Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: теория и практика

Изначально  функции по государственной регистрации  исполняли земельные комитеты и  органы технической инвентаризации недвижимости. До принятия и введение в действие с 31.01.1998г. ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" работа по государственной регистрации не имела единого унифицированного порядка, что, разумеется, не способствовало ясности и прозрачности актов государственной регистрации. Это привело к тому, что возникли сложности при формировании единой электронной базы данных ЕГРП, что имеют место случаи двойной регистрации¹² (например, один и тот же объект зарегистрирован как малоквартирный дом, а в нем – одна квартира – как доля в данном доме, а другая квартира – как самостоятельный объект недвижимости), что часть сделок и прав в период становления системы специализированных органов по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не были должным образом зарегистрированы…

Некоторые субъекты РФ проявили инициативу, создав органы по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ранее, чем были приняты руководящие положения федеральных органов власти. (Например, Правительство Ленинградской области создало Ленинградскую областную Регистрационную палату еще в 1995 году¹³.) Конечно, с одной стороны это способствовало упорядочению возникающих в рамках нового гражданско-правового института гражданско-правовых отношений, а с другой стороны – создавало немало вопросов, ввиду того, что в каждом субъекте РФ на базе ГК РФ разрабатывались свои нормы, отличающиеся друг от друга. И хотя отдельные органы регистрации изначально были созданы достаточно оптимально (как относительно структуры, так  и нормативной базы), тем не менее, в настоящий момент унификация норм, регламентирующих деятельность учреждений юстиции, – одна из важнейших задач Министерства юстиции РФ. Сложность предстоящей работы в том, что уже имеется практический опыт работы, ввиду чего при применении норм регистрационного права¹⁴ возникают вопросы, обусловленные также и тем, что нормы данной подотрасли гражданского права зачастую не до конца разработаны. Следует отметить, что современная юридическая наука, рассматривая гражданское законодательство с позиций регистрационного права, указывает на наличие коллизий даже в Гражданском кодексе РФ¹⁵. Также, например, вовсе не регламентирован порядок направления документов учреждениями юстиции на экспертизу их подлинности: в какие учреждения, за чей счет… и т.п. Основополагающий процессуальный нормативный документ  регистрационного права – ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", как отмечают многие специалисты регистрирующих органов, достаточно "сырой", требует доработки и внесения ряда положений¹⁶, более подробно регламентирующих порядок приема документов на государственную регистрацию, сроки проведения регистрации, основания для отказа в регистрации и др. Это возможно только при изучении возникающих  на практике вопросов.

Целью настоящей работы является комплексный анализ отдельных норм гражданского, семейного и жилищного законодательства, раскрытие понятия государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, краткая характеристика некоторых источников регистрационного права и, самое  главное, рассмотрение отдельных, наиболее часто возникающих при проведении государственной регистрации, вопросов и коллизий.

Рассматриваемые в дипломной работе вопросы базируются на действующем законодательстве, посвященном  вопросам регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и на практике функционирования Росрегистрации.

§2 Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Следует отметить, что, не смотря на частое употребление законодателем  в гражданском законодательстве термина "государственная регистрация", объемного определения данного понятия нет. ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определяет государственную регистрацию как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ¹⁷. Но данное определение навряд ли полностью раскрывает содержание государственной регистрации. Попробуем определить данный термин, опираясь на внешние проявления регистрации.

Во-первых, государственная  регистрация прав на недвижимое имущество  и сделок с ним (далее – регистрация) – это юридический акт,  порождающий  определенные юридические последствия  для участников гражданско-правовых отношений. В ч.1 ст. 131 ГК РФ однозначно установлено, что право собственности и иные вещные права на недвижимость подлежат государственной регистрации.  Указанные права возникают с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ч.2 ст. 8 ГК РФ). Право на вновь создаваемое имущество также возникает с момента регистрации.¹⁸ Более того, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.¹⁹ Правда здесь законодатель, по нашему мнению, сужает понятие регистрации, т.к. регистрация является единственным доказательством и прекращения права и его обременения в соответствии с ч.1 ст. 131 ГК РФ.

Во-вторых, регистрация  предполагает деятельность государства  в лице специально уполномоченных государственных  органов – учреждений юстиции²⁰.

В-третьих, регистрации  предшествует правовая экспертиза оснований  для регистрации²¹, проверка полномочий обратившихся лиц.

В-четвертых, регистрация  сопровождается внесением записи в  Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним²².

В-пятых, регистрация  сопровождается соответствующей отметкой на правоустанавливающих (правопрекращающих) документах и возможной выдачей  свидетельства о государственной  регистрации²³.

Таким образом, государственная  регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это сложное юридическое действие специально уполномоченных государственных органов – учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, включающее в себя правовую экспертизу представленных документов, внесение записи в ЕГРП, непосредственно регистрацию, произведение удостоверяющей надписи на правоустанавливающих/правопрекращающих документах, возможную выдачу свидетельства о государственной регистрации прав, совершенное в соответствии с действующим законодательством и влекущее за собой определенные юридические последствия для участников гражданско-правовых отношений: возникновение, прекращение, ограничение, переход вещных прав на недвижимое имущество, а также их подтверждение и защиту.

Поскольку регистрация  – единственное доказательство зарегистрированного  права²⁴, задача регистрации – определение правообладателя имущества, учет и признание его прав, их подтверждение и защита. Только с момента государственной регистрации субъект права может сказать: "Это мое" или "Я имею право". И только с момента регистрации субъект права пользуется судебной защитой своих прав. Существует мнение, что судебное решение о признании права является достаточным для возникновения права собственности или иного вещного права. Но это не так. На основании решения или определения  суда право может быть (и должно!) соответствующим образом зарегистрировано. До внесения записи в ЕГРП решение суда не будет являться правоустанавливающим документом. Более того, поскольку законодатель различает возникновение права и его прекращение, то в правоустанавливающих документах должен учитываться этот факт: нельзя признать право за одним субъектом, не прекратив права другого. К сожалению, сегодня суды поступают именно так: признавая недействительной сделку, не признают права за предыдущим правообладателем, или выносят решение о признании права за новым правообладателем, не прекратив права ответчика. В том случае, если ответчик добровольно не подтвердит в регистрирующем органе фактическую передачу имущества, оснований для регистрации права за новым правообладателем не будет.

Ошибочной точки зрения, по мнению автора, о моменте возникновения  прав придерживаются и многие специалисты. Например, Назимкина О., юрист Росагрофонда, пишет: "Согласно п.3 ст.  165 ГК РФ и п.1 ст.  16 Закона судебное решение не заменяет государственную регистрацию, а служит основанием для нее". Но в  то же время, г-жа Назимкина далее говорит: "Момент возникновения права … определяется решением суда. Суд может определить его моментом регистрации или иным моментом".²⁵ Данное утверждение абсолютно неверно. Право возникает с момента внесения записи в ЕГРП, и с этого момента может быть оспорено только в судебном порядке.

Особо стоит отметить тот факт, что в гражданском  законодательстве существует разграничение  между государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и государственной  регистрацией сделок (обязательственных  правоотношений) с этими правами, что отражено, в частности, в названии специального Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Аналогичный подход прослеживается и в Гражданском кодексе РФ, содержащем ст. 131 "Государственная регистрация недвижимости" и ст. 164 "Государственная регистрация сделок".

В соответствии со ст. 131 ГК государственной регистрации  подлежат права на недвижимое имущество. Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения  этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК и иными законами. При этом права на недвижимое имущество (их ограничение, возникновение, переход и прекращение) подлежат регистрации в любом случае²⁶.

Согласно ст. 164 ГК государственной регистрации подлежат также обязательственные правоотношения: сделки с землей и другим недвижимым имуществом в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, регистрация  несет в себе важнейшие для  субъектов отношений последствия  – юридически признанное, т.е. законное наступление владения, пользования, распоряжения недвижимым имуществом.

§3 Основные документы, регламентирующие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним: краткая характеристика.

Как говорилось ранее, институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - новый для российского  гражданского права. Впрочем, и частная  собственность введена в России недавно, при этом четкая, детальная регламентация данных отношений долгое время отсутствовала²⁷. Разумеется, это, и условия свободной рыночной экономики обусловливают высокую динамику развития рынка недвижимости в России. Как справедливо отмечает Пискунова М.Г., развитию рынка недвижимости в РФ сопутствует усиление роли государства в его правовом регулировании.²⁸ Подотрасль гражданского права – регистрационное право, активно развивается, процесс нормотворчества с каждым годом ускоряет свой темп. При этом наблюдается тенденция выделения регистрационного права в специализированную учебную дисциплину.²⁹

Сегодня структура источников регистрационного права уже достаточно определена и получает в настоящее  время свое детальное развитие. Главенствующее положение в иерархии норм регистрационного права занимает, безусловно, Конституция РФ, провозгласившая, что в РФ признаются и защищаются равным образом  частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности; что человек,  его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина - обязанность государства.³⁰ Следом за Конституцией стоят Гражданский кодекс РФ и ГК РСФСР, Семейный и Земельный кодексы, ряд федеральных законов – "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", "Об ипотеке", "О товариществах собственников жилья", "О государственном земельном кадастре" и др., Постановления Правительства РФ, Указы Президента РФ, Приказы и Инструкции Министерства юстиции РФ, Законы и иные нормативные акты субъектов РФ, принимаемые в соответствии с федеральным законодательством, нормативные акты учреждений юстиции. Необходимо отметить, что, в соответствии со статьями 71 и 72 Конституции РФ, установление общих основ правового режима недвижимости относится к компетенции РФ, а деятельность по защите прав и свобод человека и гражданина, вопросы владения, пользования и распоряжения землей, недрами, водными и другими природными ресурсами находятся в совместном ведении РФ и ее субъектов.

В данном параграфе работы мы рассмотрим основные положения отдельных, наиболее важных документов, относящихся  к сфере  регистрационного права.

Гражданский кодекс РФ.

Гражданский кодекс РФ закрепил общие положения о  регистрации. Наиболее основополагающая норма содержится в ч.1 ст.  131: " Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами". Здесь же законодатель установил, какие права подлежат регистрации. К ним относятся:

• право собственности,
• право хозяйственного ведения,
• право оперативного управления,
• право пожизненного наследуемого владения,
• право постоянного пользования,
• ипотека,
• сервитуты.