Общая характеристика договора аренды

     В Земельном кодексе РФ вопросы  аренды регулируются главой IV (посвященной  различным видам пользования  землей). В соответствии со ст. 20 Кодекса юридические лица (кроме указанных в п. 1),⁹ имевшие право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, обязаны переоформить это право на право аренды или приобрести их в собственность до 1 января 2004 года (см. Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ).

     Нормы главы 34 ГК РФ, а также специального законодательства, регулирующего особенности  отдельных видов арендных отношений, применяются в сочетании с  общими нормами гражданского законодательства о сделках, обязательствах, договорах  и др.

     Из  вышеуказанного материала следует, что нормы гражданского кодекса  регулируют арендные отношения как  самостоятельно, так и вкупе с  иными законодательными правовыми актами. Например, договор аренды земельного участка регулируется статьями гражданского и земельного кодекса; договор о лизинге – статьями гражданского кодекса и федерального закона «О лизинге». 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 Глава 2. Общие положения договора аренды

      § 1. Стороны в договоре аренды 

     Сторонами договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

     Арендодателем имущества по договору аренды может  быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником  сдавать имущество в аренду.

     Естественно, что этим правом наделен собственник, поскольку право собственности  включает в себя правомочие по распоряжению имуществом. Иначе стоит вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя. Они должны быть наделены соответствующими правомочиями законом или самим  собственником. В силу закона таким  правом обладают, к примеру, субъекты права хозяйственного ведения: государственные  и муниципальные унитарные предприятия. Однако сдавать в аренду недвижимое имущество они вправе только с  согласия собственника в лице его  уполномоченного органа. Казенное предприятие  может выступать в качестве арендодателя государственного имущества (движимого  и недвижимого) лишь с согласия собственника, а учреждение ни при каких условиях не вправе сдавать в аренду закрепленное за ним имущество, а также имущество, приобретенное им за счет, выделенных учреждению по смете денежных средств.

     Представляется  важным также рассмотреть вопрос о том, на какие органы государственного управления возложены функции по управлению и распоряжению государственным  имуществом, в том числе путем  сдачи его в аренду.

     В соответствии с п. 15 Постановления  Верховного Совета РФ от 27.11.91 г. № 3020-1 «О разграничении государственной  собственности в РФ на федеральную  собственность, государственную собственность  республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» управление и распоряжение объектами федеральной собственности, за исключением случаев, предусмотренных законом, осуществляет Правительство РФ, которое может делегировать министерствам и ведомствам отдельные полномочия в отношении объектов федеральной собственности, в том числе в отношении подведомственных им предприятий. К числу таких полномочий относится и заключение договоров аренды имущества. Правительство РФ может делегировать свои полномочия органам исполнительной власти субъектов РФ.

     Арбитражная практика исходит из того, что Министерство государственного имущества и министерства субъектов по управлению имуществом обладают полномочиями арендодателя государственного имущества, являющегося федеральной  собственностью, поскольку полномочия по сдаче соответствующего имущества  в аренду не делегированы Правительством РФ или иным государственным органом  исполнительной власти.

     Вместе  с тем следует учитывать, что  все объекты, относящиеся к государственной  или муниципальной собственности  делятся на две категории:

     - это имущество, которым государство  или муниципальное образование  обладает непосредственно, оно  составляет казну государственного  имущества. Данным имуществом  государство и муниципальное  образование вправе распоряжаться  по своему усмотрению, в т. ч. передать в аренду.

     - имущество, закрепленное государством  или муниципальным образованием  за юридическими лицами на  праве хозяйственного ведения,  оперативного управления либо  ином вещном праве. В отношении  этого имущества за государством (муниципальным образованием), а  также за уполномоченными ими  органами сохраняются лишь те  правомочия собственника, которые  прямо указаны в законе. К примеру,  собственник имущества, находящегося  в хозяйственном ведении у  государственного (муниципального) предприятия, не наделен законом правом распоряжаться имуществом, принадлежащим этому предприятию (ст. 295 ГК РФ).

     Что касается арендатора, то в этом качестве могут выступать всякий дееспособный гражданин либо юридическое лицо. ГК РФ не содержит специальных правил, ограничивающих права субъектов  имущественного оборота на получение  в аренду имущества. 

 § 2. Объекты арендных отношений 

     Объектом  аренды может быть любое имущество (вещи), которое в процессе использования  не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные  комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т.п. Законом  могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается  или ограничивается (п.1 ст. 607 ГК РФ).

     Нужно обратить внимание на то, что сдача предприятий в аренду может иметь место во всех отраслях материального производства и в непроизводственной сфере, за исключением части предприятий оборонных отраслей промышленности, связи, транспорта, топливно-энергетического комплекса, и некоторых предприятий других отраслей экономики, специфика и характер деятельности которых предопределяют их особую значимость.

     Закон (ст. 607 ГК РФ) особо выделяет такое  свойство объектов аренды, как их непотребляемость, поскольку после истечения срока  договора именно полученные от арендодателя вещи подлежат возврату ему. Потребляемые вещи и деньги могут быть предметом  договора займа, основное отличие которого от договора аренды состоит в том, что заемщик возвращает займодателю  не те же предметы, что получил от него, а аналогичные – в том  же количестве.¹⁰

     Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается  или ограничивается. Ограничения  и запреты на сдачу в аренду относятся, прежде всего, к имуществу, изъятому из оборота или оборотоспособность которого ограничена (п. 2 ст. 129 ГК РФ). До сих пор это касалось, например, атомных электростанций, различных  видов вооружения, иных объектов общегосударственного или специального назначения.

     Федеральным законом от 27 февраля 2003 года № 29-ФЗ определен перечень объектов железнодорожного транспорта, запрещенных к сдаче  в аренду. Среди них магистральные  железнодорожные линии со всеми  расположенными на них сооружениями и устройствами: сигнализациями, блокировками, связями и т.д.; объекты локомотивного  и вагонного хозяйства, имеющие  оборонное значение, и ряд других, перечисленных в п. 1 ст. 8 Закона.

     В п. 2 той же статьи определены объекты, в отношении которых единый хозяйствующий  субъект не вправе совершать сделки, связанные с их отчуждением, но может  распоряжаться ими другими способами, в том числе сдавать в аренду. Сюда входят, в частности, объекты  недвижимости, относящиеся к инфраструктуре железнодорожного транспорта (кроме  названных в п. 1). По своему усмотрению распоряжается данный субъект и  всем прочим принадлежащим ему имуществом.

     Некоторые ограничения для сдачи в аренду природных объектов установлены  непосредственно ФЗ. Например, ст. 11 ФЗ «О недрах» устанавливает, что  участки недр могут предоставляться  в пользование на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами. Аналогичные требования установлены  и Водным кодексом РФ (ст. 46-53). Участки  лесного фонда также предоставляются  в аренду на основе лицензий (ст. 34 Лесного  кодекса РФ). Объектом договора аренды не может выступать имущественное  право, которое по определению не может быть передано кому-либо во владение. Так же исключена возможность  передачи в аренду и денежных средств, ведь весь смысл пользования ими состоит в их употреблении.

     В законе подчеркивается необходимость  четкого определения объекта  аренды. В договоре нужно указывать  наименование имущества, характеристику его качества, для недвижимости –  место нахождения и другие сведения, позволяющие определенно установить объект аренды и его состояние. При  невыполнении данного требования считается, что условие об объекте, подлежащем сдаче в аренду, сторонами не согласовано, а потому договор не признается заключенным.

     Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором  в результате использования арендованного  имущества в соответствии с договором, становятся его собственностью (абз. 2 ст. 606 ГК РФ). Из этого следует, что  они не являются частью предмета аренды и не подлежат передаче арендодателю по истечении срока аренды, если иное не вытекает из условий договора. Это правило действует тогда, когда имущество используется для  целей, предусмотренных договором (например, аренда сада для получения урожая, аренда предприятия для выпуска  продукции и т.д.). При использовании  имущества с нарушением договора арендодатель вправе потребовать от арендатора не только досрочного прекращения  договорных отношений, но и возмещения убытков, в том числе передачи ему арендатором соответствующих  доходов, плодов и т.д.

     При сдаче в аренду вещи она должна передаваться арендатору со всеми относящимися к ней принадлежностями: например, станок сдается в аренду со всеми  входящими в его комплект приспособлениями. Принадлежности главной вещи входят в связи с этим в объект аренды независимо от того, упомянуты они  в договоре или нет. Если стороны  намерены по-иному решить этот вопрос, они должны сделать специальную  оговорку в договоре.

     Сдаваемые в аренду оборудование, транспортные средства и иная техника нередко  должны снабжаться технической документацией, входящей в один комплект с оборудованием, свидетельствами (сертификатами), подтверждающими соответствие его качества установленным требованиям. Перечень этих документов должен определяться в договоре, но если он не будет согласован сторонами, а представление их предусмотрено обязательными для сторон правилами, передача имущества арендатору может производиться только при наличии таких документов.

     Таким образом объектом арендных отношений  могут быть любые вещи, которые  не теряют своих натуральных свойств  в процессе использования. Но закон  ограничивает или полностью запрещает  передачу в аренду некоторых объектов. 

 § 3. Форма и государственная регистрация договора аренды 

     Договор, по которому одна из сторон (арендодатель или арендатор) является юридическим  лицом, обязательно заключается  в письменной форме. Если же сторонами  по договору аренды, за исключением  недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор  заключается на срок более одного года. Договор аренды недвижимого  имущества, как и любая сделка с недвижимостью подлежит государственной  регистрации.¹¹

     Форма договора аренды, предусматривающего в дальнейшем переход права собственности  на это имущество к арендатору, регулируется особым образом. Они (такие  договоры) заключаются в форме, предусмотренной  для договора купли-продажи соответствующего имущества.

     Договор аренды недвижимости заключается в  письменной форме путем составления  единого документа, подписанного сторонами, а если предметом продажи выступает  предприятие, к договору должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский  баланс, уставные документы, доверенности и т. д. Несоблюдение же указанной  выше формы, влечет недействительность договора.