Субъекты прав на недвижимое имущество

           В ряде норм содержатся указания, предусматривающие,  ограничения выступлений рассматриваемых субъектов в специально установленных случаях.

      Так, Закон о переводном и простом векселе устанавливает, что субъекты РФ и муниципальные образования вправе обязываться по переводному и простому векселю только при условии, если это специально предусмотрено законом.      В некоторых случаях выделение субъектов, указанных в гл.5 ГК, связано с необходимостью создания для них специального правового режима. Так, в силу п.1 ст.1063 Гражданского кодекса признается, что Российская Федерации, субъекты РФ и муниципальные образования могут выступать в роли организаторов лотерей, тотализаторов и других, основанных на риске игр; при этом особо оговорено, что, в отличие от других участников гражданского оборота, они в лицензии не нуждаются.

     Согласно  п. 1 ст. 125 Гражданского кодекса от имени этих субъектов  в гражданских правоотношениях выступают органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Категория компетенции связана с установлением публично-правового статуса соответствующего органа государственной (публичной) власти и потому не является гражданско - правовой  и не определяется актами гражданского законодательства. Она устанавливается нормами публичного (конституционного и административного) прав, причем лишь теми его актами, которые специально определяют публично – правовой статус соответствующих органов государства. ( Законом о правительстве, Положениями о конкретных министерствах и ведомствах  и т.п.).²⁶

     В соответствии с Указом  Президента РФ от 9 марта 2004 г. N 2-314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти»²⁷ и от 20.05.2004 № 2-649 «Вопросы структуры федеральных органов исполнительной власти»²⁸ в систему федеральных органов исполнительной власти входят федеральные министерства, федеральные службы и федеральные агентства.

     Система органов субъектов РФ определяется Конституцией (республика) или уставом (для остальных субъектов РФ).

      В соответствии со ст.131 Конституции структура органов местного самоуправления определяется населением самостоятельно.

      Особое место среди всей системы органов Российской Федерации занимает Правительство Российской Федерации. Так, в соответствии с ФКЗ от 17.12.1997. № 2-ФКЗ « О Правительстве Российской Федерации»²⁹ к полномочиям Правительства Российской Федерации в сфере экономики отнесено осуществление управления федеральной собственностью (ст. 14). Программы приватизации федеральной государственной собственности принимаются исключительно на заседаниях Правительства РФ ( ст. 28)

     В свою очередь постановлением Правительства  РФ от 08.04.2004 № 200 « Вопросы федерального агентства по управлению федеральным  имуществом»³⁰ указанному агентству переданы права по осуществлению полномочий собственника в пределах и в порядке, определенных федеральным законодательством, в отношении имущества федеральных государственных унитарных предприятий и государственных учреждений,  за исключением полномочий собственника, которые в соответствии с законодательством РФ осуществляют иные федеральные агентства.

2.3. Сделки и оформление  прав на недвижимое имущество 
 

      Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничения, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Должны быть зарегистрированы: право собственности, право хозяйственного ведения , право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты (ст.ст. 295, 296, 274-277, 334 Гражданского кодекса), а также иные права в случаях, закрепленных Гражданским кодексом и другими законами.

      Важной особенностью правового режима недвижимости является также установление в законе особого порядка оформления сделок с ней. ³¹

      Согласно ст. 219 Гражданского кодекса право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает только с момента такой регистрации.

      Государственное или муниципальное предприятие, за которым закреплено недвижимое имущество на праве хозяйственного ведения, не имеет права сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника. Остальным имуществом, принадлежащим ему, предприятие вправе распоряжаться самостоятельно, кроме случаев, предусмотренных законом.

      Специальный правовой режим установлен в ГК при сдаче недвижимости в залог (ипотека) и обращении взыскания на нее по требованию залогодержателя (п. 1 ст. 339, ст. 340, 349 ГК).

      Орган, который проводит государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан: по просьбе правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на самом документе, представленном на регистрацию (п. 3 ст. 131 ГК); предоставлять информацию о такой регистрации и зарегистрированных правах любому лицу (п. 4 ст. 131 ГК). При отказе в государственной регистрации прав на недвижимость или сделки с ней либо уклонении от регистрации правообладатель имеет право обжаловать действие регистрирующего органа в суд.

      На основании п. 6 ст. 131 ГК порядок государственной регистрации и основания отказа в ней должны определяться законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такой Закон принят в Российской Федерации 21 июля 1997 года - "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"³².

      В соответствии с этим Законом значение государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней состоит в том, что она: представляет собой акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ; является единственным доказательством существования зарегистрированного права; проводится на всей территории России по установленной указанным Законом системе записей о правах на каждый объект недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; дату государственной регистрации прав относит на день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав; осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

      Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение от нее могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

      Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимость, правоустанавливающие документы на которую оформлены после введения в действие принятого Закона. Права на недвижимость, которые возникли до его вступления в силу, признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации, вводимой указанным Законом. Регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Возникшая после введения рассматриваемого Закона в действие необходимость государственной регистрации ограничения (обременения) или иной сделки с недвижимостью требует государственной регистрации прав на данный объект, которые возникли до введения указанного Закона в действие (ст. 6 Закона о регистрации). Под ограничениями (обременениями) понимаются установленные Законом условия, запрещения, затрудняющие реализацию права собственности либо иного вещного права на конкретный объект недвижимости (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.).

      Регистрация носит открытый характер. Орган, осуществляющий ее, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о каком угодно объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме. Выписка из реестра должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав. Отказ в выдаче запрошенной информации может быть обжалован в суд.

       Информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимости предоставляется за плату, если иное не предусмотрено законом.

      Регистрация прав на недвижимость проводиться территориальными органами Федеральной регистрационной службы на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимости.     Государственная регистрация прав на недвижимость проводится после приема документов, необходимых для этого и отвечающих требованиям названного Закона, их регистрации, проведения правовой экспертизы документов и проверки законности сделки, установления отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости, других оснований для отказа или приостановления регистрации прав. Регистрация ограничений (обременений) права, ипотеки, аренды или иной сделки с недвижимостью допускается по Закону только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на нее в Едином государственном реестре прав. Регистрация прав должна проводиться не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и всех необходимых документов (ст. 13 Закона).

      Регистрация возникновения и перехода, прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством об этом, а регистрация договоров и иных сделок посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, в котором выражено содержание сделки. Она проводится по заявлению правообладателя, стороны договора или уполномоченного ими лица при наличии у него доверенности.

        Одним из наиболее широко распространенных на практике является договор продажи недвижимости (ст. 549-558 ГК). По этому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель принять его и оплатить установленную продажную стоимость.

      Что касается земельных участков, то их правовой режим определен Земельным кодексом , закрепившим право  собственности на землю граждан и юридических лиц, а так же принцип единства судьбы земельного участка и находящихся на нем зданий строений сооружений.

       Но сделки с земельными участками могут совершаться лишь в той мере, в какой их оборот допускается земельным, лесным, и другим природоресурсным законодательством.

      Одной из особенностей договора продажи недвижимости является придание существенного значения таким его условиям, как предмет, цена, порядок передачи и некоторые другие. В нем должны быть указаны данные, которые позволяют точно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение его на земельном участке либо в составе другой недвижимости (ст. 554 ГК). В отличие от других договоров он обязательно должен предусматривать цену имущества (ст. 555 ГК).

      Правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, согласно которым при отсутствии в возмездном договоре условия о цене исполнение договора должно оплачиваться по цене, которая обычно взимается за аналогичные товары, в таких договорах не применяются. В случае отсутствия в договоре точно определенных данных о предмете, цене недвижимости, подлежащей передаче, условия о них считаются не согласованными сторонами, а договор считается незаключенным (ч. 2 ст. 554, ч. 2 п. 1 ст. 555 ГК).

      Указанная в договоре цена недвижимости, которая находится на земельном участке, включает цену передаваемой с этой недвижимостью соответствующей части земельного участка или права на нее, если иное не установлено законом или договором (п. 2 ст. 555 ГК).

      Необходимо иметь в виду, что несоблюдение в случаях, предусмотренных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Согласно ст. 168 ГК считаются ничтожными и сделки, которые вообще не соответствуют требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

      В отличие от оспоримых сделок, недействительность которых обязательно должна быть признана судом, ничтожная сделка считается недействительной с момента ее заключения, независимо от признания ее таковой судом, и не влечет возникновения никаких прав и обязанностей у сторон. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, интересы которого были затронуты ее заключением.

      Кроме того, суд имеет право применить такие последствия по собственной инициативе (ч. 2 п. 2 ст. 166 ГК). Следует обратить внимание на не совсем точное утверждение о том, что "спор о ничтожности сделки и ее последствиях может возбудить любое лицо, в то время как оспоримая сделка признается недействительной только по заявлению заинтересованного лица".³³ Создается впечатление, что иск о признании сделки ничтожной может возбудить и незаинтересованное в этом лицо. Между тем это не соответствует точному содержанию п. 2 ст. 166 ГК.