Недвижимость как объект вещных прав

Так, деление вещей на главные и принадлежности (ст. 135 ГК РФ), очевидно, неприменимо к недвижимостям и, следовательно, относится только к движимым вещам. Ведь если футляр от скрипки или запасное колесо к автомобилю как отдельные движимые вещи по условиям конкретного договора купли-продажи могут иметь самостоятельную судьбу, то такая возможность исключена для недвижимости по природе, в том числе в виде здания или строения, которые не могут использоваться в отрыве от земельного участка. Тем более такая возможность исключена для самих земельных участков, которые по самой своей природе не могут выступать в роли принадлежности хотя бы и другого, главного земельного участка. Иначе говоря, недвижимая вещь не может выступать в качестве принадлежности главной вещи (тем более в роли вещи, предназначенной для обслуживания другой, главной вещи в соответствии с правилом ст. 135 ГК РФ).

Это же относится и к делению сделок (договоров) на реальные и консенсуальные, ставшему традиционным для российского гражданского права. Многие сделки с недвижимостью, например договоры продажи предприятия или аренды недвижимых вещей (п. 3 ст. 560, п. 2 ст. 651 и п. 2 ст. 658 ГК РФ), считаются заключенными с момента их государственной регистрации, а не с момента достижения их сторонами соглашения или с момента фактической передачи вещи.

Именно регистрация, а не способ совершения сделки сторонами имеет здесь основное правопорождающее значение. В тех случаях, когда сделка с недвижимостью считается заключенной до момента ее государственной регистрации (что, в частности, вытекает из общих правил ст. 551 ГК РФ о договоре продажи недвижимости), это порождает сложные теоретические и практические проблемы, касающиеся действия такой сделки в период от ее заключения до государственной регистрации.

Более того, из числа известных действующему гражданскому законодательству (сравнительно немногочисленных) реальных сделок практически применим к недвижимости лишь договор доверительного управления (являющийся реальным в соответствии с п. 1 ст. 1012 ГК РФ). Но в силу отсылки, содержащейся в п. 2 ст. 1017 ГК РФ, к его совершению и государственной регистрации применимы положения о государственной регистрации договора продажи недвижимого имущества, являющегося консенсуальным. Это также иллюстрирует незначимость данного деления для сделок с недвижимостью. Не случайно деление сделок на консенсуальные и реальные в качестве их всеобщей классификации практически не встречается ни в дореволюционных учебниках гражданского права, ни даже в большинстве соответствующих работ советского периода, подготовленных на базе ГК 1922 г. [49]. Отсутствует оно и в цивилистике, основанной на классических правопорядках германского типа. Очевидно, что по традиционным воззрениям оно также касается только сделок с движимыми вещами, а потому не имеет всеобщего значения.

Недвижимые вещи не могут являться объектами некоторых давно известных сделок по приобретению и (или) отчуждению имущества. Современная судебная практика справедливо обратила внимание на то, что недвижимость не может быть предметом договора комиссии [50]. Ведь комиссионер, в силу п. 1 ст. 996 ГК РФ не являющийся и не становящийся собственником недвижимого имущества комитента, не может и зарегистрировать переход права собственности на отчуждаемую или приобретаемую недвижимость, что предусмотрено п. 1 ст. 551 ГК РФ, а тем самым по сути и совершить для комитента соответствующую сделку.

Примечательно, что в дореволюционном русском праве недвижимые вещи вообще не считались товаром в смысле объекта любых торговых сделок (а не только договора комиссии): «С точки зрения русского права выражение «товар» приложимо лишь к движимым вещам» [51].

Наконец, следует отметить, что действующие нормы о виндикационном иске (ст. 301 и 302 ГК РФ), почти дословно воспроизводящие правила ст. 151 и 152 ГК РСФСР 1964 г., целиком рассчитаны на истребование из чужого незаконного владения только движимых вещей. Ведь виндикационный иск со времен римского права признается петиторным, т.е. требующим изначального доказательства истцом своего титула на вещь (закон прямо называет в качестве субъектов этого иска собственников либо иных титульных владельцев).

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ и п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поэтому в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 2 названного Закона единственным доказательством существования зарегистрированного права является его государственная регистрация (в данном случае оставляются в стороне неизбежно возникающие в современном отечественном праве ситуации возникновения права собственности на недвижимость, прежде всего на земельные участки, до появления системы государственной регистрации прав на них, т.е. в период с 1992 по 1997 г., специально предусмотренные ст. 6 Закона о государственной регистрации прав). Исходя из этого, спор «невладеющего собственника» (или иного законного владельца) недвижимой вещи и фактически владеющего ею «несобственника» (неуправомоченного лица) должен сводиться к спору о правильности записи соответствующего права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, т.е. основываться на иске о признании права. Ведь если ответчик значится в реестре собственником, у истца отсутствует право на предъявление виндикационного иска, а если ответчик по иску не значится в указанном Реестре, то речь скорее должна идти о негаторном, а не о виндикационном иске, т.е. об устранении нарушений права собственности (или права иного титульного владельца), связанных или не связанных с лишением его владения спорной вещью (ст. 304 ГК РФ).

Во всяком случае, фактическое владение недвижимой вещью заведомо неуправомоченным лицом (не имеющим на нее права, зарегистрированного государством) лишает юридического значения вопрос о его добросовестности или недобросовестности, а также выяснение других условий удовлетворения виндикационного иска, делая последнее по существу автоматическим (если, разумеется, по требованию не истекла исковая давность, влекущая по заявлению ответчика отказ в иске, на что справедливо обратил внимание В.В. Витрянский [52]). Поэтому предъявленный к такому ответчику иск имеет не слишком много общих черт с классическим иском о виндикации движимой вещи у ее владельца.

Все эти примеры говорят о том, что восстановление категории «недвижимость» в отечественном гражданском праве нельзя рассматривать просто как появление в нем еще одного рыночного понятия. Данная основополагающая цивилистическая категория находится в единой, общей системе гражданско-правовых понятий и оказывает на нее серьезное влияние. В современном гражданском праве России оно выражается в необходимости видоизменения, а иногда и дополнения и даже известного пересмотра ряда привычных и казавшихся давно устоявшимися гражданско-правовых институтов и категорий.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенный анализ законодательных и теоретических источников позволяет сделать вывод о противоречивом регулирования института недвижимости в российском законодательстве, об отсутствии единого понятия недвижимости, о признаках, критериях отнесения имущества к объектам недвижимости, различных видах имущества, отнесенного к недвижимому по тем или иным признакам.

Исследование законодательных и теоретических источников позволило выявить причины противоречивого регулирования, которые кроются:

Во-первых, в отсутствие стройного правового регулирования данного института в советский период и, как результат, отсутствие опыта, навыков, нормативного регулирования к моменту вхождения страны в рыночную экономику. Попытки создать стройную и логически непротиворечивую систему, законодательства, достаточно полно охватывающего данный сегмент рынка, продолжаются более десяти лет. Однако лишь в последнее время удалось добиться несколько ощутимого результата.

Во-вторых, отсутствие в советский период теоретических воззрений относительно существа понятия недвижимости, критериям отнесения объектов к недвижимости, видов недвижимого имущества привело к алогичному развитию данного института. До настоящего времени концептуально не решен вопрос о критериях отнесения различных объектов к недвижимому имуществу, нет единства и в определении отдельных видов объектов недвижимости, не сформулировано общее понятие объектов недвижимого имущества, отсутствует единый режим правового регулирования.

В связи с изложенными причинами на теоретическом уровне, а также на практике сложилось ряд проблем.

Положения ГК РФ о классификации объектов гражданских прав настоятельным образом требуют разумной переработки.

По вопросам объектов гражданских прав существуют многочисленные и порой прямо противоположные теории, мнения ученых. Данная проблематика разработана в теории в значительном объеме. Однако само позитивное право допускает серьезные противоречия пробелы как при классификации этих объектов, так и при их применении.

Способ, который вынуждены предлагать теоретики - выяснять в каждом конкретном случае применения той или иной нормы значение того или иного термина - не самый удачный. Под имуществом тогда можно понимать долги, под исключительными правами - вещные и обязательственные права и даже разновидность имущества, под работами - услуги, под услугами - работы и т.д. Отсутствие стабильности, единого, единообразного, четкого и точного легального понимания того или иного термина всегда приводит к путанице и ошибочному применению закона. Отсюда следует, что положения ГК РФ о классификации объектов гражданских прав настоятельным образом требуют разумной переработки.

Действующее законодательство недостаточно последовательно в использовании терминов.

Обращает на себя внимание используемая в ст. 130 ГК РФ терминология: «недвижимые вещи», «недвижимое имущество», «недвижимость». Очевидно, есть проблема соотношений этих понятий. ГК РФ отождествляет такие термины, как недвижимость, недвижимые вещи и недвижимое имущество. Судебная практика идет по такому же пути.

Действующее гражданское законодательство, используя понятия «вещь» и «имущество», не дает их легального определения, хотя в теории гражданского права понятие «вещь» неравнозначно понятию «имущество».

Видится логичным дать законодательное определение данным терминам.

Законодатель в качестве основополагающего признака недвижимости установил наличие прочной связи с землей. Между тем, применение этого признака на практике в настоящее время может вызвать значительные трудности.

При этом нужно отметить, что современные технологии позволяют переместить с места на место любые здания или сооружения без причинения серьезного ущерба (как недвижимое имущество они могут быть квалифицированы только в том случае, если неразрывная физическая связь с землей возникнет заново).

Особым видом недвижимого имущества по действующему законодательству являются морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Иногда применительно к ним используется такое понятие как условная недвижимость или, как ее еще называют, недвижимость в силу закона.

Логичным было бы не рассматривать их в качестве недвижимости, а указать в законе, что к ним применяются правила о недвижимых вещах, если иное не установлено законом и не вытекает из существа указанных объектов гражданских прав. Такая формулировка является более точной, поскольку сложно называть недвижимостью вещи, которые по своей физической природе являются движимыми.

Сравнительный анализ трех групп объектов недвижимости не дает возможности выделить общие признаки предметов, в отношении которых установлен правовой режим недвижимости. Это, в свою очередь, позволяет сделать вывод о том, что понятие недвижимости определено не путем установления признаков данного явления, а путем установления их перечня, приведения примеров недвижимых вещей.

Думается, что прием, использованный законодателем для конструирования понятия недвижимости, некорректен, поскольку при определении признаков недвижимости не выдержаны критерии единства отбора. Если в первой и третьей группе в качестве объектов недвижимости указывается перечень объектов, то во второй группе недвижимость определяется через указание существенных признаков (связь с землей), подкрепляемых некоторыми примерами (здания, сооружения). При этом вторая группа предметов оказывается соподчиненной первой группе, которая выступает в качестве своеобразного родового понятия, поскольку неразрывная связь с землей позволяет отнести такие предметы, как водоемы, здания, к недвижимым вещам.

библиография

I.                   Нормативные правовые акты

1.                  Конвенция о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство от 12.11.1974. Принята Резолюцией 3235 (XXIX) на 2280-ом пленарном заседании 29-ой сессии Генеральной Ассамблеи ООН // Сборник действующих договоров, соглашений и конвенций, заключенных СССР с иностранными государствами. Вып. XXXIV.- М., 1980. С. 442 - 446.

2.                  Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 г. от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. 1993. 25 декабря. № 237.