестра, что в свою очередь может повлечь невозможность получения через систему регистрации исчерпывающих данных о статусе объекта недвижимости.

     К подобным исключениям можно отнести  положения п.4 ст.218 ГК РФ, предусматривающего приобретение права собственности на квартиру, гараж, иное имущество потребительского кооператива после выплаты своего паевого взноса. Принятое наследство признается принадлежащим наследникам на праве собственности со дня открытия наследства. (ст.1152 ГК РФ). Право собственности у созданных в результате реорганизации юридических лиц возникает с момента их государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц. ( ст. 58 ГК РФ).

     Возможные негативные последствия существования исключений из общего правила, предусмотренного в п.2 ст.8 ГК РФ, необходимо отметить, подобные последствия должны быть снижены посредством неукоснительного выполнения требований ст.131 ГК РФ, которая обязывает всех правообладателей, включая тех, которые приобрели этот статус без государственной регистрации, внести соответствующие данные в реестр. Осуществление правообладателем своих прав на недвижимость с участием третьих лиц должно быть поставлено в зависимость от момента внесения соответствующих данных об этих правах в реестр. Таким образом, без государственной регистрации прав собственник не может в полном объеме осуществлять свои властные полномочия в отношении принадлежащего ему имущества.

 

     

Библиографический список

Нормативный материал 

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года. М. изд. «Проспект» 2005г.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. М.изд. «Норма» 2006г.
3. Жилищный кодекс РФ с изменениями и дополнениями от 20.12.2006г.
4. Федеральный Закон РФ “Об основах Федеральной жилищной политики” от 24 декабря 1992 года № 4218-1 (Ведомости РФ, 1993, № 3, ст.99).
5. ФЗ “Об общественных объединениях” от 19 мая 1995 года № 82-ФЗ (Российская газета, 25 мая 1995 года).

 

 Литература 

6. А.Лозебо "О правах собственности на недвижимое имущество"  // Экономическая газета; № 4, 2000г.  
7. Андреев В.К. Гражданский кодекс Российской Федерации и новейшее законодательство // Государство и право. 2001, № 4.
8. Гражданское право России. Часть первая. Курс лекций. / Под ред О.Н.Садикова. - М.: Юрид. лит. 2002.
9. Гражданское право. Часть первая. / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П.Сергеева.- СПб: Изд-во ТЕИС, 2000.
10. Д.Хамин, Д.Юрков "Рынок недвижимости глазами риэлторов"  // Экономика и жизнь; № 3, 2000г.
11. Ермаков В. Проблемы потребительской кооперации. // Экономист, 2004, № 6.
12. Жилищное законодательство: Комментарий. / Под ред. В.Ф.Яковлева, П.И.Седугина.- М.: Юрид.лит., 2001.
13. Жилищное право: нормативные акты и документы.- М.: Юрид. лит, 2002.
14. Зинченко С., Лапач В., Газарьян Б. Вещные права предприятий. // Хоз. и право, 2004, № 7.
15. Кичихин А., Щербакова Н. Частное жилье - собственность и сделки.// Закон, 2000, № 8.
16. Коломийченко О., Лукьянова Н. Рынок недвижимости в свете антимонопольных правил.// Хоз. и право, 2000, № 2.
17. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации.- М.: Редакция журнала Хозяйство и право, фирма “Спарк”, 2000.
18. Копылов А.В. Возникновение и развитие ограниченного вещного права на землю.// Гос. и право, 2001, № 4.
19. Кудрявцева Г.А. Материальная основа деятельности общественных организаций на современном этапе.- М.:Наука, 2000.
20. Кудрявцева Г.А. Право собственности общественных объединений по федеральному законодательству России.// Гос. и право,1998, № 4.
21. Макаров Г.  Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере.- Хозяйство и право, 1998, № 3.
22. Н.Левадная "Рынок недвижимости в Российской Федерации" // Инвест курьер; Москва; август 2000г.
23. Суханов Е.А. Некоммерческие организации как юридические лица (Комментарий ГК РФ), Хозяйство и право,1998, № 4, № 5.
24. Суханов Е.А. Общие положения о праве собственности и других вещных правах (Комментарий ГК РФ).// Хоз. и право, 1999, № 6.
25. Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности (Комментарий ГК РФ) Хозяйство и право, 2003, №6.
26. Суханов Е.А. Юридические лица, государственные и муниципальные образования (Комментарий ГК РФ). // Хоз. и право, 1999, № 4.
27. Черноморец А.Е. Некоторые теоретические проблемы права собственности в свете ГК РФ. // Гос. и право, 2001, № 1.

 
 
 

Материалы судебной практики 

28. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 сентября 1999 года № 13 “О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о собственности (Закон, 2000, № 2, с. 74-76).
29. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 6/8 от 1 июля 1999 года “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” (ВВАС РФ, 1999, № 9, с.5-20).
30. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 24 от 21 октября 2000года (ВВАС РФ, 2001, № 2, с.35).