Недвижимость как объект вещных прав

Вопрос о классификации объектов недвижимости является одним из наиболее запутанных как в правовой литературе, так и в правоприменительной деятельности. Обзор разнообразных точек зрения на выделение различных классификационных групп, их соотношение мог быть предметом самостоятельного весьма объемного исследования. Вместе со многими исследователями данного вопроса автор считает, что выделенные в законодательстве виды недвижимого имущества весьма далеки от совершенства. Согласно п. 1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, законодатель в качестве основополагающего признака недвижимости установил наличие прочной связи с землей. Между тем, применение этого признака на практике в настоящее время может вызвать значительные трудности.

Гришаев С.П. обоснованно отмечает, что следует иметь в виду, что многие здания и сооружения в принципе могут перемещаться с одного участка на другой, сохраняя при этом свою целостность и назначение (однако как недвижимое имущество они могут быть квалифицированы только в том случае, если неразрывная физическая связь с землей возникнет заново). Например, деревянные дома (срубы) в сельской местности довольно часто переносят с одного места на другое в разобранном виде. [39] При этом нужно отметить, что современные технологии позволяют переместить с места на место любые здания или сооружения без причинения серьезного ущерба.

В настоящее время Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства во исполнение Указа Президента РФ от 18.07.2008 г. N 1108 «О совершенствовании гражданского законодательства»[40] разрабатывается Проект федерального закона «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации»[41]. В проекте выделены в качестве самостоятельных объектов гражданских прав такие виды недвижимого имущества как жилые и нежилые помещения.

В п. 3.8.1 Концепции одобренной решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г.[42] дается такое определение помещения: Под помещением как объектом гражданских прав следует понимать конструктивно и пространственно обособленную часть (трехмерный объем) внутри здания, пригодную для использования.

Таким образом, помещение - это всегда часть здания или сооружения, которая должна быть конструктивно и пространственно обособлена и пригодна для определенного использования. Следовательно, можно говорить, что помещения - это вещь в юридическом смысле слова.

Одним из самых сложных вопросов является вопрос о том, что вообще является нежилым помещением и по каким критериям его можно выделить в качестве такового. Однако законодатель оставил этот вопрос без ответа.

При отсутствии легального определения понятие нежилого помещения упоминается в правовых актах как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов РФ. Так, согласно ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» нежилые помещения относятся к недвижимому имуществу, права на которые, а в некоторых случаях и сделки подлежат государственной регистрации. К выводу о том, что нежилые помещения являются недвижимыми вещами, приходит и судебная практика. Такой вывод следует из информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений"

Безусловно, что необходимо провести разграничение в ГК РФ между жилыми и нежилыми помещениями.

В п. 3.4 Концепции развития гражданского законодательства, одобренной решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г., отмечено, что «действующая статья 132 ГК, в силу которой предприятие как имущественный комплекс следует рассматривать в качестве недвижимой вещи (недвижимости), фактически не была осуществлена. Входящие в состав предприятия здания, строения, сооружения регистрируются как отдельные объекты недвижимости, а регистрация предприятия в качестве недвижимости порождает трудноразрешимые вопросы, какое именно имущество входит в состав этой недвижимости. По этой причине предприятие практически выбыло из оборота недвижимости. В связи с этим необходимо исключить из статьи 132 ГК признание предприятия в целом недвижимой вещью»[43].

Пункт 2 ст. 130 Проекта федерального закона «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации»[44] выделяет такой вид недвижимого имущества как единый имущественный комплекс. Под ним понимается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных аналогичных объектов, неразрывно связанных физически и технологически (в том числе линейных объектов - железные дороги, линии электропередач, трубопровод и др.), либо расположенных на едином земельном участке, если объединение указанных объектов в одну недвижимую вещь отражено в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (статья 131 Проекта).

Термин «комплекс» (лат. complexus) означает совокупность предметов или явлений, составляющих одно целое. К имущественным комплексам в гражданском праве относят, прежде всего, комплексы взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению как единое целое. [45]

Другими словами - это не случайный набор отдельных видов имущества, а определенная, находящаяся в системе совокупность имущества. В свою очередь слово «имущественный» происходит от слова «имущество», под которым в зависимости от сферы применения понимаются не только вещи, но также и имущественные права и обязанности.

Вопросом, возникающим в теории и практике, является то, можно ли рассматривать имущественные комплексы в качестве делимых объектов права. Важно то, что как следует из указанного выше определения, все составляющие имущественный комплекс элементы:

а) являются недвижимым имуществом

б) неразрывно связаны физически и технологически либо расположены на едином земельном участке

в) объединение указанных объектов в одну недвижимую вещь отражено в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Таким образом, при решении данного вопроса необходимо исходить из того, что, с теоретической точки зрения имущественный комплекс - это установленный законом неделимый объект гражданско-правовых отношений (его неделимость заключается в распространении единого правового режима на все имущество, входящее в его состав).

Особым видом недвижимого имущества по действующему законодательству являются морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Иногда применительно к ним используется такое понятие как условная недвижимость[46] или, как ее еще называют, недвижимость в силу закона.

В вышеуказанном Проекте ФЗ «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации» они более не рассматриваются в качестве недвижимости, однако законодатель установил, что к ним применяются правила о недвижимых вещах, если иное не установлено законом и не вытекает из существа указанных объектов гражданских прав. Такая формулировка является более точной, т.к. сложно называть недвижимостью вещи, которые по своей физической природе являются движимыми.

Вышеуказанные законодательные определения недвижимости не исчерпывают перечень объектов, которые понимаются в качестве недвижимых вещей. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, в качестве недвижимого имущества рассматривается самовольная постройка (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Однако законодатель не вводит этот термин в базовое понятие недвижимости. Указанная в ст. 130 ГК РФ дефиниция базируется на трех приемах, использованных законодателем для выведения общего понятия:

- отнесение к недвижимости земельных участков;

- отнесение к недвижимости объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;

- отнесение к недвижимости движимых по природе вещей - подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов.

Названные выше группы объектов недвижимых вещей не имеют общих системных признаков: если в первой группе объектов находятся такие объекты, которые являются принципиально неперемещаемыми (земельные участки), то во второй группе - объекты, перемещение которых принципиально возможно, хотя и с причинением несоразмерного ущерба их назначению (леса, насаждения, здания, сооружения). Начиная с дореволюционных времен цивилисты, анализируя такой признак недвижимых вещей, как невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению, отмечают, что современные технологии в некоторых случаях позволяют перемещать леса, насаждения, здания, сооружения без причинения существенного ущерба их назначению [47].

Более того, при определенных условиях эта группа объектов может быть трансформирована в движимое имущество (например, при вырубке леса на продажу, при продаже здания на строительные материалы). В литературе отмечается, что в данном случае указанную норму необходимо трактовать не буквально, а в соответствии с ее смыслом, согласно которому закон признает недвижимым то имущество, которое может быть использовано по своему назначению только в неразрывной связи с землей [48].

Третью группу в легальной дефиниции, закрепленной в ст. 130 ГК РФ, составляют объекты, которые являются движимыми: функциональное предназначение этих предметов состоит именно в перемещении в пространстве. Указанная группа недвижимости не соединена с недвижимостью по природе, либо с недвижимостью, неразрывно связанной с земельным участком.

Сравнительный анализ трех указанных групп не дает возможности выделить общие признаки предметов, в отношении которых установлен правовой режим недвижимости. Это, в свою очередь, позволяет сделать вывод о том, что понятие недвижимости определено не путем установления признаков данного явления, а путем установления их перечня, приведения примеров недвижимых вещей.

Думается, что прием, использованный законодателем для конструирования понятия недвижимости, некорректен, поскольку при определении признаков недвижимости не выдержаны критерии единства отбора. Если в первой и третьей группе в качестве объектов недвижимости указывается перечень объектов, то во второй группе недвижимость определяется через указание существенных признаков (связь с землей), подкрепляемых некоторыми примерами (здания, сооружения). При этом вторая группа предметов оказывается соподчиненной первой группе, которая выступает в качестве своеобразного родового понятия, поскольку неразрывная связь с землей позволяет отнести такие предметы, как водоемы, здания, к недвижимым вещам.

§ 2. Категория «недвижимость» в общей системе гражданско-правовых понятий

Следует вновь подчеркнуть, что понятие недвижимости неразрывно связано с признанием земли (земельных участков) объектом права частной собственности, ибо только при этом условии земельные участки становятся объектами имущественного оборота, участники которого заинтересованы в их четком правовом режиме, что, в свою очередь, влечет необходимость его государственной (публичной) регистрации. В условиях национализации земли сделки с земельными участками исключаются (да и сами земельные участки как индивидуально-определенные вещи юридически исчезают по причине отсутствия их кадастрового учета), а права на находящиеся на них постройки становятся самостоятельными, юридически оторванными от прав на землю. В такой ситуации уже не строение следует юридической судьбе земли, а наоборот - земельный участок автоматически следует судьбе находящегося на нем строения. При этом необходимость в государственной регистрации соответствующих прав (составляющая главную черту правового режима недвижимости) утрачивается, достаточным становится чисто технический, регистрационный учет строений (а не земельных участков!) и нотариальное оформление сделок с ними (что и имело место в советском гражданском праве).

Поэтому сохранение господствующей роли государственной собственности на землю в нынешних условиях (пока она охватывает 90% земли) влечет неизбежный разрыв между правом собственности на земельный участок (как правило, находящийся в публичной собственности) и правом собственности на возведенное на нем строение (как правило, уже находящееся в частной собственности).

Этот разрыв и создает почву для консервации представлений о здании (строении) как особой, самостоятельной недвижимой вещи, более того, превратившейся или постепенно превращающейся в совокупность отдельных вещей (жилых и (или) нежилых помещений), вообще не являющейся единой вещью. С этой точки зрения можно отметить, что провозглашенный пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, предполагающий единого собственника земли и возведенных на ней строений, видимо, еще не скоро воплотится в реальность.

Вместе с тем следует обратить внимание на то, что восстановление в нашем праве категории «недвижимость» оказало серьезное влияние на формирование и использование ряда других традиционных цивилистических понятий, которое, как представляется, пока еще не до конца осознано отечественной цивилистикой.

В частности, ряд законодательных классификаций, привычно считавшихся общими, теперь утрачивает это значение.