Недвижимость как объект вещных прав

В статье 128 ГК РФ не указан в качестве объекта имущественный комплекс - предприятие. О нем говорится в отдельной статье. По-видимому, предприятие не включается в понятие «имущество», а представляет собой самостоятельный объект, по поводу которого субъекты гражданского права вступают в правоотношения. Но с другой стороны, в состав предприятия входят отдельные виды имущества (в том числе и долги) и, кроме того, другие виды объектов, перечисленные в ст. 128 ГК РФ (работы, услуги, исключительные права). А если имущественный комплекс не есть имущество, то наложение ареста на предприятие в случае судебного спора не предусмотрено законом. Между тем совершенно очевидно, что это не так.

Статья 128 ГК РФ включает в состав именно вещей деньги и ценные бумаги. Под деньгами (валютой) в данном случае понимается официальная денежная единица России (ч. 1 ст. 75 Конституции РФ, п. 1 ст. 140 ГК РФ, ст. 27 Федерального «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)»). Что касается валютных ценностей (согласно подп. 5 п. 1 ст. 1 Федерального закона «О валютном регулировании и валютном контроле»  к ним относятся иностранная валюта и внешние ценные бумаги), то ГК РФ включает их не в состав вещей, а в иные виды имущества (ст. 141 ГК РФ).

Не совсем удачно использован законодателем и термин «предприятие», поскольку он применяется и как к объекту (имущественный комплекс), и как к субъекту, что является правовым нонсенсом. А это в свою очередь приводит к юридической путанице. В самом деле, коль скоро ст. 132 ГК РФ относит предприятие к имущественному комплексу, который при условности можно считать и вещью, и иным имуществом, то возникает недоуменный вопрос: каким образом вещь, иное имущество могут иметь долги или права требования? Очевидно, что лишь субъект обладает такими свойствами. Но субъекта нельзя продать или сдать в аренду; гражданские правоотношения возникают не по поводу субъектов, а между субъектами по поводу объектов.

Не очень понятна логика законодателя, включившего в гл. 6 ГК РФ далеко не все критерии классификации вещей. Здесь совсем не названы вещи потребляемые и непотребляемые, а также вещи, определяемые родовыми признаками и индивидуально-определенные вещи, хотя такие критерии имеют важное юридическое значение, что подтверждается неоднократным указанием на них в ряде норм части второй ГК РФ.

Хотя в числе объектов ст. 128 ГК РФ называет работы и услуги, принципиальной разницы между ними закон нигде не указывает. Доктринальное же различие между ними состоит в том, что работы имеют овеществленный результат, а услуги такового, как правило, не имеют. Это неубедительное обоснование. Во-первых, многие услуги также имеют овеществленный результат. Например, при оказании медицинских услуг нередко выполняются работы (изготовление протезов, пломб и др.). При оказании юридических услуг заказчик иногда просит исполнителя подготовить проекты юридических документов, которые и являются овеществленным результатом. Наиболее размыты понятия «выполнение работ» и «оказание услуг» в железнодорожных перевозках, которые ГК РФ относит исключительно к услугам. Так, Устав железнодорожного транспорта РФ регулирует отношения между физическими и юридическими лицами при пользовании услугами железнодорожного транспорта. Но договору перевозки на этом транспорте предшествует целый ряд разнообразных действий, которые в Уставе именуются либо «услугами» (26 раз) либо «работами» (16 раз). Например, прежде чем осуществлять перевозки перевозчики заключают с владельцем инфраструктуры договоры об оказании услуг по использованию инфраструктуры. В таких договорах предусматривается выполнение как некоторых работ, так и некоторых услуг. Различить из текста закона, какие действия, предусмотренные этими договорами, относятся к работам, а какие - к услугам, не представляется возможным. Если употребляемые Уставом железнодорожного транспорта термины «работы», «услуги» и их синонимы понимать в цивилистическом смысле, то признак «овеществленности» исчезает. Вряд ли дают овеществленный результат погрузочно-разгрузочные, сортировочные, транспортные работы или операции по приему, отправлению, обгону поездов, по обслуживанию пассажиров и приему, выдаче грузов, багажа, грузобагажа.

Традиционно в цивилистической доктрине принято относить к работам всевозможные подрядные работы (гл. 37 ГК РФ) и выполнение научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ (гл. 38 ГК РФ). Однако закон не только не называет отличительных признаков работ от услуг, но и прямо причисляет названные работы к услугам (п. 2 ст. 779 ГК РФ). В этом случае просто непонятно, что же можно обозначать работами и почему ст.128 ГК РФ выделяет в качестве самостоятельных объектов работы и услуги. Дореволюционная цивилистика, не делая между ними разницы, объединяла их в одно понятия объекта - действия.

В.П. Мозолин утверждает, «что работа и услуга - однопорядковые понятия, что они являются результатом действий, совершаемых субъектами в процессе существования правоотношения, а потому «правильно было в числе объектов гражданских прав называть не «работы и услуги», а «действия (бездействие)» субъектов гражданского права»[21]. Думается, с чисто прагматических позиций в правоприменении деление действий на работы и услуги не несет юридически важной смысловой нагрузки.

Следующий объект - охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность). ГК РФ ставит знак равенства между понятием исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности и интеллектуальной собственностью. В литературе неоднократно указывалось на неудачность выбора термина «интеллектуальная собственность».

В последнюю категорию объектов гражданских прав закон включает нематериальные блага, неполный перечень которых дан в п. 1 ст. 150 ГК РФ. Здесь поименовано 10 нематериальных благ. Два из них обладают качеством оборотоспособности: деловая репутация, которая может быть вкладом участника договора простого товарищества (п. 1 ст. 1042 ГК РФ), и с натяжкой личная и семейная тайны (их, например, можно опубликовать в мемуарах). Остальные - жизнь и здоровье, достоинство личности, честь и доброе имя и др. не могут свободно отчуждаться, что несколько противоречит ст. 129 ГК РФ.

По проблематике объектов гражданских прав существуют многочисленные и порой противоположные концепции, теории, взгляды, мнения уважаемых юристов. Теоретическая основа объектов гражданских прав имеется в значительном объеме. Однако само позитивное право допускает серьезные противоречия пробелы как при классификации этих объектов, так и при их применении. Способ, который вынуждены предлагать теоретики - выяснять в каждом случае применения той или иной нормы значение того или иного термина - не самый удачный. Под имуществом тогда можно понимать долги, под исключительными правами - вещные и обязательственные права и даже разновидность имущества, под работами - услуги, под услугами - работы и т.д. Отсутствие стабильности, единого, единообразного, четкого и точного легального понимания того или иного термина всегда приводит к путанице и ошибочному применению закона.

Поэтому положения ГК РФ о классификации объектов гражданских прав настоятельным образом требуют разумной переработки.

Глава 2. Характеристика недвижимости как объекта гражданских прав

§ 1. Понятие недвижимости и классификация объектов недвижимости

Традиционно в гражданском праве вещи подразделяются на движимые и недвижимые. При этом объектом права собственности могут быть все материальные объекты окружающего нас мира, которые ст. 128 ГК РФ именует вещами. Прежде всего это земля и другие природные ресурсы, предприятия, строения, оборудование, транспортные средства, сырье, готовая продукция, а также ценные бумаги и деньги. Гражданское законодательство подразделяет вещи на недвижимое имущество, объекты которого прочно связаны с землей, и иное - движимое имущество (ст. 130 ГК РФ). Эта градация имеет важное юридическое значение: права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации.

Принято различать объекты гражданских прав (правоотношения) и объекты права собственности. Не случайно эти категории регламентированы в разных главах ГК РФ. Не все объекты гражданского права могут быть объектом субъективного права собственности, а только индивидуально-определенные материальные вещи. Это означает, что «объектом любого вещного права может выступать только индивидуально-определенное имущество, т.е. наделенное той совокупностью идентифицирующих признаков, которые позволяют с максимальной степенью вероятности вычленить его из массы ему подобных вещей» [22].

Вещами в гражданском праве признаются материальные, физически осязаемые объекты, имеющие экономическую форму товара. Вещи становятся объектами права собственности и других вещных прав[23].

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Как видно из легального определения недвижимости, ее особенностью является признак прочной связи с землей, который понимается как невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Данный признак традиционно присущ недвижимому имуществу[24].

В литературе зачастую признак прочной связи с землей именуют «естественным», а недвижимое имущество, выделяемое по этому признаку, - «недвижимостью по природе» [25]. Признак прочности связи объекта с землей носит оценочный характер, поэтому иногда в условиях интенсивного развития строительной техники становится возможным перенесение с одного места на другое объектов, ранее считавшихся недвижимыми вещами.

Обращает на себя внимание используемая в ст. 130 ГК РФ терминология: «недвижимые вещи», «недвижимое имущество», «недвижимость». Очевидно, есть проблема соотношений этих понятий, на что уже обращалось внимание в юридической литературе[26]. Прежде всего в свете определения недвижимости остается неясным соотношение используемых в ст. 130-132 ГК РФ понятий: «недвижимая вещь», «недвижимое имущество» и «недвижимость».

По мнению А.А. Иванова, под недвижимостью следует понимать недвижимые вещи[27]. В.В. Чубаров также считает, что достаточно сложные объекты недвижимости, которые предлагает нам жизнь (предприятия и иные имущественные комплексы), проходят проверку, в том числе и на предмет их соответствия признакам вещи. Та часть из них, которая проверку не пройдет, постепенно законодательным путем из разряда недвижимости исчезнет [28]. Как считает Д.И. Ильин, термин «недвижимое имущество» включает в себя термин «недвижимая вещь»[29]. В.А. Лапач полагает, что термин «недвижимость» употребляется в законодательстве в двух смыслах: в качестве обобщения для любых недвижимых вещей, в отношении которых требуется регистрация права собственности, и для обозначения комплексов, специально указанных в законе [30]. П. Виноградов отмечает, что законодатель в ст. 130 ГК РФ использует понятие «недвижимое имущество» в самом узком из своих значений: объектом права собственности может быть только индивидуально-определенная вещь (как это сделано в п. 1 ст. 209 ГК РФ) [31]. А.В. Канчукоева и Н.В. Диаковская обращают внимание на то, что ГК РФ по сравнению с прежним законодательством относительно деления на движимость и недвижимость оперирует более точным понятием - «недвижи-мые вещи». Исходя из содержащегося в ГК РФ определения недвижимости, иные виды имущества недвижимыми не могут быть ни по природе, ни в силу указания закона [32]. О.М. Козырь пишет, что законодателем термин «недвижимое имущество» в качестве синонима «недвижимых вещей» используется условно, ограничивая категорию недвижимости только вещами[33]. Е.М. Тужилова-Орданская, соглашаясь с точкой зрения О.М. Козырь, добавляет, что использование категорий «недвижимость» и «недвижимое имущество» видит излишним, и предлагает исключить упоминание о них из ст. 130 ГК РФ, а акцентировать внимание только на категории «недвижимая вещь», поскольку объектом права на недвижимость могут являться лишь предметы, имеющие материальную форму[34].

ГК РФ отождествляет такие термины, как недвижимость, недвижимые вещи и недвижимое имущество. Судебная практика идет по такому же пути. В качестве примера можно привести Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2010 г. N 07АП-874/10 «По делу о признании права собственности на нежилое здание», в котором суд, ссылаясь на ст. 130 ГК РФ, пояснил: прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Для признания объекта недвижимым необходимо наличие подтверждения того, что он был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимой разреши-тельной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил[35].

Проблема соотношения этих понятий обозначалась исследователями.

Как известно, действующее гражданское законодательство, используя понятия «вещь» и «имущество», не дает их легального определения, хотя в теории гражданского права понятие «вещь» неравнозначно понятию «имущество». Вещами в гражданском праве признаются материальные, физически осязаемые объекты, имеющие экономическую форму товара. Вещи становятся объектами права собственности и других вещных прав [36].

Целесообразно предположить, что понятие «недвижимая вещь» также неравнозначно понятию «недвижимое имущество» и должно входить в него в качестве составной части. Анализ действующего законодательства в определенных случаях позволяет сделать вывод именно о таком использовании рассматриваемых понятий. Действительно, термин «недвижимое имущество» включает в себя термин «недвижимая вещь», однако является более широким понятием, определяющим прежде всего имущественный комплекс, в состав которого наряду с недвижимыми вещами могут входить и объекты гражданских прав, являющиеся движимыми вещами или вообще не являющиеся вещами. Такими имущественными комплексами, обозначаемыми законодательством в качестве недвижимого имущества, являются предприятия и многоквартирные жилые дома.

Содержание ст. 128 ГК РФ показывает, что вещи входят в состав имущества, являются наряду с имущественными правами его составной частью. Поэтому понятие «недвижимая вещь» не может быть равнозначно понятию «недвижимое имущество», последнее является более широким по своему содержанию и включает в себя первое.

Действующее законодательство недостаточно последовательно в использовании терминов. Так, п. 1 ст. 131 ГК РФ говорит о государственной регистрации прав на недвижимые вещи, п. 2 той же статьи - о специальной регистрации или учете отдельных видов недвижимого имущества, а п. 3 - об органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В этой связи представляется логичным, как это предлагают сделать разработчики Концепции о недвижимом имуществе и Концепции развития гражданского законодательства [37], исключить из состава недвижимости такой объект, как предприятие, а далее, соглашаясь с мнением Е.М. Тужиловой-Орданской [38], исключить и упоминание о «недвижимом имуществе» из ст. 130 ГК РФ. В конечном счете вещь - это единственный объект, который может быть объектом права собственности и иных вещных прав, поэтому недвижимость может пониматься только в качестве недвижимой вещи.

Что касается использования российским правом такого термина, как «недвижимость», в понимании «недвижимая вещь», то он представляется весьма удобным и не требующим исключения из норм ГК РФ. Термин «недвижимость» является неким обобщением, простым и привычным в использовании как в теории, так и на практике.