Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: теория и практика

Крестьянский государственный университет

им. Кирилла и Мефодия

заочное отделение

юридический факультет

 

кафедра гражданского права

 

 

 

 

Дипломная работа

 

"Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: теория и практика"

 

 

 

 

 

 

Выполнила:

студентка 6 курса

Кривачева Екатерина Владимировна

Группа  № Ю-6 (99)

Домашний адрес: Лужский район, Заклинская волость, д. Заклинье, ул.Боровая, д.42, кв.5.

 

Научный руководитель:

Якшилова Р.Н.

 

Рецензенты:

 

_________________________________

 

_________________________________

 

 

 

Ленинградская область, г.Луга, 2005г.

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Глава I Понятие и правовые основы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

§1 Государственная  регистрация прав на недвижимость в историческом аспекте.

§2 Понятие  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

§3 Основные документы, регламентирующие государственную  регистрацию прав на недвижимое имущество  и сделок с ним: краткая характеристика.

§ 4 Сделки, подлежащие государственной регистрации: понятие и классификация.

 

 

Глава II практика проведения регистрационных действий.

§ 1 Требования к порядку и форме документов, представляемых на государственную  регистрацию.

§ 2 Имущественные  права несовершеннолетних при сделках с жилыми помещениями.

§ 3 Последствия  несоблюдения требования о государственной  регистрации сделок.

§ 4 Понятие  самостоятельного объекта недвижимости и регистрация прав на него.

§ 5 Недействительность сделок с пороком формы.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

приложения 1, 2

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Одна  из основ любого типа экономики –  недвижимость. Именно в сфере недвижимости лежат многочисленные интересы, как  законопослушных граждан, так и  различного рода мошенников. Каждое третье-пятое  преступление в сфере экономики  связано именно с недвижимостью. При этом, как говорят следователи, данные дела наиболее трудно доказуемы и в целом неперспективны¹.

На  сегодняшний день государство активно  участвует в регулировании рынка  недвижимости. Но, к сожалению, граждане далеко не всегда могут получить необходимую информацию и, тем самым, обезопасить себя от мошенничества². Именно это стало одним из побудительных мотивов обращения автора к теме, вынесенной в название данной работы.

Актуальность  данной темы подтверждается развитием  рынка недвижимости в России, особенно вторичного рынка, и совершенствованием системы государственной регистрации прав, при немногочисленности исследований в сфере регистрации. Большинство из встречавшихся автору работ подготовлено юристами, но с теоретических позиций, причем сложным терминологическим языком, зачастую непонятным простому обывателю.

Недвижимость, как ни один другой объект гражданского права в силу своей прочной связи с землей, нуждается в государственной регистрации. Благотворную роль в обеспечении спокойствия хозяйствующих субъектов играет также регистрация сделок с недвижимостью, постоянно изменяющих состав собственников и поэтому чреватых ожесточенными конфликтами. Лица, регистрирующие сделки, вынуждены решать двуединую задачу - всемерно удовлетворять потребности гражданского оборота, не выходя за рамки действующего законодательства, что не всегда возможно.

Первый заместитель  министра юстиции РФ Александр Карлин в своем докладе на Всероссийской конференции 2001 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с удовлетворением констатировал, что с момента введения в действие закона о госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ним основная задача создания системы учреждений юстиции по регистрации недвижимости выполнена, они действуют во всех регионах России³.

Заместитель министра обратил особое внимание на взаимодействие органов юстиции по регистрации  прав с недвижимостью с арбитражными судами и судами общей юрисдикции. Из 300 тысяч исков, поданных в суды на органы госрегистрации, каждое седьмое обращение со стороны граждан было обосновано. А удовлетворение иска как формального требования может повлечь за собой требование удовлетворения морального и материального вреда.

Таким образом, участникам сделок с недвижимостью важно знать не только свои права и обязанности по отношению друг к другу, но и обязанности регистрирующих органов, дабы в полной мере соблюсти свои законные интересы.

 

В связи  с вышеизложенным, предметом исследования, в рамках настоящей работы, явилась нормативная база, регламентирующая деятельность по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и практика функционирования Главного управления Росрегистрации по Санкт-Петербургу и Ленинградской области.

Автором, при проведении данного исследования, поставлена определенная задача: раскрытие основных положений правового обращения недвижимого имущества в России "изнутри", то есть, с точки зрения регистрирующих органов; раскрытие понятия регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; рассмотрение отдельных, сложных, вопросов, возникающих в данной сфере.

Автор надеется, что данная работа может  не только оказать практическую помощь гражданам, собирающимся совершать  какие-либо операции с недвижимостью, но и окажется интересной и полезной для специалистов, работающих в сфере регистрации.

 

 

 

Глава I Понятие и правовые основы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 

§1 Государственная  регистрация прав на недвижимость в  историческом аспекте.

В результате изменения законодательства и проведенной приватизации в России значительная часть собственности была выведена из-под непосредственного государственного управления. Появилась потребность в эффективных, работоспособных механизмах, которые обеспечили бы сохранение государственного регулирования происходящих процессов. Так, в частности, появилась система государственной регистрации недвижимого имущества, которая стала одним из рычагов воздействия на отношения действующих субъектов предпринимательской деятельности. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним призвана обеспечить публичность гражданского оборота недвижимых вещей, то есть с помощью правовых и организационных мер оздоровить рынок недвижимого имущества, сконцентрировав все его функции по инвентаризации, учету, регистрации, использованию и налогообложению в системе единого государственного органа. Кроме того, госрегистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним призвана определить момент возникновения права на недвижимое имущество путем выдачи соответствующих правоустанавливающих документов (свидетельства о праве на недвижимое имущество)⁴

Необходимость введения норм, устанавливающих государственную  регистрацию вещных прав на недвижимое имущество, обусловливалась следующим.

Во-первых, хозяйственные общества и товарищества, которые приобрели недвижимость в собственность в процессе приватизации, желали получить доказательство данного факта от государства, которое ранее являлось собственником этого имущества. В силу сложившейся психологии участники гражданско-правовых отношений полагали, что правоустанавливающие документы на недвижимое имущество и совершаемые с ним сделки может выдать только государственный орган.

Во-вторых, из-за нехватки оборотных финансовых средств собственники приватизированных предприятий пытались получить кредиты от банков и иных кредитно-финансовых учреждений, которым, в свою очередь, были необходимы весомые гарантии возврата кредитов. В процессе переговоров с собственниками таких предприятий банки, как правило, требовали в залог недвижимое имущество в качестве обеспечения исполнения обязательства заемщиком и, как следствие, правоустанавливающие документы на это имущество.

Наконец, в-третьих, из-за противоречивости отдельных нормативных  актов суды по-разному определяли момент возникновения права собственности, указывая в отдельных случаях момент передачи вещи или ее оплаты.

Различными государственными органами неоднократно предпринимались  попытки выдавать правоустанавливающие документы на недвижимость и совершаемые с ней сделки. В частности, комитеты по управлению имуществом и фонды имущества различных уровней выдавали свидетельства на право собственности на имущественные комплексы, а бюро технической инвентаризации городов (районов) - регистрационные удостоверения на отдельные объекты. Комитеты по управлению имуществом и фонды имущества основывали свою деятельность на положениях Закона РФ от 03.07.91 N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" и Указа Президента РФ от 29.01.92 N 66 "Об ускорении приватизации государственных и муниципальных предприятий"⁵.

Необходимо отметить, что государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с ним впервые была предусмотрена  Гражданским кодексом РФ и принятым в соответствии с ним Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Необходимость законодательного регулирования вопросов госрегистрации сделок с недвижимым имуществом обусловлена тем, что сейчас возникла потребность в единой системе регистрации, охватывающей все виды такого имущества и все совершаемые по этому поводу сделки с ним. Существовавшая ранее система регистрации была расчленена по объектам и по территориям; при этом каждый субъект Федерации и каждое муниципальное образование, по сути дела, сами решали, кто и как должен осуществлять соответствующую регистрацию⁶.

 

Ранее действовавший Гражданский Кодекс РСФСР (здесь и далее – ГК РСФСР) (хотя отдельные статьи его применяются и поныне)  не предусматривал государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Раздел I. Общие положения (статьи с 1 по 91) и раздел II. Право собственности (статьи с 92 по 157) ГК РСФСР утратили силу с 1 января 1995 года на основании Федерального закона от 30 ноября 1994 года N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"⁷. И только с этого момента законодатель предусмотрел новый для российского гражданского права институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.⁸ Но в полной мере данный институт получил применение и развитие с момента вступления в действие II части ГК РФ – с 01.01.1996г., когда была отменена обязательная нотариальная форма совершения сделок с недвижимостью. Именно с этого момента фактически была начата государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно  уже сложившейся в юридической  науке классификации основных задач  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, к задачам регистрации относят следующие:

• Правовая задача – обеспечение устойчивости гражданского оборота путем подтверждения и государственной гарантии прав на недвижимость;
• Социальная задача – обеспечение законности оборота недвижимости, защита прав и законных интересов участников сделок и третьих лиц;
• Экономическая задача – обеспечение благоприятного инвестиционного климата, "прозрачности" рынка недвижимости, снижения экономических рисков, упорядочения сборов налогов;
• Информационно-управленческая задача – обеспечение физических и юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления достоверной информацией о гражданских правах на недвижимость⁹.

Хотя  есть и несколько иные классификации  задач регистрации прав на недвижимость. Например, Бокша М.С. называет чисто юридические задачи, сформулированные в ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", экономические, фискальные, информационно-управленческие и социальные задачи.¹⁰

Основная  деятельность учреждений юстиции, направленная на выполнение указанных задач, состоит в ведении и хранении Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) и выдаче информации из него.

Хотя, и это следует отметить особо, данное определение задач учреждений юстиции носит доктринальный характер. Законодатель  среди основных задач называет только государственную регистрацию прав собственников недвижимого имущества и обладателей иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждан РФ, иностранных граждан и лиц без гражданства, российских и иностранных юридических лиц, международных организаций, иностранных государств, РФ, субъектов РФ и муниципальных образований; создание и ведение ЕГРП, организацию его бессрочного хранения.¹¹

Таким образом, учреждения юстиции должны заниматься следующей деятельностью: государственный контроль над законностью  оснований для режима владения, пользования  и распоряжения недвижимым имуществом, государственный контроль над законностью  сделок с недвижимым имуществом, учет зарегистрированных прав и выдача информации о зарегистрированных правах и собственниках, предоставление информации о зарегистрированных правах в налоговые органы для налогообложения, технический учет недвижимого имущества на территории РФ посредством систематизации данных об объектах права в ЕГРП, формирование правовой культуры граждан в сфере, связанной с недвижимостью (посредством осуществляемой деятельности), всесторонняя защита прав и законных интересов правообладателя недвижимого имущества и сторон договора при проведении экспертизы, и др.