Субъекты прав на недвижимое имущество

        Анализ перспектив увеличения стоимости недвижимости и ее коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества. Оценка - это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости¹¹.

         Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов.

         Основной метод оценки - это метод сравнительных продаж. Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

         Метод оценки по затратам к  земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.

         Вообще говоря, стоимость земли  определяется тем, какой доход  можно получить от ее использования.  В связи с ограниченностью лучших для использования земельных участков, например, в городах, здесь испытывается соответствующий дефицит и расчет стоимости земли. Следующим методом оценки, который применим именно для России,- является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход.

         В последнее время, спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в России стал, интенсивно расти. Это обусловлено и недавними событиями в финансовой сфере, когда попытки создания механизма кредитования через страхование кредитов потерпели фиаско: банки много потеряли на липовом страховании. В случае с недвижимостью, которая берется банком в залог при выдаче кредита, потери практически невозможны. Таким образом, рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.

         Естественно, что со стороны  банков возник большой интерес  к таким операциям. И все они нуждаются в квалифицированной оценке недвижимости, проводящие страхование по реальной стоимости объектов недвижимости.

         Оценка необходима также в  рамках региональной налоговой  политики. Во всем мире основой  системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций.

         Стоимость услуг по профессиональной  оценке сильно различается  в зависимости от типов оцениваемых объектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда не привязывается к его стоимости.

         Ипотека означает выдачу ссуды  под залог недвижимого имущества. Классический объект ипотеки - земельный участок. Ипотека открывает возможность предоставлять в качестве залога также здания, сооружения, жилые дома, отдельные квартиры¹².

         Ипотечные кредиты, как правило,  недороги, маржа ипотечных банков  невелика, а прибыль “набирается”  за счет больших объемов размещаемых кредитов. Привлекают эти банки средства также под невысокие проценты, но вследствие очень высокой надежности, размещаемые ими ипотечные облигации пользуются устойчивым спросом.

         На рынке ипотечных кредитов  функционируют четыре субъекта:

         1. заемщик, стремящийся приобрести, возможно, лучшую недвижимость;

         2. банк, который стремится получить максимально возможную прибыль путем ограничения риска ипотеки;

         3. инвестор, который стремится получить  максимальную прибыль, вкладывая  средства в закладные;

         4. правительство, которое должно  создать правовые и экономические условия для функционирования системы ипотечного кредитования.

         Ипотечные кредитные механизмы  должны обеспечить доступность  кредита для заемщика, а также  прибыльность кредитования.

         Существуют несколько разновидностей кредитных механизмов защиты кредитного финансирования от инфляции, которая существует в стране.

         Первый механизм - это кредитование  с фиксированной ставкой. 

         Второй механизм основан на  кредитах со ставкой, корректируемой  по уровню цен в стране, когда периодически (примерно раз в квартал) пересматривается кредитная ставка в зависимости от изменения уровня цен.

         Третий механизм - кредитование с  регулируемой отсрочкой платежей - разработан одним из институтов  экономики США специально для применения в российских условиях. Суть его в том, что заемщик должен выплачивать по основному долгу или кредиту не более 30 процентов дохода. Первоначальная сумма выплаты относительно низка и повышается со временем. Это позволяет перенести выплату основной части долга на более поздний срок. Принцип этого механизма в том, что рассчитывается две процентные ставки, одна из которых называется “контрактной” и служит для расчета суммы задолженности, а вторая - “платежной”, для расчета ежемесячных платежей. Эти ставки неравнозначны.

         Согласно ст. 334 Гражданского кодекса, п. 2 ст. 1 Закона «Об ипотеке» залог возникает:

     - на основании договора об ипотеке,  заключенного между залогодателем  и залогодержателем;

     - на основании федерального закона  при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

        Особенности государственной регистрации ипотеки могут быть установлены Законом «Об ипотеке» п. 5 ст. 29 Закона о регистрации

     Ипотека в силу договора или в силу закона подлежит государственной регистрации в Едином государственной реестре прав.

         Государственной регистрации в Едином государственном реестре прав, так же подлежат  закладные, и  ипотечные соглашения касательно объектов недвижимости.

         Механизм реализации заложенного имущества установлен законодателем общим, как для недвижимого, так и для движимого имущества.

         В силу ст. 350 ГК  РФ реализация (продажа)  заложенного имущества,  на которое в  соответствии с  законом обращено  взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Субъекты прав  на недвижимое имущество

2.1. Права на недвижимость  физических и юридических лиц 

      Для того чтобы физическое лицо могло  заключать различные сделки с  недвижимость оно должно обладать правоспособностью  и дееспособностью, а также иметь  те или иные конкретные права на недвижимость. ¹³

      Способность иметь гражданские права и исполнять гражданские обязанности, является необходимым условием возникновения конкретных субъективных прав. Круг прав и обязанностей, которые могут иметь граждане Российской Федерации, весьма широк. Права и свободы граждан составляют основу конституционного строя Российской Федерации, делают человека самостоятельным субъектом, обладающим способностью требовать от органов государственной власти и управления реализацию и защиту своих прав (ст.2 Конституции). Правоспособность - это общая, абстрактная возможность быть субъектом права или обязанности, а конкретные права и обязанности возникают, как правило, на основе юридических фактов (ст.8 Гражданского кодекса). Для приобретения прав, входящих в круг правоспособности, нужны определенные условия и действия. Поэтому при равной правоспособности всех граждан их конкретные субъективные права существенно различаются в зависимости от возраста, имущественного положения, состояния здоровья, желаний и других условий.

     Хотя  статья 17 Гражданского кодекса называется "правоспособность гражданина", она имеет в виду не только граждан Российской Федерации, но и других физических лиц, включая иностранцев, лиц без гражданства. В соответствии с Конституцией гражданская правоспособность основана на принципах равноправия и социальной справедливости (ст.7, 19 Конституции). Запрещаются любые формы ограничения прав граждан по признакам социальной, расовой, национальной, языковой или религиозной принадлежности. Определенные ограничения правоспособности иностранных граждан и лиц без гражданства устанавливаются законом или Правительством РФ в целях государственной безопасности или в качестве ответной меры для граждан тех государств, которые установили соответствующие ограничения для россиян.

     Правоспособность  возникает с фактом рождения и сопутствует гражданам на всем протяжении жизни. Она не зависит от возраста, состояния здоровья, возможности осуществления прав и обязанностей, жизнеспособности человека.

      Рождение живого ребенка определяется медицинскими показателями по определенным признакам, к которым относятся вес, степень доношенности, самостоятельное дыхание. По закону не требуется, чтобы ребенок был жизнеспособным. Если он прожил, хотя бы незначительное время, он признается субъектом права, что имеет практическое значение, в частности, при наследовании. Наследником может быть ребенок, зачатый при жизни и родившийся после смерти наследодателя (ст.1116 Гражданского кодекса).

      Правоспособность гражданина прекращается смертью в момент, когда возврат к жизни исключен. К правовым последствиям смерти приравнено объявление гражданина умершим судом. Однако если объявленный умершим жив, он полностью правоспособен, т.к. решение суда не может прекратить правоспособность. Это качество человека неотчуждаемо.

     Содержание  правоспособности граждан составляет в совокупности систему их социальных, экономических, культурных и других прав, которые определены и гарантированы Конституцией (гл.2). При этом учитываются права, обеспеченные международными актами, в частности Всеобщей декларацией прав человека от 10 декабря 1948 г., Международным пактом о гражданских и политических правах от 16 декабря 1966 г.¹⁴

     Ст.17 Всеобщей декларации прав человека устанавливает, что каждый человек имеет право  владеть имуществом как единолично, так и совместно с другими. Никто не должен быть произвольно лишен своего имущества.

      Гражданское законодательство существенно расширило (по сравнению с ранее действовавшим законодательством) правоспособность граждан. В соответствии с новыми экономическими условиями в Кодексе предусмотрена возможность граждан, иметь в собственности любое имущество, заниматься предпринимательской деятельностью, иметь другие права, указанные в комментарии статье. Необходимо учитывать, что в Кодексе содержится перечень основных, самых значимых прав. Они не исчерпывают объем и содержание правоспособности граждан. Это невозможно сделать, т.к. граждане могут вступать в любые, не запрещенные законом правоотношения.

      Реализация правоспособности граждан имеет определенные пределы. Осуществляя принадлежащие ему гражданские права и свободы, гражданин не должен наносить ущерба окружающей среде, нарушать права и законные интересы иных лиц. В некоторых случаях подобные ограничения установлены законом. В соответствии со ст.27 Конституции "каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства". Следовательно, закон разграничивает место пребывания гражданина и место его жительства. В первом он находится временно - гостиница, санаторий и т.п. Вторым является место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, члена его семьи, по договору найма (поднайма) либо на ином основании, предусмотренном законодательством Российской Федерации, - жилой дом, квартира, жилое служебное помещение, общежитие, специальный дом для одиноких и престарелых граждан, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и подобные жилые помещения.