Договор ренты

В силу ст. 603 ГК РФ договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. По смыслу приведенной нормы договор изначально все-таки должен содержать обязательства плательщика о предоставлении содержания в натуре и может лишь предусматривать возможность его замены денежными выплатами. Условия, при наличии которых производится замена одного вида содержания на другой, устанавливаются договором. При этом в силу ст. 602 ГК РФ объем периодических платежей должен соответствовать стоимости всего объема содержания с иждивением, а периодичность платежей в соответствии с нормами ст. 598 ГК РФ устанавливается, если иное не предусмотрено договором, по окончании каждого календарного месяца. Из содержания ст. 603 ГК РФ следует также, что при отсутствии в договоре условия о замене предоставления пожизненного содержания в натуре денежными выплатами, такая замена недопустима.

К договору пожизненного содержания с иждивением также подлежат применению норма, установленная ст. 318 ГК РФ. В ней говорится об увеличении сумм, выплачиваемых на содержание гражданина, и содержится прямая отсылка к договору пожизненного содержания. В соответствии с указанной нормой сумма, выплачиваемая непосредственно на содержание гражданина по договору пожизненного содержания, с увеличением установленного законом минимального размера оплаты труда пропорционально увеличивается.

Если по договору пожизненного содержания с иждивением имущество передается за плату, то дополнительно применяются правила о продаже недвижимости, если бесплатно - то правила о договоре дарения. В соответствии со ст. 584 ГК РФ договор пожизненного содержания с иждивением подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. В соответствии со ст. 551 ГК РФ плательщик ренты приобретает право собственности на переданную ему получателем ренты недвижимость с момента регистрации договора. Однако несмотря на то, что плательщик ренты становится собственником переданного ему недвижимого имущества, его права в отношении распоряжения таким имуществом ограничены. Согласно ч. 1 ст. 604 ГК РФ плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Нарушение этого условия влечет ничтожность сделки.

Если согласие на отчуждение недвижимого имущества от получателя пожизненного содержания получено, то в этом случае применяется правило, установленное ч. 2 ст. 586 ГК РФ о том, что лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты. Теперь основным должником является новый приобретатель недвижимого имущества, а субсидиарную (дополнительную) ответственность несет прежний приобретатель - плательщик ренты.

В соответствии с ч. 2 ст. 604 ГК РФ плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества. Это значит, что плательщик ренты не должен допускать разрушений, повреждений недвижимого имущества, обязан поддерживать его в надлежащем техническом и санитарном состоянии, не допускать ухудшений его эксплуатационных качеств. Из вышеперечисленного следует, что он должен обеспечить сохранение стоимости имущества, указанной в договоре. Указанные ограничения действуют только в течение периода предоставления пожизненного содержания с иждивением. С истечением срока действия договора плательщик приобретает ничем не ограниченные полномочия по владению, пользованию и распоряжению таким недвижимым имуществом.

Поскольку срок действия договора ограничен периодом жизни получателя ренты, по общему правилу обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается с его смертью.

Часть 2 ст. 605 ГК РФ предусматривает возможность досрочного прекращения пожизненного содержания с иждивением по требованию получателя ренты. Это допускается в случае существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств. Применительно к договору пожизненного содержания понятие существенности трактуется аналогично существенному нарушению обязательств при пожизненной ренте. При наличии указанного условия получателю ренты предоставляется право по его усмотрению требовать либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены (ее размер определяется как и при выкупе пожизненной ренты). При этом плательщик ренты, как сторона ответственная за нарушение обязательства, не может требовать компенсацию расходов, произведенных в связи с содержанием получателя ренты.

§        4. Документы, необходимые для нотариального удостоверения договора ренты и пожизненного содержания с иждивением.

При удостоверении договоров ренты нотариусом истребуются все те же самые документы, что и при удостоверении договора об отчуждении имущества, передаваемого под выплату ренты.

Если участником договора является юридическое лицо, которое в силу закона может являться стороной договора ренты, нотариус должен проверить его правоспособность и полномочия представителя. Поскольку риэлторская деятельность относится к лицензируемым видам деятельности, следует также удостовериться, что юридическое лицо обладает специальной правоспособностью, о чем свидетельствует наличие у него соответствующей лицензии.

В отношении имущества, подлежащего государственной либо иной специальной регистрации, договор удостоверяется только при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое под выплату ренты.

Если под выплату ренты передается недвижимое имущество, кроме правоустанавливающих документов на него нотариусу должны быть представлены документы о технических характеристиках отчуждаемого объекта, в частности справка бюро технической инвентаризации и технический паспорт объекта. Она может быть представлена по желанию самих участников договора как дополнительное доказательство отсутствия обременений.

При отчуждении под выплату ренты любого имущества, приобретенного собственником в период брака на совместные средства, как подлежащего, так и не подлежащего регистрации, для заключения договора ренты требуется нотариально удостоверенное согласие супруга получателя ренты на передачу имущества под выплату ренты. Аналогичное согласие на заключение договора требуется и от супруга плательщика ренты, поскольку расходы по выплате рентных платежей будут производиться также из совместных средств супругов. При отсутствии у какой-либо из сторон договора супруга, который мог бы претендовать на совместно нажитое имущество (денежные средства) об этом подается соответствующее заявление, с содержанием которого должна быть ознакомлена другая сторона.

При удостоверении договора ренты, по которому под выплату ренты передается жилое помещение (жилой дом, квартира, комната в квартире), нотариусу должна быть представлена справка жилищно-эксплуатационной организации (либо миграционной службы) о том, кто зарегистрирован в отчуждаемом жилом помещении. При этом, если в числе проживающих в жилом помещении имеются несовершеннолетние дети, на заключение договора ренты требуется согласие органов опеки и попечительства. Если под выплату ренты передается жилое помещение и при этом передается за плату, в договоре должны быть отражены возможные имеющиеся обременения в виде прав третьих лиц на пользование отчуждаемым жилым помещением.

В договоре должны быть указаны размер, сроки и способы выплаты ренты либо указание обязанностей плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением, сведения об обеспечении выплаты ренты, возможное правопреемство по договору. Если имущество передано под выплату ренты за плату, в договоре должна быть указана стоимость отчуждаемого имущества и порядок расчетов за него между получателем ренты и ее плательщиком. Договором должно быть предусмотрено право требования выкупа ренты ее получателем в случаях, установленных законом, а в договоре постоянной ренты - также право плательщика на выкуп ренты. В договоре пожизненного содержания с иждивением целесообразно помимо прочих условий определять порядок отчуждения и использования имущества, переданного под выплату ренты.

Если под выплату ренты передается недвижимое имущество, при этом передается за плату, то к отношениям сторон по передаче такого имущества применяются правила о купле-продаже. В связи с этим в договоре должно быть отражено, каким образом стороны намерены осуществлять передачу недвижимого имущества, в частности порядок составления передаточного акта или иного документа о передаче.

В отношении недвижимого имущества нотариусу должна быть также представлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и свидетельствующая об отсутствии арестов на недвижимое имущество.[2]

При передаче под выплату ренты жилых домов и иных строений договор должен также содержать необходимую информацию о расположении недвижимости на земельном участке и правовой режим земли, на которой расположено строение.

В договор могут быть включены и иные конкретные условия и сведения, которые сами стороны пожелали отразить в нем.

§        5. Обзор судебной практики[16]

5.1. Расторжение договора пожизненной ренты в судебном порядке

Договор пожизненной ренты может быть расторгнут в судебном порядке в случае нарушения плательщиком ренты существенных условий такого договора.

В 1999 году гражданка Юдина заключила со своей соседкой Витюковой договор пожизненной ренты, передав плательщику ренты принадлежавшую ей на праве собственности квартиру. Некоторый период Витюкова давала деньги, помогала, а последний год не стала исполнять свои обязанности, постоянно пускала в квартиру квартирантов, что порождало препятствия в проживании гражданки Юдиной в этой квартире. 

Гражданка Юдина подала исковое заявление в районный суд против гражданки Витюковой о расторжении договора пожизненной ренты.

В ходе судебного разбирательства судом было установлено, что гражданка Юдина не отрицает факт заключения договора ренты, так как у нее были плохие условия для жизни, а ответчица Витюкова обещала ей помогать. Несмотря на условия договора пожизненной ренты Витюкова не осуществляла рентных платежей последние несколько лет.

Гражданка Витюкова, возражая против исковых требований, пояснила суду, что договор пожизненной ренты был заключен ей с истицей в 2002 году. Полагала, что истица в силу возраста и состояния здоровья путается в периодах времени, в течение которых ей оказывалась материальная помощь. Деньги ответчица не смогла ей передавать только тогда, когда истицу увезли родственники. Витюкова оплачивала платежи за квартиру по квитанциям, долг за три месяца в последнее время образовался только в связи с тем, что родственники истицы не давали ей квитанций. Требования ч.2 ст.452 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие порядок расторжения договора, истицей были соблюдены.

В соответствии со ст.583 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Суд пришел к выводу о том, что между сторонами был заключен договор пожизненной ренты. Пункт 5 договора предусматривал обязанности плательщика ренты, которые состоят в том, что он обязан пожизненно выплачивать получателю ренты денежную сумму в размере не менее 2,5-кратного минимального размера оплаты труда, установленного законом, ежемесячно, по окончании каждого календарного месяца, с последующей индексацией указанной суммы пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда и ежемесячно оплачивать коммунальные услуги, а также предоставить в пользование для проживания получателю ренты вышеуказанную квартиру для проживания, а в случае смерти получателя ренты оплатить стоимость ритуальных услуг. Пункт 6 договора предусматривал возможность обременения квартиры (сдача в аренду и так далее) с предварительного согласия получателя ренты, удостоверенного нотариально.

Договор пожизненной ренты регулируется параграфом 3 главы 33 Гражданского кодекса Российской Федерации. Получатель пожизненной ренты, в отличие от получателя постоянной ренты, имеет право в соответствии с п.1 ст.599 Гражданского кодекса Российской Федерации на расторжение договора ренты в одностороннем порядке в случае существенного нарушения плательщиком ренты договора пожизненной ренты. Пункт 7 договора предусматривает расторжение договора в случае невыполнения его условий, то есть условий, указанных выше. Пункт 2 ст.599 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающий возврат имущества при существенном нарушении договора плательщиком ренты, также направлен на защиту интересов получателя ренты, который вправе требовать возврата бесплатно переданного под выплату пожизненной ренты имущества.

Суд посчитал доказанным факт существенного нарушения договора ренты со стороны плательщика ренты. При этом суд принял во внимание, что ответчицей не представлено достоверных (письменных) доказательств, свидетельствующих о том, что она ежемесячно производила выплаты, предусмотренные договором (с их индексацией). Большая часть квитанций по оплате за коммунальные услуги была выписана на имя истицы.