Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: теория и практика

Еще одно важное требование, предъявляемое указанной статьей, не допускает прием на государственную  регистрацию прав документов, имеющих  подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные, не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание. Данная норма вполне логична и ограничивает оборот испорченных документов. Однако это требование на практике выполняется не всегда. Например, возможен случай, когда испорчены документы, копии которых уже имеются в деле учреждения юстиции (скажем, свидетельство о праве на наследство, на основании которого уже сделана запись в ЕГРП, которое было испорчено ребенком субъекта права, и на основании которого собственник хочет продать принадлежащее ему имущество). В этом случае, думается, заставлять обратившееся лицо восстанавливать документы не имеет смысла, и следует испорченные документы принять на регистрацию.

Данная статья устанавливает  требования к внешнему состоянию  документов и их удостоверению. Тексты документов, представляемых на государственную  регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью. Планы объектов недвижимости  должны быть удостоверены уполномоченным органом. Хотя, в последнем случае также возможно отступление от требований ФЗ. Например, когда представляется нотариальная копия плана вместе с оригиналом.

Особо хочется  отметить следующую норму: в п.2 ст.17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сказано, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в предыдущем пункте, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Важнейшее положение  сдержит ч. 5 ст. 18 ФЗ "О регистрации": все документы, необходимые для  государственной регистрации прав, представляются не менее чем в  двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления) и после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю. Эта норма направлена на формирование в учреждении юстиции пообъектных дел правоустанавливающих документов. Вопрос возникает только в том, кем должна быть заверена копия представляемых документов.  Как уже говорилось ранее, логично было бы предложить представление нотариальных копий. Также возможно представление копий, заверенных выдавшим документ органом. Рассматриваемая норма предполагает, что при представлении на регистрацию документов копия должна уже существовать, т.е. должна быть кем-то удостоверена. Отдельные учреждения юстиции на основании этого делают вывод, что они не имеют право заверения на приеме документов. Но, такая позиция кажется нам неверной, поскольку специалист может вначале заверить копию документа, а затем совершить другое действие – прием документов.

Законодателем дополнительно могут быть установлены иные требования к представляемым на регистрацию документам. Так, представление некоторых документов возможно только в нотариальной форме. Например, обязательная нотариальная форма предусмотрена для договора ренты⁸⁷, договора уступки требования по нотариально удостоверенной сделке⁸⁸, брачного договора, соглашения об уплате алиментов⁸⁹ и др. Нотариально удостоверены должны быть и некоторые документы, не являющиеся правоустанавливающими, но необходимые для государственной регистрации. Например, доверенности, выдаваемые в порядке передоверия, за исключением доверенности от имени юридических лиц⁹⁰. Имеются и иные дополнительные требования: на документы, удостоверенные должностным лицом органов власти, уполномоченным совершать нотариальные действия, проставляется печать с наименованием государственного органа власти и изображением Государственного герба РФ; в документе, объем которого превышает один лист, листы должны быть прошиты, пронумерованы и скреплены печатью⁹¹; доверенность на совершение сделки от имени юридического лица выдается обязательно с приложением печати этого лица⁹² и др.

§ 2 Имущественные права  несовершеннолетних при сделках  с жилыми помещениями⁹³.

В гражданском законодательстве содержится целый ряд норм, направленных на защиту интересов несовершеннолетних граждан в имущественном обороте. Существенной особенностью правового режима жилья является наличие прав пользования у членов семьи собственника на условиях, предусмотренных жилищным законодательством (ст. 292 ГК РФ). А к особенностям участия несовершеннолетних в сделках с жилыми помещениями относят следующие: за несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), сделки от их имени могут совершать только их законные представители - родители, усыновители или опекуны (ч.1 ст.28 ГК РФ); несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в законе, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем⁹⁴ (за исключением случаев эмансипации).

Защита прав несовершеннолетних – особый институт гражданского права. Важность его подтверждать не приходится. Именно в связи с особой защитой несовершеннолетних связан большой объем норм, регулирующих уже указанные отношения. А, следовательно – в данной сфере возникает немало вопросов требующих разрешения при совершении сделок с жилыми помещениями от имени несовершеннолетних. Поэтому ниже рассмотрим некоторые из них.

Для начала определим  понятие несовершеннолетнего и  его законных представителей.

Ребенком признается лицо, не достигшее  возраста 18 лет (совершеннолетия) (ч.1 ст. 54 Семейного кодекса). Законными представителями несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет являются их родители, усыновители или попечители, а несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних) - родители, усыновители и опекуны (ст.ст. 26, 28, 32 ГК РФ, ст. 64 Семейного кодекса). Опека и попечительство над несовершеннолетними устанавливаются при отсутствии у них родителей, усыновителей, лишении судом родительских прав, а также в случаях, когда такие граждане по иным причинам остались без родительского попечения (ч.3 ст.31 ГК РФ). При передаче ребенка на воспитание в приемную семью правами опекуна (попечителя) обладают приемные родители (ч.З ст.153 Семейного кодекса). При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные ст.37 ГК РФ в отношении распоряжения имуществом подопечного (ч.3 ст.60 Семейного кодекса).

Один из часто возникающих  вопросов – это вопрос запрета на сделки с участием несовершеннолетних. Законодатель устанавливает здесь следующие правила:

1. запрещены возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями - родителями, усыновителями, опекунами, попечителями, а также их супругами и близкими родственниками, независимо от того, выступают ли дети приобретателями или отчуждателями имущества⁹⁵;
2. запрещено дарение имущества малолетних любым лицам действующими от их имени законными представителями, а также безвозмездная уступка имущественного права ребенка (обязательственного требования) либо освобождение третьего лица от имущественной обязанности перед ребенком⁹⁶.

То есть, указанные  лица могут заключать только безвозмездные  договоры, влекущие приращение имущества малолетнего (включая приобретение имущественных прав). Для таких сделок предварительного разрешения (согласия) органов опеки и попечительства не требуется.

Частью 3 ст.182 ГК РФ установлен запрет на совершение сделок представителем от имени представляемого в отношении себя лично. Существует мнение, что эта норма не допускает дарения имущества малолетнему его законным представителем, поскольку в этом случае он действует одновременно как даритель, так и представитель малолетнего одаряемого. Вряд ли нормы о представительстве могут ограничивать право законного представителя на распоряжение принадлежащим ему имуществом, например, право матери подарить своему ребенку жилое помещение. Договор дарения является двусторонним, но подписывается он только одним участником - матерью, действующей за себя и за своего малолетнего ребенка в соответствии с ч.1 ст.28 ГК РФ. Такая сделка не противоречит ни законодательству, ни интересам ребенка, привлечения органов опеки и попечительства для представления ребенка, как это иногда практикуется, не требуется. Таким образом, законные представители могут совершить, по существу, только 3 вида сделок с опекаемыми и подопечными:

• подарить ребенку свою недвижимость (или долю в праве общей собственности),
• передать ребенку недвижимость в безвозмездное пользование, безвозмездно уступить ребенку свое право требования.
• в соответствии с нормами об общей собственности (ст.245 ГК РФ) возможно также заключение соглашения с целью определения доли ребенка в существующем праве общей собственности, размер которой составляет не менее размера долей остальных сособственников.

Еще один, часто возникающий на практике вопрос: кто имеет право  совершать за несовершеннолетнего  сделки?

Несовершеннолетние в  возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки самостоятельно, но с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителей (ч.1 ст. 26 ГК РФ). Следовательно, сделки, включая договоры в отношении недвижимости, несовершеннолетние, как стороны сделки, подписывают самостоятельно, в том числе и доверенности. Как правило, законные представители выражают согласие непосредственно после подписи несовершеннолетнего в тексте. Однако сделка, совершенная несовершеннолетним, действительна также при последующем письменном одобрении его законными представителями (ч.1 ст.26 ГК РФ). Например, Методические рекомендации по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации, утвержденные приказом Министра юстиции Российской Федерации от 15 марта 2000г. №91, не определяют формы письменного согласия - в виде отдельного документа или в виде надписи на договоре с участием несовершеннолетнего. Представляется, что согласие, выраженное непосредственно в тексте договора или доверенности, является более предпочтительным, поскольку защищает от возможного оспаривания сделки (или ее части) законными представителями в случае несоответствия согласия в виде отдельного документа условиям совершенной несовершеннолетним сделки.

То есть, в случае, когда  несовершеннолетнему уже исполнилось 14 лет, все понятно: он сам, с согласия законного представителя может  выдать доверенность третьему лицу, которое  на общих основаниях будет совершать  действия, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей несовершеннолетнего.

А вот как поступать  в случае, когда несовершеннолетнему  еще нет 14 лет?

Согласно ч.1 ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, сделки, за установленными исключениями,  могут совершать только их родители, усыновители или опекуны. Таким образом, договоры в отношении недвижимости, где малолетний выступает стороной по сделке (как на стороне отчуждателя, так и на стороне приобретателя), могут быть подписаны только их законными представителями. Фактически указанной нормой не допускается подписание договора от имени малолетнего представителем, действующим на основании доверенности, выданной его законными представителями. Эта норма создает значительные трудности в имущественном обороте, по существу, лишая граждан возможности доверить представителям приобретение жилья для себя и для своих детей в другом населенном пункте. При анализе такой ситуации надо исходить из следующего. Во-первых, пороки представительства не делают сделку ничтожной: заключенная неуполномоченным лицом сделка, одобренная представляемым, создает гражданские права и обязанности⁹⁷. Во-вторых, доверенность на совершение сделки возможно расценивать как передачу прав и обязанностей законных представителей, что, безусловно, не допускается. Доверенность есть также односторонняя сделка, совершенная от имени малолетнего его родителем (опекуном). Очевидно, законодатель в ч.1 ст. 28 ГК РФ, определяя способы совершения сделок за малолетних, исключил возможность не только их самостоятельных действий, но и действий других лиц, пусть и близких ребенку, но не являющихся его законными представителями.

На основании вышеизложенного  полагаем, что в случае соблюдения охраняемых законом прав и интересов  детей, сделки с участием малолетних, заключенные по доверенности, выданной их законными представителями, не противоречат действующему законодательству, но должны быть признаны таковыми судом, учитывая то, что учреждение юстиции не вправе применять нормы процессуального характера, за исключением регулирующих процесс регистрации.

В заключение рассмотрения данного  вопроса хочется также добавить следующее: из анализа действующего законодательства непонятно, должно ли быть дано согласие на сделку со стороны  обоих родителей несовершеннолетнего, или достаточно согласия только одного (отца или матери)? По нашему мнению, согласие законного представителя на сделку несовершеннолетнего старше 14 лет есть установленное законом ограничение дееспособности гражданина, согласие обоих родителей на сделку есть двойное ограничение дееспособности. Систематическое толкование норм о законном представительстве позволяет заключить, что достаточно согласия одного родителя.

И, наконец, третий вопрос, который  достаточно часто встает при проведении экспертизы законности сделки с участием несовершеннолетних, это вопрос предварительного разрешения органов опеки и попечительства на сделку с жилым помещением, которое принадлежит ему на праве собственности/общей долевой собственности.

В соответствии с законодательством законный представитель без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не может совершать сделки с имуществом малолетнего и сделки, влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав или уменьшение имущества подопечного, в том числе заключать от имени малолетнего договоры отчуждения недвижимости, сдачи ее внаем (аренду), безвозмездное пользование или залог, договоры обмена жилых помещений, раздела имущества или выдела из него долей⁹⁸. К числу таких сделок можно отнести отказ от принятия наследства, соглашение о разделе наследственного имущества, прощение долга, передачу недвижимости в порядке отступного. Предварительное разрешение органов опеки необходимо и для заключения договоров безвозмездной передачи занимаемых гражданами жилых помещений (приватизации), если установленная договором доля несовершеннолетнего в праве собственности меньше долей в праве других лиц. Отступление в договоре приватизации от установленной ч.1 ст.245 ГК РФ презумпции равнодолевой собственности влечет уменьшение имущества малолетнего, для которого необходимо предварительное разрешение органов опеки.

Сделка, совершенная несовершеннолетним или от имени малолетнего его  законными представителями без  предварительного разрешения органов  опеки в установленных законом  случаях, ничтожна, как сделка, не соответствующая  требованиям закона (ст.168 ГК РФ). Сделка, совершенная малолетним, ничтожна, но если она была совершена к выгоде малолетнего, она может быть по требованию его законных представителей признана судом действительной (ст. 172 ГК РФ).