Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: теория и практика

На данный момент подзаконные  акты не поддерживают общий смысл  гражданского законодательства о недвижимости, не подразумевают никаких юридических  последствий, а являются технической  регламентацией деятельности органов технического учета.

Не случайно предлагается на федеральном уровне принять закон "О формировании объекта недвижимости"¹⁰⁷. Намечаются тенденции и по формированию единой структуры кадастра объектов недвижимости. Соответствующее Положение о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости (ФАКОН) принято, однако о начале функционирования структуры говорить пока рано. Если деятельность ФАКОН будет подкреплена соответствующей нормативной базой, то земельные участки и возведенные объекты будут учитываться по сходным критериям в едином реестре. По словам руководителя Федерального агентства кадастра объектов недвижимости М. Мишустина¹⁰⁸, "…кадастр объектов недвижимости необходим всем. Федеральному центру систематизированные данные дадут возможность оценивать и планировать фискальную политику, для граждан существенно сократится количество временных и денежных затрат на регистрацию, участники рынка получат достоверную информацию о земле, недвижимости. …Сложности, правда, возникнут из-за отсутствия должной технологической базы по учету в регионах. В любом случае система учета будет реформирована…", и, как ожидается, произойдет это к 2007г.

В итоге ожидаемого реформирования технический учет и регистрация  объектов и прав на них станут единым неразрывным процессом. Т.е. инвентаризация и учет недвижимости станут первой стадией единого процесса регистрации недвижимости. Второй ступенью процесса станет внесение записи в ЕГРП о зарегистрированных правах на объекты. В итоге несомненная разница в правовых последствиях технического учета недвижимости будет ликвидирована, поскольку практика заставит установить на законодательном уровне единые критерии для определения самостоятельных объектов недвижимости.

На сегодняшний день квалификация возведенного объекта недвижимости как самостоятельного объекта лежит на правообладателе. Особые сложности возникают в случае регистрации сложной вещи, например, предприятия как имущественного комплекса. Объект недвижимого имущества как сложная вещь в каждом конкретном случае формируется правообладателем при подаче заявления на государственную регистрацию, а вот вопрос о допустимости регистрации права на производственно-технологический комплекс как на один объект будет определяться при проведении учреждением юстиции правовой экспертизы¹⁰⁹. Правда критерии такой экспертизы, опять же, отсутствуют.

Законность  формирования

Совокупность ряда норм гражданского законодательства позволяет  говорить еще об одном важном признаке самостоятельного объекта недвижимости – законности формирования объекта. Например, объекты технического учета отнюдь не всегда являются объектом гражданских прав: самовольные постройки и бесхозяйные объекты не имеют собственников (ст.ст. 222, 225 ГК РФ); земельный участок из земель поселений под ИЖС площадью 100м2 не может быть использован самостоятельно, в то же время участок той же площади для промышленных нужд (размещение скважины, например), может свободно участвовать в гражданском обороте.

Формирование объектов недвижимости осуществляется в следующих  формах:

1. земельный участок – первичное формирование, раздел, объединение.
2. возведенный объект – описание первичного объекта, формирование вторичных объектов посредством раздела и объединения.

Следует пояснить, что  границы участка как природного объекта условны, субъективны, поэтому без кадастрового учета нет объекта имущественных отношений. Участок земли как самостоятельный объект недвижимости возникает из единого земельного участка – поверхности суши. Однажды оказавшись вовлеченным в гражданский оборот, участок уже не может выбыть из него (кроме случаев уничтожения объекта). В дальнейшем такой участок может быть разделен на новые участки, или объединен с иными. При этом вовсе не обязательно, чтобы участки примыкали друг к другу¹¹⁰. Однако в государственном земельном кадастре "память" о первично сформированном участке останется навсегда (ст.ст. 1,5,14 ФЗ "О государственном земельном кадастре").

Земельный участок будет  сформирован законно при следующих  условиях: с заявкой о проведении государственного кадастрового учета обратилось надлежащее лицо; документы для проведения государственного кадастрового учета земельных участков соответствуют законодательству; при межевании земельных участков не нарушены права смежных землепользователей; площадь земельного участка не меньше минимального и не больше максимального размера, установленного в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Возведенный объект будет  сформирован законно при следующих  условиях: с заявкой о проведении его инвентаризации и учета обратится  надлежащее лицо; документы для их проведения соответствуют законодательству, в том числе подтверждают право на создание объекта; при создании объекта не нарушены права третьих лиц; объект может использоваться самостоятельно.

Обращаем внимание, что  указанные требования к законности формирования объекта недвижимости не носят исчерпывающего характера. Дополнительные требования могут устанавливаться в законах и подзаконных актах РФ. Что же касается возведенных объектов, то, как было сказано выше, отсутствует закон, регулирующий требования к таким объектам. Критерии законности их формирования выведены на основе сложившейся практики и, исходя из общего смысла гражданского законодательства, действующих правил, нормативов, иных актов

Следует также отметить, что принцип соответствия площади  участка установленным нормативам и самостоятельность возведенного объекта имеют под собой определение жизнеспособности объекта. В концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (См. "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование". №1-2 (14-15) Июнь 2003г.) предлагается ввести в ГК схожий принцип – принцип жизнеспособности выделяемой доли. Что этот принцип означает? Первичный или вторичный объект, выделяемый из первичного объекта или образованный первичными объектами, должен соответствовать исходному назначению и быть пригодным для самостоятельного использования. Понятие жизнеспособности объекта тесно связано с понятием делимости недвижимых вещей.

Делимость

Понятие неделимой вещи дано в ст. 133 ГК РФ: неделимой является вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения. Соответственно делимой является вещь, деление которой влечет возникновение двух или более новых объектов, которые возможно самостоятельно использовать.

Что касается делимости  земельных участков, то этот вопрос урегулирован достаточно четко. При  разделе участка должны образовываться земельные участки такого же целевого назначения (категории) и разрешенного использования. Что же касается возведенных объектов, то вопрос их делимости практически не урегулирован. Представляется, что выделенный вторичный объект должен обязательно иметь отдельный вход, и его использование должно обеспечиваться общим имуществом первичного объекта.

Возведенный объект может  быть делимым и неделимым, простым  и сложным. При разделе жилого помещения выделяемые помещения  должны быть пригодны для проживания; при разделе нежилого здания (помещения) образующиеся части также должны соответствовать исходному назначению здания - производственное, административное и пр. Производимый раздел не должен ухудшать качества объекта.

Сложный возведенный  объект включает в себя объекты, которые реально могут существовать и отдельно. Например, предприятие, являясь объектом недвижимости в силу закона, может включать в себя несколько самостоятельных объектов недвижимости и движимые вещи.

Делимый возведенный  объект даже после раздела остается технически целым, выделенные части остаются связанными между собой общим имуществом, - например, многоквартирный дом. Квартира в этом случае является частью дома – первичного объекта. "Квартира" – это лишь общепринятое понятие части дома, отвечающее характерным признакам. Но, в принципе, она может быть описана и как "часть здания, состоящая из помещений". Аналогично нежилые помещения в здании связаны между собой общим имуществом – несущими конструкциями, лестницами и т.п.

На практике часто возникают вопросы о правах собственников нежилых вторичных объектов на право в общем имуществе первичного объекта. Судебная практика¹¹¹ заняла позицию, согласно которой общее имущество может находиться в собственности лица, не являющегося собственником вторичных объектов здания. Особые правила установлены ГК РФ и законом "О товариществах собственников жилья" только для жилых зданий и помещений.

Относительно объединения  объектов, действуют те же правила, что и для раздела. Например, вновь  возникающий объект должен соответствовать исходному назначению объединяемых вещей. Сложности возникают в случаях, когда назначение объединяемых объектов различно. Представляется, что объект, получившийся в результате объединения, должен соответствовать назначению хотя бы одного из первичных, по отношению к нему, объектов.

Отсюда же следует  еще один интересный вывод: определение  первичности-вторичности объекта  следует из истории его образования. Так, дом будет являться первичным  объектом по отношению к помещениям в нем. Несколько объединенных в нем помещений будут вторичными по отношению к дому и помещениям  в их составе, а эти помещения будут, по отношению к вновь сформированному объекту, первичными.

На основании вышеизложенного  мы можем определить следующие критерии, позволяющие выделить самостоятельный объект недвижимости:

1. Реальное существование объекта;
2. Неразрывная физическая связь с землей;
3. Законность формирования объекта;
4. Возможность технического учета;
5. Произведенный технический учет;
6. Обязательность регистрации прав на объект;
7. Жизнеспособность объекта;
8. В случае образования возведенного объекта посредством раздела – связь с другими частями общим имуществом;
9. Допуск объекта к гражданско-правовому обороту.

Только при наличии  в совокупности всех критериев можно  говорить о том, что объект недвижимости является самостоятельным и может свободно участвовать в гражданско-правовом обороте.

Как видно из приведенного перечня признаков, сложности в  обороте объектов могут возникнуть именно на стадии технического учета  недвижимой вещи. Несмотря на то, что судебная практика признает возможность существования самостоятельного права собственности на общее имущество, зачастую технически оно учтено быть не может, а, следовательно, не может быть и зарегистрировано. Может возникнуть и другая ситуация, когда технически объект учтен и сформирован, но в оборот он не введен, поскольку права на него не возникли или не зарегистрированы.

Немало подобных коллизий возникает и при разделе недвижимого  имущества, находящегося в долевой  собственности, при изменении объектов недвижимости вследствие объединения или реконструкции, при обороте технологических и иных имущественных комплексов и др.

§ 5 Недействительность сделок с пороком формы.

Под формой сделки наука  гражданского права понимает способ фиксации волеизъявления участников данной сделки. Порок формы сделки - это ее несоблюдение. Действующее гражданское законодательство (п. 1 ст. 158 ГК РФ) четко определяет, что сделки совершаются в устной или письменной форме. Это дает основания полагать, что существуют лишь две формы сделок (или формы заключения сделок). Кроме того, устная форма сделки имеет три разновидности:

- словесная (контрагенты  договариваются обо всех существенных  условиях сделки в устной форме);

- конклюдентные действия (из поведения контрагента явствует его воля совершить сделку, например, при приобретении товара через автомат);

- молчание (признается  формой сделки (выражением воли  совершить сделку) лишь в случаях,  предусмотренных законом или  соглашением сторон, например, согласно  ст. 999 ГК РФ молчание комитента в течение 30 дней считается принятием им отчета комиссионера).

В свою очередь, письменная форма сделок имеет две разновидности: простая и нотариальная.

Пункт 1 ст. 159 ГК РФ определяет, что по общему правилу сделка может  быть совершена в устной форме, если законом или соглашением сторон для нее не установлена письменная форма. Специальные нормы пп. 2 и 3 ст. 158 ГК РФ несколько расширяют вышеуказанное правило. Они допускают совершение в устной форме сделок, исполняемых при самом их совершении, если законом для них не установлено обязательное нотариальное удостоверение и несоблюдение простой письменной формы сделки не влечет их недействительность, а также совершаемых во исполнение договора, заключенного в письменной форме (как правило, это действия по передаче имущества, приемке работ и т.д., носящие разовый характер и осуществляемые согласно отдельным пунктам правильно оформленного соглашения между контрагентами).