Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: теория и практика

 Но данный перечень  вовсе не является исчерпывающим.  Регистрации подлежат и иные  права в случаях, предусмотренных  ГК РФ и иными законами.³¹

Интересно, что п.1 ст.131 ГК РФ был изменен после почти десятилетней критики со стороны цивилистов.

Права, подлежащие государственной  регистрации, возникают с момента  регистрации, если иное не установлено  законом (ч.2 ст.8 ГК РФ).

Согласно ст.  219 ГК РФ право на вновь созданное (построенное) недвижимое имущество также подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации. Данное положение логично вытекает из ч.1 ст.  130 ГК РФ, устанавливающей, какие вещи относятся к недвижимым: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. До тех пор, пока имущество не создано (построено), оснований для регистрации нет. Более того, данная норма подлежит расширительному толкованию: оснований для регистрации нет до тех пор, пока имущество не прошло инвентаризацию, пока объект не принят в эксплуатацию. А для этого требуется, помимо отвода земельного участка и регистрации права на него застройщиком, утверждение проекта создаваемого имущества, получение соответствующих разрешений, соблюдение целого ряда строительных, санитарных, экологических и иных правил.³² Вывод об этом можно сделать и на основании ч.1 ст.  17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", устанавливающей основания для государственной регистрации прав.

К недвижимым вещам относятся  также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Согласно ч.1 ст. 131 ГК РФ регистрации подлежат не только сами права, но и их ограничение (обременение), переход и прекращение. Примерами ограничений права, называемых учеными, являются арест, залог недвижимости (ипотека), аренда, рента (пожизненное содержание с иждивением), сервитут, доверительное управление.³³

Хотя здесь, по нашему мнению, термины требуют серьезного уточнения. Следует, видимо, согласиться с Ломидзе О., который пишет, что "действующее законодательство провоцирует отождествление права и регистрации обременения, … отождествление регистрации обременения и регистрации договора".³⁴  Камышанский В.П. справедливо отмечает, что "ограничения собственности не являются правом ограниченного пользования чужим имуществом… ограниченные вещные права являются не ограничениями, а вызывают ограничения субъективного права собственности".³⁵ В ЕГРП регистрируется не ограничение права, а, что, вернее, ограниченное вещное право. Неслучайно в перечне подлежащих регистрации ограничений Закон "О регистрации" называет не право аренды, право залога, а аренду, ипотеку. Требование о государственной регистрации ограничения (обременения) вовсе не обязательно означает необходимость регистрации вызывающего данное ограничение субъективного права³⁶. На сегодняшний же день, регистрация обременения без регистрации обременяемого права невозможна.

В соответствии с ч.1 ст. 164 ГК РФ также подлежат государственной регистрации и сделки с землей и иной недвижимостью. Подобные сделки признаются заключенными с момента такой регистрации (ч.3 ст.  433 ГК РФ), если иное не установлено законом.

Регистрации подлежит и отчуждение имущества, а право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации права (ч.2 ст. 233 ГК РФ).

Важное значение для государственной  регистрации имеет и определение  понятия недвижимости. Ведь именно отнесение имущества к недвижимости имеет большое значение для определения, подлежат ли регистрации права на него и сделки с ним. Несколько ранее мы уже определили объекты, относимые законодателем  к недвижимому имуществу (ст. 131 ГК РФ).

Следует добавить, что согласно ст. 132 ГК РФ к недвижимости относится также предприятие, как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, право требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующее предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), другие исключительные права.³⁷ (Хотя в литературе высказывалось мнение о том, что фирменное наименование не входит в состав предприятия, поскольку оно индивидуализирует его собственника – юридическое лицо, однако, следует согласиться с Гришаевым С.П., что все-таки в данном вопросе следует руководствоваться буквальным толкованием ч.2 ст.  132 ГК РФ: "В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества³⁸, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором"). Таким образом, многие из объектов, входящих в состав предприятия, как имущественного комплекса, вне данного комплекса не могут признаваться в качестве недвижимости.³⁹ В этом – основная особенность предприятия в качестве недвижимого имущества.

Особо хочется остановиться на понятии  самостоятельности объекта недвижимости. Ведь не каждый объект может быть признан  именно недвижимым имуществом. Освещению  этого вопроса мы посвятим отдельный  параграф второй главы работы.

Перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат регистрации, на сегодня достаточно исчерпывающий. Помимо норм ГК РФ он регулируется еще рядом нормативных актов (ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"⁴⁰, Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики"⁴¹, Земельный кодекс РФ⁴² и другие, в том числе недавно вступивший в силу Жилищный кодекс РФ).

Данный перечень включает в себя:

1. земельные участки;
2. участки недр;
3. обособленные водные объекты;
4. леса, многолетние насаждения;
5. здания, части зданий;
6. сооружения; сооружения над и под землей, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы;
7. нежилые помещения, части таких помещений;
8. предприятия как имущественный комплекс;
9. жилые дома и их части, жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания в них;
10. квартиры, их части, жилые служебные помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания;
11. комнаты⁴³;
12. дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения;
13. жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; жилые некапитальные строения и хозяйственные строения и сооружения на огородных участках;
14. кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества;
15. объекты незавершенного строительства, - только не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда⁴⁴.

Федеральный закон "О  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

17.06.1997г. Государственной Думой  РФ был принят Федеральный  закон "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним", который  вступил в силу с 31.01.1998г.  С момента введения его в  действие на всей территории России была введена единая процедура регистрации вне зависимости от вида недвижимости и субъекта Федерации, на территории которого она ведется.⁴⁵ Данный закон был принят во исполнение норм ГК РФ, посвященных государственной регистрации. Этот документ определяет основные понятия регистрационного права (ст. ст. 1,2,9,12), выделяет участников данного вида гражданско-правовых отношений (ст. ст. 5,7,9), устанавливает ведущие принципы регистрации (ст. ст. 4,6,7,11,13,1416,21), раскрывает содержание системы регистрирующих органов (ст. ст. 9,10), регламентирует процесс регистрации, в том числе и отдельных прав (Глава III), а также устанавливает ответственность при проведении государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним (ст. 31).

Согласно ст.  16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – ФЗ "О регистрации") процесс регистрации носит заявительный характер. Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. В этой же статье законодатель устанавливает и правила обращения с заявлением о регистрации.

Так, в случае, если права возникают  на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты. В случае если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (и это удостоверение не является обязательным для данного вида сделки), заявления о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки). А если права возникли на основании договоров (сделок), не требующих обязательного нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенных по желанию стороны, заявление о государственной регистрации права подает одна из сторон договора или сделки. В случае государственной регистрации прав на недвижимое имущество, принадлежащее Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, от их имени вправе выступать органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане. Последнее положение указанной статьи получило развитие в Постановлении Правительства РФ от 31.08.2000г. N 648 "Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности".⁴⁶

ФЗ "О регистрации" содержит императивное требование о  том, что к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения⁴⁷. Требования к представляемым документам установлены предпоследним абзацем ч.1 ст.  17 и ст.  18 указанного ФЗ. Списка документов, представляемых в каждом конкретном случае, законодательно не закреплено. Требования к перечню документов, представляемых на регистрацию, содержатся в рассматриваемом законе, кодексах и иных актах. Например, ч.3 ст. 35 Семейного кодекса РФ устанавливает, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. А ч.1 статьи 7 Федерального Закона  "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.⁴⁸

Дополнительные  требования устанавливаются также  Инструкциями Министерства юстиции  РФ и актами учреждений юстиции.⁴⁹

Правила ведения ЕГРП.

Правила ведения  Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним были опубликованы 04.03.1998г.⁵⁰

Данные правила применяются  на территории Российской Федерации  всеми органами, осуществляющими  регистрацию прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, начиная с момента введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Правила устанавливают формы Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и единый для Российской Федерации порядок их заполнения.

ЕГРП предназначен для ведения  унифицированной в пределах РФ системы  записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также  об ограничениях (обременениях) этих прав⁵¹.

В нём обязательно указывается  описание местоположения объекта, позволяющее однозначно определить объект на территории регистрационного округа⁵².

Он состоит из разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого  имущества. Каждый раздел реестра содержит описание объекта, записи о праве собственности и иных вещных правах на этот объект, имя (наименование) правообладателя, записи об ограничениях (обременениях) этих прав и наличии сделок с этим объектом.

Разделы Единого государственного реестра прав располагаются в  соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Раздел, содержащий информацию о зданиях, сооружениях и иных объектах недвижимого имущества, находящихся на земельном участке, располагается непосредственно за разделом, содержащим информацию об этом участке. Раздел, содержащий информацию о квартирах, жилых и нежилых помещениях и иных объектах, входящих в состав здания или сооружения, располагается непосредственно за разделом, содержащим информацию об этом здании или сооружении.

Каждый раздел Единого государственного реестра прав состоит из трех подразделов⁵³:

I - описание объекта недвижимого  имущества на основании документов, удостоверенных организациями, осуществляющими  кадастровый и технический учет  объектов недвижимости на территории  регистрационного округа;

II - он формируется из записей о праве собственности и об иных вещных правах на основании сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах;

III - записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других  вещных прав на объект недвижимого  имущества. Источником данных для формирования подраздела III, содержащего записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества, служат подлежащие обязательной государственной регистрации договоры и иные документы, служащие основанием возникновения ограничений (обременений).