Общая характеристика договора аренды

 ОГЛАВЛЕНИЕ 
 

 Введение                                                          3 
Глава 1. Общая характеристика договора аренды                       5

      § 1. Понятие договора аренды                                   5

§ 2. Правовое регулирование договора аренды                     9

       
Глава 2. Общие положения договора аренды                            11

§ 1. Стороны в договоре аренды                                11 
§ 2. Объекты арендных отношений                             13

§ 3. Форма и государственная регистрация договора аренды       16

       § 4. Срок действия аренды и последствия несоблюдения

            сроков                                                  18

§ 5. Особенности правового регулирования арендной платы       19

Глава 3. Обязанности сторон                                          25

§ 1. Права и обязанности арендодателя                           25

      § 2. Права и обязанности арендатора                             27 

 Заключение                                                        31 
Библиография                                                       33 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 Введение 

     Договор аренды был известен уже римским юристам под договором найма вещей. Именно этот договор послужил прототипом для создания договора аренды. По договору найма вещей (locatio-conductio rerum) одна сторона (наймодатель - locator) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю  - conductor) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а другая сторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение (merces, pensio) и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю.¹

     Современная трактовка договора аренды мало чем  отличается от представлений римских  цивилистов. В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ договор аренды относится к числу гражданско-правовых договоров, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

     Таким образом предоставляется возможность  владения и пользования вещью для тех, кто не имеет достаточных средств или необходимость приобретать дорогостоющую вещь.

     В данной курсовой работе автор, страдающий от жажды знаний, попытался раскрыть сущность понятия договора аренды и общих положений договора. Согласно поставленной цели в опусе поставлены следующие задачи:

• исследование общей характеристики договора аренды;
• изучение общих положений договора аренды;
• анализ содержания обязательств по договору аренды;
• исследование вопросов, связанных с применением договора

     аренды на практике.

     При написании работы автор использовал  методы анализа и синтеза, индукции и дедукции, наблюдения и сравнения, доступные человеку разумному.

     В курсовой работе используются работы таких светил в области гражданского и других ущербных отраслей права, как Витрянский В.В., Завидов Б.Д., Васильева Е.Н., Козырь О.М. и прочие многоуважаемые правоведы.

     Объектом  научного анализа настоящей работы является договор аренды как теоретическая категория и как правовое явление социальной действительности.

     Предметная  направленность определяется выделением и изучением, в рамках заявленной темы, нормативно-правовых источников, судебной практики.

     Нормативную основу составили: Конституция РФ, федеральное  законодательство, затрагивающее вопросы регулирования договора аренды. Судебная практика представлена решениями федеральных судов.

     Научная новизна исследования заключается  в том, что оно представляет собой  одну из попыток комплексного теоретико-правового анализа договора аренды как института гражданского права в свете последних изменений законодательства в данной области. 
 
 
 
 
 
 

 Глава 1. Общая характеристика договора аренды

      § 1. Понятие договора аренды 

     Аренда (лат. arrendare - отдавать взаймы) представляет собой основанное на договоре срочное  возмездное владение и пользование  землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими  имущественными комплексами, а также  иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления  хозяйственной или иной деятельности².

     В действующем российском законодательстве определение договора аренды дано в  ст. 606 Гражданского кодекса РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество  за плату во временное владение и  пользование или во временное  пользование.

     Законодатель  достаточно подробно регулирует многочисленные вопросы арендных правоотношений, причем без применения отсылочных норм к  специальному законодательству, правда, за исключением двух случаев:

• когда особенности аренды устанавливаются в транспортных уставах и кодексах;
• когда правила ГК об аренде применяются к аренде земельных участков и иных природных объектов, что регулируется специальным законодательством³.

     По  договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется  предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное  владение и пользование или только во временное пользование.

     Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором  в результате использования арендованного  имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).

     Правовед  А.А. Иванов указывает, что ГК РФ рассматривает  аренду и имущественный наем как  синонимы. Поэтому "термины "наем", "имущественный наем" и "аренда", а также "арендодатель" и "наймодатель" или "арендатор" и "наниматель" будут использоваться как тождественные"⁴.

     Договор аренды признается консенсуальным, взаимным и возмездным. В договоре аренды просматривается и главная цель договора - обеспечение передачи имущества  во временное пользование. В то же время следует сразу сделать  и такую оговорку: в п. 1 ст. 606 ГК сказано, что имущество предоставляется  арендатору за плату "во временное  владение и пользование" или "во временное пользование". Сказанное  не может означать изменение цели договора, ибо не всякий арендатор  может быть признан владельцем, но пользователем он будет во всех случаях.

     Аренда  имущества предполагает в своем  роде эксплуатацию такого имущества  с использованием его потребительских  качеств⁵, именуемую как право пользования арендованным имуществом, заключающееся в извлечении из вещи ее полезных свойств (плоды, продукция и доходы), которые по общему правилу остаются в собственности арендатора (п. 2 ст. 606 ГК РФ). Впрочем правило п. 2 ст. 606 ГК может быть изменено законом, правовым актом или договором (ст. 136 ГК).

     Иногда  в процессе аренды возможен выкуп  арендованного имущества (ст. 624 ГК), что может быть предусмотрено  в законе или договоре, например, по истечении срока аренды или  до его истечения, но при условии  внесения арендатором всей выкупной цены, предусмотренной договором.

     В договоре аренды должны быть указаны  данные, позволяющие определенно  установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным  сторонами, а соответствующий договор  не считается заключенным. Рассмотрим пример из судебной практики.

     ООО «Тамбовскагрострой-2» обратилось в  суд с иском о взыскании  с предпринимателя без образования  юридического лица Н. арендной платы  по договору аренды автокрана от 01.04.2002.

 Решением  суда от 09.09.2004, оставленным без изменения  постановлением апелляционной инстанции  от 23.11.2004, в иске отказано со ссылкой  на отсутствие между сторонами договорных отношений по аренде транспортного  средства.

     Основанием  для предъявления ООО «Тамбовскагрострой-2»  своих требований послужило неполное перечисление ИП Н. как арендатором  суммы платежей за работу автокрана  МАЗ-500, предоставленного по договору аренды от 01.04.2002.

     В п. 3 ст. 607 ГК РФ предусмотрена необходимость  в договоре аренды четкого определения  объекта аренды.

     Как показывает анализ договора аренды от 01.04.2002, в нем не содержатся такие  индивидуализирующие признаки предмета аренды, как государственный номер  транспортного средства, год выпуска, номер шасси, что согласно указанной  норме и ст. 432 ГК РФ влечет признание  его незаключенным.

     Кроме того, арбитражным судом из материалов дела было установлено, что данный договор  от имени арендатора – ИП Н. –  подписан К., что не оспаривается сторонами.

     Указанное лицо, состоявшее в трудовых отношениях с предпринимателем, по утверждению  ответчика, не обладало такими полномочиями и действовало в этом случае самостоятельно от своего имени.

     В силу ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого  лица сделка считается заключенной  от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

     В случае недоказанности такого одобрения  представляемым сделки в иске к нему должно быть отказано (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 23.10.2000 № 57).

     Суды  обеих инстанций, исследовав совокупность обстоятельств дела и оценив представленные сторонами доказательства, в частности  платежные документы истца, сделали вывод о неподтверждении ООО «Тамбовскагрострой-2» в порядке ст. 65 АПК РФ факта прямого одобрения предпринимателем спорной сделки.

     Суд кассационной инстанции оставил  решение суда первой инстанции и  постановление апелляционной инстанции  без изменения.⁶ Что и требовалось доказать.

     Приведенный пример из судебной практики наглядно показывает как отсутствие основных условий в арендных отношениях, в данном случае объект аренды не был четко определен, приводит к формально верному, но по сути несправедливому вынесению решения суда по которому арендодатель не смог получить причитающиюся ему арендную плату.

     Итак, Российское законодательство представляет договор аренды как обязательство арендодателя предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. В договоре важно указать данные, позволяющие точно установить объект аренды, в противном же случае договор не будет иметь юридической силы. 
 
 

      § 2. Правовое регулирование договора аренды 

     Правила § 1 главы 34 ГК РФ носят универсальный  характер и полностью регулируют те виды арендных отношений, для которых  не предусмотрено специальное регулирование, а также распространяются на договоры, выделенные в отдельные виды аренды, но лишь в той части, которая не урегулирована специальными нормами, относящимися к соответствующему виду отношений (прокату, лизингу и т.д.).

     Гражданский кодекс РФ, являясь актом прямого  действия, предусматривает вместе с  тем возможность применения в  определенных случаях других законодательных  и иных правовых актов, дополняющих  его нормы или устанавливающих  специальные правила для отдельных  видов отношений, имеющих специфику. В ст. 607 Кодекса говорится, что  законом могут быть установлены  особенности сдачи в аренду земельных  участков и других обособленных природных  объектов.

     Нормы, регулирующие сдачу в аренду земельных  участков, содержатся в главе 17 ГК РФ (ст. 264,  270,  280),⁷ и в Земельном кодексе РФ.⁸ Согласно п. 1 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе распоряжаться им, в том числе сдавать в аренду, если соответствующие земли не исключены из оборота или не ограничены в обороте. О праве передачи земельных участков в аренду говорится также в ст. 264, причем в п. 3 статьи указано, что владелец земельного участка, не являющийся собственником, в том числе арендатор, не вправе распоряжаться им, если иное не предусмотрено законом или договором.