Содержание 
 
 

Ведение……………………………………………...……………………………….…….3 

1. Общие положения о недвижимом имуществе, как об объекте гражданского правоотношения………..…………………....…..….………………………….…..……6

1.1. Понятие недвижимого  имущества…………………………………..……………6 

1.2. Правовое регулирование недвижимости………………………………………...7

1.3. Классификация недвижимого  имущества……………………………………….9 

2. Субъекты прав  на недвижимое  имущество………………………….…………...20

2.1. Права на недвижимость  физических и юридических  лиц…………………...20

2.2. Права на недвижимость государства

и муниципальных образований………………………………………………………28

2.3. Сделки и оформление  прав на недвижимое  имущество…………...................31

2.4. Государственная  регистрация продажи 

недвижимого имущества………………………………………………………………42

2.5. Защита прав на недвижимое имущество……………………………………….45 

Заключение…………………………………………………………………………...…51

Глоссарий……..…………………………………………………………………………52

Библиографический список…..………………………………………………………54 

Приложение 
 
 
 

Введение 

      Недвижимость - один из самых важных институтов в гражданском праве.  Поскольку недвижимость в частности жилого назначения, как жилище, как место обитания, является для человека одним из условий его существования. Следовательно, права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц.

      Рынок недвижимости, как и любой иной рынок, чутко реагирует на изменения, происходящие в государстве. В 1992 - 1994 годах в России в условиях смены  социально-экономической формации и обвального падения производства, одним из наиболее действенных способов защиты капитала от инфляции стали вложения на рынке недвижимости.

      Однако  отрицательные процессы, происходившие  в государстве (политическая и финансовая нестабильность, несовершенство и противоречивость законодательства, криминогенная обстановка) негативно влияли на динамическое развитие рынка недвижимости.

       Во  исполнение норм Гражданского кодекса  Российской Федерации,   ¹ (далее – Гражданский кодекс) о государственной регистрации прав на недвижимость, Президентом РФ 21 июля 1997 года подписан Федеральный закон N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"² (далее – Закон о регистрации),  который имеет исключительно важное значение для упорядочения и цивилизованного развития рынка недвижимости и главное, для обеспечения гарантий защиты прав собственников недвижимого имущества.

      Сегодня права на недвижимость граждан и  юридических лиц, получают надежную защиту путем признания их государством, посредством государственной регистрации  в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязанностьё ведения которого возложена на специальные государственные органы по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

      Естественно, что последовательное осуществление столь масштабного Закона, потребовало принятия дополнительных нормативно-правовых актов - постановлений, инструкций, методик и других документов, обеспечивающих установленное Законом создание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правил ведения Единого государственного реестра, фиксирующего все данные об объекте недвижимого имущества и  его правоустанавливающих документах.

      Государственная регистрация завершающий этап приобретения прав на недвижимость, имеющий юридическое (правообразующее) значение.

      С вступлением в силу 25.10.2001г. Земельного кодекса Российской Федерации³ (далее – Земельный кодекс),  введены новые правила на рынке недвижимости. Земельный кодекс установил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, согласно которому, недвижимость должна следовать судьбе земельных участков, т.е. сделка с недвижимостью должна сопровождаться приобретением прав на занятый ею земельный участок.

      В 2005г. введены в действие Жилищный и Градостроительный кодексы РФ, Федеральные законы «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ, «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую» иные нормативные акты, определяющие правила совершения сделок и приобретения прав, на земельные участки, здания, жилые и нежилые помещения.

      Для решения задач, связанных с развитием  рынка доступного  жилья и ипотечного кредитования, приняты важнейшие поправки к Гражданскому кодексу , Федеральному закону от 16.07.1998. № 102-ФЗ « Об ипотеке ( залоге недвижимости) ( далее – Закон об ипотеке), Закону о регистрации. Проведена административная реформа органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, органов кадастрового и технического учета недвижимости.

      Законность  имущественного оборота во многом зависит  от «прозрачности» рынка, возможности  быстрого получении достоверной  информации о недвижимости и о правах на нее. Единый государственный реестр - важнейший информационный ресурс, доступ к которому имеют все участники рынка недвижимости.

      Государственная регистрация носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную  регистрацию, обязан предоставлять содержащиеся в Едином государственном реестре сведения о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (для юридического лица - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).

      Орган по регистрации прав несет ответственность  за своевременность и точность записей  о праве на недвижимое имущество  и сделках с ним,  за полноту  и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним. При этом необходимо отметить, что ответственность за точность данных об объектах недвижимого имущества, за своевременность их представления несут органы по учету соответствующих объектов.

      В данной работе подробно рассматривается понятие недвижимости, дается характеристика современного российского рынка недвижимости и приводится его классификация. Во второй главе отдельно рассмотрены права на недвижимость и условии их возникновения у физических, юридических лиц, а так же публичных образований в лице РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, как субъектов гражданских прав. Одна из глав посвящена оформлению прав на недвижимость, при этом имеются в виду не только право собственности, но иные вещные права, а так же ограничения (обременения) этих прав, возникающие при заключении сделок с недвижимостью. 
 
 
 

1. Общие положения  о недвижимом имуществе, как об объекте гражданского правоотношения

1.1. Понятие недвижимого имущества 

      Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.⁴

         « К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр,  и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса.

  « Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.          В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию. Права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором» ст. 132 Гражданского кодекса.

         Гражданским законодательством в императивной форме установлен открытый, публичный характер акта государственной регистрации недвижимости.

     «Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставить информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации» п. 4 ст. 131 Гражданского кодекса.

       Эта норма, безусловно, позволит существенно снизить риск ненадлежащего совершения сделок с объектами недвижимости для участников гражданского оборота.  

1.2. Правовое регулирование  недвижимости

 

      Определив недвижимыми вещами (иначе именуемыми недвижимым имуществом или недвижимостью)  земельные участки, участки недр,  все, что прочно связано с землей (в частности,  здания, сооружения и объекты незавершенного строительства), по признаку того, что одни являются недвижимостью по своей природе, другие не могут перемещаться без несоразмерного ущерба своему назначению, Кодекс отнес к недвижимости ряд других объектов, которым заведомо не присущи указанные выше признаки. Это воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Несмотря на явную физическую природу указанных объектов как движимых вещей, они законодательно отнесены к недвижимому имуществу не только ввиду высокой стоимости и необходимости специального регулирования оборота, но и потому, что они являются « движущимися участками территорий», находящимися под юрисдикцией Российской Федерации. Кроме того, и те, и другие подлежат государственной регистрации.

     Тем самым гражданское законодательство допускает возможность отнесения законом к недвижимости или, точнее, к режиму, установленному для недвижимости, и любого иного имущества.

        « Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев указанных в законе» п.2 ст. 130  Гражданского кодекса.

     Следовательно, законодательно установлено, что в отличие от прав на недвижимые вещи, которые во всех случаях подлежат государственной регистрации, права на движимость необходимо регистрировать только в случаях, прямо предусмотренных в законе. В частности, можно указать на постановление Правительства РФ от 12 августа 1994 года "О государственной регистрации автомототранспортных средств и других видов самоходной техники на территории Российской Федерации".

        Деление вещей, о котором идет речь, учитывается различными нормами. Вот несколько примеров. Залог недвижимости (ипотека) подчинен специальным правилам. Одно из них связано с особым, отличным от используемого при залоге движимости порядком обращения взыскания на заложенное имущество (ср. пп. 1 и 2 ст. 349 Гражданского кодекса). Отличаются друг от друга также нормы, регулирующие порядок возникновения права собственности на вновь созданную недвижимость, с одной стороны, и движимость - с другой (ст. ст. 219 и 220 Гражданского кодекса). Государственные, а равно муниципальные унитарные предприятия наделены различным объемом прав на принадлежащее им движимое и соответственно недвижимое имущество. Так, в частности, ст. 295 Гражданского Кодекса  запрещает указанным предприятиям продавать принадлежащее им недвижимое имущество, сдавать его в аренду, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества, а также иным способом распоряжаться им без согласия собственника. В отличие от этого для распоряжения движимым имуществом те же субъекты в согласии собственника не нуждаются.

           Как уже отмечалось, составной частью более строгого режима недвижимого имущества является обязательная его государственная регистрация. Государственная регистрация состоит во внесении соответствующих записей в единый государственный реестр, который в соответствии с Кодексом, будут вести учреждения юстиции. ⁵ Указанный реестр должен охватить широкий круг прав, включая право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, ипотеки, сервитута, а в случаях, предусмотренных Кодексом или иными законами, также и иные права (п. 1 ст. 131 гражданского кодекса).