Субъекты прав на недвижимое имущество

      В соответствии со ст.129 ГК здания как  объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в нем. Под отчуждением недвижимости в законе понимаются юридически значимые действия собственника, направленные на прекращение его права собственности на данное имущество, а также установление иных прав и обязанностей.

      Сделка  по отчуждению недвижимого имущества, совершенная с соблюдением требований закона, во всех случаях влечет за собой переход права собственности, т.е. его прекращение у прежнего собственника и возникновение права у приобретателя. Данный вывод вытекает из положений ст.ст.218, 223 и 235 ГК.

      Особенностями сделок с недвижимостью является соблюдение императивных норм ГК, а именно: письменная форма сделки; обязательность государственной регистрации сделки в случаях и порядке, предусмотренных ст.131 ГК и Законом "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

      Общим правилом, предусмотренным в ст.433 ГК, является то, что подлежащий государственной регистрации договор считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. По смыслу данной статьи это положение в первую очередь касается сделок с недвижимостью.

      Кроме приведенных особенностей, положения  отдельных статей части второй ГК содержат дополнительные императивные нормы, несоблюдение которых может  повлечь негативные для участников сделки последствия. В частности, отсутствие в договоре купли-продажи недвижимости данных, позволяющих точно назвать недвижимое имущество, фиксирующих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, а также согласованного условия о цене недвижимости влечет согласно ст.ст.554 и 555 ГК признание такого договора незаключенным.

      Статьей 575 Кодекса запрещено дарение  в отношениях между коммерческими  организациями. Нарушение данной нормы  права влечет за собой, по общему правилу, ничтожность сделки в соответствии со ст.168 Кодекса.

      В части второй ГК законодатель по разному  подходит к государственной регистрации  сделок с недвижимостью. В соответствии со ст.551 ГК государственной регистрации  подлежит переход права собственности  на недвижимость по договору продажи  недвижимости. Положения данной статьи распространяются на договоры мены и аренды недвижимости с правом выкупа.

      В свою очередь договоры продажи предприятия, дарения недвижимости, ренты, аренды зданий, сооружений и предприятий  с правом выкупа подлежат обязательной государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации. Данный вывод вытекает из ст.ст.560, 574, 584 и 651 ГК.

      Из  изложенного следует, что Гражданский  кодекс регламентировал как государственную  регистрацию права собственности  и других вещных прав на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход и прекращение, так и регистрацию сделок с недвижимостью. ³⁵

      На  практике государственные органы осуществляли регистрацию исходя из положений  различных нормативных актов, следствием чего являлось отсутствие единого порядка.

      Наряду  с тем, что ст.4 Закона от 21 июля 1997 г. подтверждены положения ГК об обязательности государственной регистрации, Закон  устанавливает, что права на недвижимое имущество, возникшие до вступления его в силу, признаются юридически действительными при отсутствии государственной регистрации. Однако следует иметь в виду, что в соответствии с п.2 ст.6 Закона от 21 июля 1997 г. "государственная регистрация возникших после введения в действие настоящего Федерального закона ограничения (обременения) или иной сделки с объектом недвижимого имущества требует государственной регистрации прав на данный объект, возникший до введения в действие настоящего Федерального закона".

      Отдельные статьи Закона являются новыми для  законодательства Российской Федерации и требуют толкования их судами и арбитражными судами. Но несомненно, что Закон "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" окажет позитивное влияние на развитие гражданских правоотношений в нашей стране и на укрепление законности при совершении сделок с недвижимостью. 

2.5.  Защита прав на недвижимое имущество 

     В соответствии со ст.45 Конституции РФ государство гарантирует защиту прав граждан, в том числе и  имущественных. Способы такой защиты могут быть самыми разнообразными, главное, чтобы они не противоречили закону. В цивилистической науке защита гражданских прав исследуется преимущественно как функция, направленная на пресечение конкретных нарушений и восстановление нарушенного права, предпочтение отдается в основном судебным формам защиты. Подобная позиция объяснима, поскольку ранее действовавшая ст.6 ГК РСФСР предусматривала защиту гражданских прав через судебные органы власти, а в случаях, предусмотренных законом, - через систему общественных и административных учреждений.

     В настоящее время позиция законодателя в этом вопросе изменилась. Через  судебные и административные органы (ст.11 ГК РФ) осуществляется защита только нарушенного (оспоренного) права и, следовательно, понятие защиты гражданских  прав трактуется более широко и включает в себя также и способы, направленные на охрану, укрепление гражданских прав от возможных нарушений со стороны третьих лиц. Одним из таких способов является признание права³⁶. Оно как средство его защиты от возможных нарушений может быть реализовано не только в судебном порядке, но и путем установления внешних ориентиров, свидетельствующих о существовании права. В одних случаях установление этих внешних знаков (письменная форма сделки) может осуществляться субъектами права самостоятельно, а в других (нотариальное удостоверение, регистрация и т.д.) эту функцию может взять на себя и государство, издав соответствующий закон. Такая позиция изложена в Законе о регистрации.

     В ст.2 этого Закона о регистрации, государственная регистрация определяется как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. А раз так, то государство путем признания берет под свою защиту целый комплекс правоотношений и в лице регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - регистратор) легализует соответствующие вещные права. Причем ряд статей Закона выделяет и обосновывает новую правовую область, без которой рынок недвижимости существовать не может и где признание вещных прав представлено на совершенно новых основаниях. Их можно свести к следующему.

     Единый  государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним аккумулирует информацию о правовом положении  всякой недвижимости, находящейся в регистрационном округе. Для достижения этой задачи установлено правило, согласно которому все вещные права на недвижимость, а также любой акт вещно-правового значения должны быть внесены в реестр, и только с этого момента они получают юридическую силу для всех третьих лиц. Это так называемый принцип формализма (или иначе - принцип обязательности).

     С другой стороны, полная уверенность  для третьих лиц может быть создана только тогда, когда субъекты права согласуют свои действия с  недвижимостью на основании только достоверной информации, которая содержится в реестре. Всякая запись в нем считается истинной (даже тогда, когда она не соответствует действительности), пока не будет исправлена.

     Государственная регистрация прав носит открытый характер. Информация, содержащаяся в реестре, доступна для любого лица (принцип публичности), поскольку общественная открытость создает дополнительную защиту собственника - доступные для всех сведения гораздо труднее изменить или подтасовать.

     Закрепление изложенных принципов в законе, установление института Единого государственного реестра вызвано только одной целью: обеспечить прочность рыночного оборота недвижимого имущества, закрепив доверие к фактам, изложенным в реестре. Именно потребность в этом и вызвала радикальные реформы в области сделок с недвижимостью, породив тем самым существование в гражданском праве отношений, связанных с признанием вещных прав на недвижимое имущество со стороны государственных органов власти.

     С введением в действие части второй Гражданского кодекса РФ отменено обязательное нотариальное удостоверение форм договоров продажи недвижимости и их дарения (ст.ст.550, 560, 574 ГК).

     Следует отметить, что Закон  о регистрации и ГК закрепляют ряд особенностей возникновения вещных прав, их перехода, ограничения и прекращения. В соответствии со ст.164 ГК сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, установленных законом. Этот порядок распространяется на договоры об ипотеке (ст.339 ГК); продажи жилых помещений (ст.558 ГК) и предприятия (ст.560 ГК); дарения недвижимого имущества (ст.574 ГК); аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом (ст.609 ГК); аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее одного года (ст.651 ГК); аренды предприятия (ст.658 ГК).

     Несоблюдение  требований о государственной регистрации  сделки в силу ст.165 ГК влечет ее недействительность. Однако эта же статья допускает совершение сделки в надлежащей форме и до государственной регистрации. В  то же время ст.433 ГК связывает момент заключения договора только с его регистрацией. Из этих коллизий можно сделать вывод, что государственная регистрация сделки не относится к форме сделки.

     В силу ст.218 ГК на основании сделок приобретается  право собственности и другие вещные права, которые согласно ст.223 ГК возникают с момента государственной регистрации. Отсюда следует, что при заключении сделки об отчуждении недвижимости вещное право считается приобретенным только после его регистрации.

     Законодатель  закрепляет неразрывную связь между  приобретением и признанием права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, а при таких условиях государство свою функцию защиты и охраны интересов участников вещно-правовых отношений должно распространить и на стадию приобретения вещных прав.

     Федеральный закон правильно ориентирован на то, что при нынешних условиях на участников коммерческого оборота  не может быть возложена обязанность  проверять, полноту и достоверность всех правоустанавливающих документов, предшествующих сделке. Это стесняло бы свободу гражданского оборота и понижало бы ценность приобретаемых прав собственности. Естественно, все эти обязанности государство возложило на регистратора. Однако выполнение перечисленных действий, связанных с приобретением вещных прав, не входит в компетенцию регистратора. Последний только проверяет и констатирует то, что состоялось на стадии приобретения.

     Одним из важнейших и основных действий является проведение правовой экспертизы документов. А это значит, что  в каждом деле, содержащем правоустанавливающие документы, должен быть акт эксперта или экспертного учреждения. Каковы порядок проведения этой экспертизы и форма заключения, законодатель не раскрывает. Нет наработок в этой части и в практике деятельности других юридических структур. Процессуальная природа правовых экспертиз не получила отражения не только в нормах права, но и в теории.

     Все выводы по регистрации должны быть построены на основании результатов правовой экспертизы. Исходя из этого, регистратор определит законность сделки, почерпнет данные о наличии противоречий методу заявляемыми и уже зарегистрированными правами, о подлинности и юридической значимости представленных документов. На стадии регистрации в рамках Закона о регистрации не представляется возможным дать объективную оценку юридическим фактам, составляющим технологию приобретения вещных прав. В конечном итоге это, как мне думается, не может не привести законодателя к мысли о необходимости сочетания регистрации с предварительным нотариальным удостоверением сделок с недвижимостью.

     И к этому есть реальные предпосылки, поскольку должны быть изучены документы, отражающие способность субъекта к  приобретению прав собственности и  других вещных прав на недвижимое имущество, установлен факт проверки дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, участвующих в составлении документов. Проведение таких проверок не входит в компетенцию регистратора, он может только приостановить государственную регистрацию прав до получения соответствующих документов. Полномочиями же по проверке дееспособности и правоспособности законодатель наделил только нотариуса (ст.43 Основ законодательства РФ о нотариате). Отсюда следует, что на договоре или ином документе, подтверждающем приобретение права на недвижимость, должна быть удостоверительная надпись нотариуса о способности лица приобрести (или передать) данное право.