Общая характеристика договора аренды

     Договор же аренды движимого имущества, содержащий условие о праве арендатора на его выкуп, может быть заключен в любой форме.

     Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В смысле «иное» установлено в отношении  договора аренды таких объектов недвижимости, как здания или сооружения, которые  подлежат государственной регистрации  только в том случае, если они  заключены на срок не менее года, а в остальных случаях для  их вступления в силу достаточно заключения договора в простой письменной форме  путем составления одного документа, подписанного сторонами.¹²

     Практическое  значение государственной регистрации  договора аренды недвижимого имущества  состоит в том, что по общему правилу  договор, подлежащий государственной  регистрации, считается заключенным  с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

     Государственной регистрации, как уже было упомянуто  выше, подлежат договоры аренды, объектом которых является недвижимое имущество.

     К недвижимым вещам относятся земельные  участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым относятся  также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты.¹³

     Основными признаками недвижимости являются: прочная связь с землей и невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости, а только, земельным участкам и водным объектам. Указанные объекты недвижимости в юридической литературе нередко называются недвижимостью по природе.

     Государственной регистрации подлежит именно договор  аренды недвижимого имущества, а  не некое право аренды. Согласно п.1 ст. 131 ГК РФ, государственная регистрация  осуществляется в отношении права  собственности и других вещных прав, к числу которых обязательственное  право аренды, естественно не относиться. Аренда не создает для арендатора вещного права, а, напротив, обременяет чужое вещное право - вещное право  арендодателя. О чем прямо говорится в п. 3 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: «Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения».¹⁴

     Необходимо  учитывать также положение п. 2 ст.13 Закона, согласно которому регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации, ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав. 

 § 4. Срок действия аренды и последствия несоблюдения сроков 

      Срок владения и пользования арендатором сданным в наем имуществом всегда признавался существенным условием договора аренды. ГК, в свою очередь предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускает заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок.

        Правовые последствия оформления  договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца.

      Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным.

     Сдача в аренду объектов недвижимости (преимущественно  нежилых помещений) нередко осуществляется на конкурсной основе. В практике возникал вопрос, вправе ли арендодатель назначать  проведение конкурса на сдачу объекта  в аренду до истечения срока ранее  заключенного договора аренды.

     По  конкретному делу, рассмотренному арбитражным  судом, было установлено, что арендодатель провел конкурс на сдачу в аренду нежилого помещения за 10 дней до окончания  срока действия ранее заключенного договора. В условиях конкурса было указано, что договор с его  победителем будет заключен по окончании  срока договора, действовавшего, когда  проводился конкурс. Арендатор, занимавший помещение в момент проведения конкурса, оспорил его результаты, считая, что досрочное (с его точки  зрения) проведение конкурса нарушило его право пользования арендованным имуществом, а также право на возобновление  договора аренды на новый срок. Суд, рассматривавший дело, признал требования арендатора обоснованными и удовлетворил их. Президиум ВАС РФ при обсуждении этого вопроса пришел к иному  выводу.¹⁵ 

 § 5. Арендная плата 

     Договор аренды возмездный, и поэтому основная обязанность арендатора – своевременно вносить плату за пользование  имуществом. Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в договоре. Однако, в отличие от п. 2 ст. 7 Основ законодательства об аренде, Кодекс, как уже отмечалось, не относит условие об арендной плате к числу существенных в силу закона, при отсутствии которых договор считается незаключенным. Изъятие установлено лишь для договоров аренды зданий и сооружений (а соответственно и предприятий), аренды природных объектов, для которых согласование арендной платы обязательно.¹⁶ В иных случаях считается, что действуют порядок, условия и сроки внесения платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах (см. п. 3 ст. 424 ГК РФ).

     Закон допускает различные варианты оплаты за пользование имуществом, из которых  стороны выбирают наиболее приемлемый. Содержащийся в нем перечень не является исчерпывающим, и стороны имеют  возможность предусмотреть в  договоре иные формы оплаты либо сочетание  нескольких форм. Арендная плата может  устанавливаться за все имущество  в целом либо по каждой из его  составных частей. Последний способ нередко применяется при сдаче  в аренду какого-либо помещения с  оборудованием, набор которого не всегда одинаков, либо при одновременной  сдаче внаем одному лицу автомобиля и гаража и т.д.

     Наиболее  распространена денежная форма оплаты. Она применяется в виде установленных  в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.¹⁷

     При установлении эквивалентного размера  арендной платы возникают проблемы, ввиду того что разные люди по-разному оценивают полезность одной и той же вещи, имеют разные планы и ожидания от ее использования, арендодатель и арендатор обладают противоположными экономическими интересами. Все это приводит к трудностям при согласовании размера арендной платы. Определение арендной платы по договору аренды недвижимости (зданий и сооружений) осложняется еще и тем, что при росте цен на недвижимость застройщики не могут снизить цену увеличением объема производства, так как требуется и время, и крупные инвестиции, и земельные ресурсы для постройки новых объектов. В таких условиях точно оценить недвижимость может только оценщик-профессионал.

     Однако  такая оценка недвижимости обязательна  только для сделок с имуществом находящимся  в государственной или муниципальной  собственности. Что же касается объектов частной собственности, то было бы неправомерно обязывать частные лица обращаться к услугам оценщиков. Арендодатель не может учитывать всех обстоятельств  из которых складывается цена недвижимости. А ведь именно от стоимости арендованного  имущества зависит арендная плата.

     При передаче здания в аренду целесообразно  провести его инвентаризацию (это  отвечает интересам арендодателя), в результате которой определяется фактический износ и реальное состояние имущества. Данная мера позволит арендодателю своевременно выявить  недостатки имущества и устранить  их или оговорить в договоре аренды, тем самым освободив себя от ответственности  за них. Инвентаризация является мерой, отвечающей и интересам арендатора. Поскольку арендатор обязан вернуть  объект аренды по окончании срока  найма в том состоянии, в котором  он его получил, с учетом нормального  износа или в состоянии, обусловленном  договором, постольку арендатору необходимо знать фактическое состояние  имущества.

     В качестве альтернативного способа  оплаты может быть предусмотрена  передача нанимателем арендодателю доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования  нанятого имущества. Определенная доля доходов также является денежной формой оплаты, но установленной не в твердой сумме, а в процентном отношении от полученных арендатором  в результате пользования имуществом доходов. Оплата путем передачи арендодателю части выпускаемой продукции применяется чаще всего при сдаче в аренду производственных комплексов, оборудования (нередко в сочетании с другими формами).

     Возможны  и такие способы расчетов за аренду, как предоставление арендодателю определенных услуг; передача ему арендатором  в собственность или в пользование  обусловленной договором вещи (например, за пользование нанятым помещением арендатор расплачивается путем  передачи арендодателю в собственность  автомобиля); улучшение нанятого имущества, проведение капитального ремонта арендованного  здания и т.д.

     Стороны могут изменять размер арендной платы  в сроки, закрепленные договором, но не чаще одного раза в год. В специальном законе могут быть предусмотрены иные допустимые сроки пересмотра размера оплаты для отдельных видов аренды и для аренды некоторых видов имущества.

     Иногда  в договоре аренды предусматривается  денежная форма оплаты за пользование  имуществом с применением индексации с учетом инфляции либо путем определения  ставки арендной платы в сумме, эквивалентной  определенной сумме в иностранной  валюте.¹⁸

     На  рассмотрение арбитражных судов  поступали иски арендаторов о  признании соответствующих условий  договоров недействительными со ссылкой на то, что применение их приводит к изменению (при инфляции – к увеличению) размера арендной платы в течение года, а это  противоречит п. 3 ст. 614 ГК РФ. Президиум  ВАС РФ признал подобные иски не подлежащими удовлетворению. В одном  из таких случаев стороны не фиксировали  в договоре твердую сумму, которая  подлежала уплате арендатором в  каждый срок платежа, а согласовали  условие об арендной плате, устанавливающее  способ ее расчета. Такой способ определения  цены не исключается законом (см. п. 3 ст. 424 ГК РФ). Во втором случае – при  определении размера арендной платы  путем указания в договоре суммы  в иностранной валюте с последующим  пересчетом ее в рубли, в которых  должен осуществляться платеж, – Президиум ВАС РФ отметил, что указанный способ определения размера денежного обязательства допустим на основании п. 2 ст. 317 ГК РФ и его также следует рассматривать как механизм исчисления арендной платы с целью устранения неблагоприятных последствий инфляции. Он, кстати, не противоречит ст. 140 Кодекса, согласно которой законным средством платежа в России является рубль, поскольку фактические расчеты при таком методе осуществляются в рублях.¹⁹

     В приведенных примерах ограничение, касающееся изменения размера арендной платы, могло бы быть применено, если бы арендодатель в течение года потребовал изменить базовую ставку, исходя из которой производился расчет арендной платы за конкретные периоды с  использованием предусмотренного договором  способа (метода) ее исчисления.²⁰

     Обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает лишь с момента передачи ему арендованного имущества. Если арендодатель не передаст объект аренды нанимателю в момент заключения договора или иной установленный договором  срок, он не вправе требовать от него внесения арендной платы за соответствующий  период.²¹

     Если  арендатор возвратит взятое внаем  имущество до истечения срока  договора без согласования с арендодателем, он не освобождается от внесения арендных платежей за весь период, на который  заключен договор.²²

     Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые  он не несет ответственности, существенно  ухудшаются условия пользования  имуществом либо его качество (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Аналогичная возможность  предусмотрена ст. 612, определяющей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Уменьшение платежей в указанных случаях должно быть соразмерным уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды, обусловленных договором.²³

     Законом предусмотрена возможность воздействия  и арендодателя на контрагента, ненадлежаще  выполняющего свою основную обязанность. В случае существенного нарушения  сроков внесения арендной платы он вправе потребовать досрочного внесения соответствующих платежей, но не более  чем за два срока подряд. Под  существенным нарушением следует понимать неоднократную либо длительную задержку оплаты. При месячных сроках внесения платежей досрочная оплата может  быть потребована не более чем  за два месяца вперед, при квартальных  – соответственно за два квартала. Норма, устанавливающая это правило, диспозитивная и применяется, если иные условия не согласованы сторонами  в договоре. При неэффективности  попыток получения арендной платы  с использованием указанных мер  арендодатель может прибегнуть к  крайней мере – потребовать досрочного расторжения договора. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 Глава 3. Обязанности сторон по договору аренды