Общая характеристика договора аренды

       § 1. Права и обязанности арендодателя 

     Основной  обязанностью арендодателя является предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем и условиям договора аренды, и назначению имущества, а  также ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, если бы даже это имущество частично препятствовало пользованию им (п. 1 ст. 612 ГК). При  этом арендованное имущество сдается  со всеми его принадлежностями и  относящимися к нему документами: техническим  паспортом, сертификатом качества и  т.п., если иное не предусмотрено договором.

     Если  такие принадлежности и документы  не были переданы, а без них арендатор  не может пользоваться имуществом в  соответствии с его назначением  либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может  потребовать предоставления ему  арендодателем таких принадлежностей  и документов или расторжения  договора, а также возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК РФ).

     Итак, имущество, сдаваемое в аренду, должно отвечать определенным требованиям:

 а) быть пригодным для использования  строго по целевому назначению;

 б) находиться в состоянии, отвечающем определенным стандартным нормам и правилам (санитарии, противопожарным правилам, ТУ, ГОСТам, СНиПам) и (или) обычно предъявляемым  требованиям;

 в) соответствовать  условиям договора аренды, т.е. его существу;

 г) передаваться при необходимости со всеми его  принадлежностями;

 д) сдаваться  также в аренду с относящимися к имуществу документами.

     Закон специально предусмотрел ответственность  арендодателя за нарушение договорного  срока сдачи в аренду имущества. Сделана оговорка и на тот случай, если в арендном договоре не указан сам срок сдачи имущества в  пользование, - этот срок должен быть разумным. Если арендодатель нарушает все договорные и разумные сроки передачи арендованного имущества, то Кодекс допускает:

 а) истребование такого имущества от недобросовестного  арендодателя по нормам обязательственного права (ст. 398 ГК РФ);

 б) возмещение убытков, причиненных задержкой  в исполнении по передаче имущества;

 в) право  требовать от арендодателя расторжения  договора. Примерно такие же правила  применяются законодателем и  в том случае, если арендодатель сдает имущество в аренду с  какими-либо недостатками.

     Так, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью  или частично препятствующие пользованию  им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

     В таких негативных ситуациях, т.е. при  получении имущества в аренду с недостатками, право выбора способа  защиты своих нарушенных прав принадлежит  арендатору. Он может:

     - потребовать от арендодателя  либо безвозмездного устранения  недостатков имущества, либо соразмерного  уменьшения арендной платы, либо  возмещения своих расходов на  устранение недостатков имущества;

     - непосредственно удержать сумму  понесенных им расходов на  устранение данных недостатков  из арендной платы, предварительно  уведомив об этом арендодателя;

     - потребовать досрочного расторжения  договора.

     Кодекс, учитывая фигуру арендодателя как специалиста, при сдаче им имущества в аренду с недостатками предоставляет арендодателю альтернативный вариант: или он безвозмездно устраняет недостатки имущества  за свой счет, или заменяет арендованное имущество другим аналогичным имуществом, находящимся у него в надлежащем состоянии.

     Между тем законодатель учел и другой неблагоприятный  случай уже для арендатора: когда  недостатки имущества, устраненные  арендодателем, все-таки не компенсируют убытков арендатора, последний вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

     В пункте 2 ст. 612 ГК перечисляются условия, являющиеся исключением из общих  положений об ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества.

     Так, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые  были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее  известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время  осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества  в аренду. 

       § 2. Права и обязанности арендатора 

     Одна  из основных обязанностей арендатора состоит в пользовании арендованным имуществом согласно условиям договора, а если таковые в договоре не определены - то в соответствии с назначением  имущества. Так, арендаторы земельных  участков сельскохозяйственного назначения обязаны производить сельскохозяйственную продукцию способами, обеспечивающими  воспроизводство плодородия земель, а также исключающими или ограничивающими  неблагоприятное воздействие такой  деятельности на окружающую среду²⁴. Примером использования имущества не по назначению может быть использование помещения, арендованного для офиса, в качестве складского или торгового или для размещения в нем промышленного предприятия.

     В пункте 2 ст. 616 ГК РФ содержатся обобщенные об обязанностях арендатора. Он обязан:

• поддерживать имущество в исправном состоянии;
• производить за свой счет текущий ремонт;
• нести расходы по содержанию имущества.

     Однако  по всем этим обязанностям есть оговорка: "...если иное не установлено законом  или договором аренды".

     Статья 617 ГК РФ защищает права добросовестного  арендатора. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения) на сданное в аренду имущество  к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения  договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

     В процессе пользования арендованным имуществом арендатор с согласия арендодателя вправе в ограниченных пределах распоряжаться им, включая: сдачу арендованного имущества  в субаренду (поднаем) и передачу арендатором своих прав и обязанностей другому лицу по договору перенайма; предоставление арендованного имущества  в безвозмездное пользование, а  также залог арендных прав и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ  и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В  указанных случаях, за исключением  перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (п. 2 ст. 615 ГК).

     По  истечении срока действия договора, арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора, если он:

     - надлежащим образом исполнял  свои обязанности по ранее  заключенному договору, то есть  использовал имущество по назначению, не допускал ухудшения его  состояния, регулярно и своевременно  вносил арендную плату и т.д.;

     - готов заключить договор на  условиях, равных предлагаемым другими  претендентами на аренду, что  выражено в словах "при прочих  равных условиях". Это касается  размера арендной платы, готовности  принять на себя обязанности  по проведению капитального ремонта  и др.;

     - желает продлить арендные отношения,  что подтверждается письменным  уведомлением об этом арендодателя  в срок, указанный в договоре, а если он там не определен,  то в разумный срок до окончания  действия договора.

     Если  арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока  договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор  считается возобновленным на тех  же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ.). Прекращение его действия (в том числе досрочное расторжение) производится по следующим основаниям: использование арендатором имущества  с существенным нарушением условий  договора или назначения имущества  либо с неоднократными нарушениями; арендатор существенно ухудшает имущество; если более двух раз подряд по истечении установленного договором  срока платежа арендатор не вносит арендную плату.

     Арендатор также вправе требовать расторжения (изменения) договора аренды, если: арендодатель не предоставляет ему сданное  в аренду имущество либо чинит  препятствия в пользовании этим имуществом в соответствии с договором  или назначением этого имущества; арендованное имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель; арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, не пригодном  для использования.

     Существенным  элементом содержания данного вида договора является регулирование отношений  сторон при улучшении арендованного  имущества. В частности, Закон предполагает возместить арендатору стоимость неотделимых  улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора. Выполненные арендатором отделимые  улучшения являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором. По окончании договора аренды такие улучшения могут быть отделены арендатором и оставлены им за собой.

     Арендатор обязан поддерживать арендованное имущество  в исправном состоянии, нести  расходы на его содержание, производить  за свой счет текущий ремонт имущества, если иное не установлено законом  или договором.

     Получая арендованное имущество во владение и пользование, арендатор становится на период действия договора его законным (титульным) владельцем. Его право  владения этим имуществом защищается гражданско-правовыми способами  защиты вещных прав. Статья 305 ГК предусматривает защиту прав владельца имущества, не являющегося его собственником, но осуществляющего владение по основанию, предусмотренному законом или договором, теми же способами, которые используются для защиты иных вещных прав, а именно — путем истребования имущества из чужого незаконного владения (предъявления виндикационного иска), заявления требования об устранении, всяких нарушений этих прав, если даже они не связаны с лишением владения (предъявления негаторного иска) — см. ст. 301—304 ГК. Законный владелец, не являющийся собственником имущества, наделяется правом защиты своего владения и против собственника. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

     Полагаясь на метод долгого и нудного  исследования действующего законодательства и анализ специальной литературы, автор сделал некоторые выводы относительно понятия договора аренды, его общих положений.

     Возникающие на основе договора аренды отношения, создающие у арендатора право  пользования имуществом, являются обязательственными. Вместе с тем для осуществления  этого права в большинстве  случаев необходима передача имущества  арендатору, который в соответствии с законом на период действия договора аренды становится его законным владельцем. В этом случае арендатор является не только стороной обязательственных  отношений, но и обладателем вещного  права на объект аренды. Возможность  возникновения вещного права  из договора у лица, приобретающего титул владельца, но не являющегося  собственником соответствующего имущества, предусмотрена законом.

     Целью данного договора является обеспечение возможности гражданам и юридическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом» когда оно не нужно им постоянно, или когда у них для этого нет достаточных средств.

     Судебная  практика показывает, что споры сторон в основном возникают при неправильном заключении договоров, когда не прописываются  детально все обязательные условия  договора аренды.

     В договоре аренды должны быть указаны  данные, позволяющие определенно  установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным  сторонами, а соответствующий договор  не считается заключенным.

     Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

     Если  срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным  на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое  время отказаться от договора, предупредив  об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества  – за три месяца. Законом или  договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении  договора аренды, заключенного на неопределенный срок.