Договор ренты

Так, из норм о купле-продаже могут быть указаны в числе подлежащих применению те, в которых предусмотрены момент перехода риска случайной гибели передаваемого имущества (ст. 459 ГК), обязанность передать вещь свободной от прав третьих лиц (ст. 460 ГК), обязанности сторон при предъявлении третьим лицом иска об изъятии у покупателя переданной ему вещи (ст. 462 ГК). 
Среди субсидиарно применяемых норм о дарении могут быть выделены, в частности, ст. 580 ГК (о последствиях причинения вреда, вызванного недостатком подаренной вещи) и п. 2 ст. 576 (о передаче в дар имущества, находящегося в общей совместной собственности). При этом применительно к дарению во всяком случае исключается возможность использования любых статей, относящихся к консенсуальному договору дарения (т.е такому, который предусматривает обязательство передать другому лицу вещь в виде дара в собственность). Это связано с отмеченным уже выше реальным характером договора ренты. 
                Следовательно можно сделать вывод, что особенности регулирования договора ренты состоят в следующем:

Регулирование осуществляется правовыми нормами трех видо вдоговоров: 
               а) ренты (в них имеются общие положения о данном договоре и                                                             особенностях каждого вида ренты); 
               б) купли-продажи (эти нормы применяются к договору ренты в случаях, когда плательщик ренты получил имущество под выплату возмездно); 
               в) дарения (эти нормы применяются к договору ренты в случае, когда плательщик получил имущество под ренту безвозмездно); 
Содержание правовых норм, регулирующих договор ренты, направлено на защиту интересов слабой стороны договора, такой стороной является получатель ренты. 
Большая часть правовых норм, регулирующих договор ренты, имеет диспозитивный характер (это значит, что стороны вправе сами определять условия договора, о которых идет речь в этих нормах).
 

§        3. Форма и государственная регистрация договора ренты.

Статья 584 ГК РФ устанавливает требования к форме любого договора ренты: он подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Нотариальное удостоверение договоров ренты осуществляется в соответствии с нормами главы 10 «Основ законодательства РФ о нотариате» (ст. ст. 53 - 56). При этом имеется ряд особенностей. На территории Российской Федерации удостоверять договоры ренты вправе лишь нотариусы.

Проект договора может быть составлен как сторонами сделки, так и самим нотариусом. В первом случае нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона. Как правило, действуя в соответствии со ст. 15 Основ, нотариус сам составляет проекты договоров ренты.

Договоры ренты имущества, подлежащие регистрации, могут быть удостоверены лишь при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое имущество.

Важное значение для действительности договора имеет место совершения нотариального действия. Договоры ренты, в которых под выплату ренты отчуждается движимое имущество, могут быть удостоверены любым нотариусом. Удостоверение договоров ренты, при заключении которых под выплату ренты передается недвижимое имущество, напротив, производится лишь по месту нахождения такого имущества. Кроме того, нотариус должен проверить при этом документы, необходимые для совершения сделок в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".[2]

С момента удостоверения нотариусом договор ренты, не предусматривающий отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты, считается заключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Соответственно, отсутствие нотариального удостоверения должно влечь признание договора незаключенным. Но пункт 1 ст. 165 ГК РФ называет такие договоры недействительными (ничтожными).

Если же договор предусматривает отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, то он подлежит также обязательной государственной регистрации. Таким образом, должен быть соблюден алгоритм: нотариальное удостоверение договора, а затем его государственная регистрация. Такой договор будет считаться заключенным именно с момента его регистрации в органах Федеральной регистрационной службы.

§        4. Обременение рентой недвижимого имущества.

Под выплату ренты может быть передано любое имущество. Исключение составляет лишь пожизненное содержание с иждивением, под которое отчуждается исключительно недвижимое имущество. В соответствии с п. 1 ст. 586 ГК РФ рента обременяет только недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. В отношении движимого имущества такой переход обязательств плательщика ренты не предусмотрен.

Не случайно законодатель выделил в ст. 586 ГК РФ лишь недвижимое имущество. Во-первых, оно всегда является дорогостоящим и нередко служит удовлетворению одной из важнейших потребностей человека - потребности в жилье. Во-вторых, все вещные права на недвижимое имущество подлежат учету и регистрации - в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пункт 6 ст. 12 Закона определяет содержание Реестра и устанавливает, что в подраздел III Реестра вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество. В записях об ограничениях (обременениях) права указываются содержание ограничения (обременения), срок его действия, лица, в пользу которых ограничиваются права, сумма ренты при отчуждении недвижимого имущества, наименование документа, на основании которого возникает ограничение (обременение) права, время его действия, стороны по таким сделкам, сроки и условия исполнения обязательств по сделкам, цены сделок.

В процессе заключения договора ренты плательщик ренты получает в собственность имущество от получателя ренты, которое обременяется рентой. Плательщик ренты, будучи собственником этого имущества, вправе распорядиться им по своему усмотрению, в том числе передать в собственность другого лица.

Согласно п. 1 ст. 391 ГК РФ: перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. Рассматриваемые правила позволяют квалифицировать право плательщика ренты на полученное недвижимое имущество как ограниченное вещное право. Сегодня плательщик ренты приобретает именно право собственности, но существенно ограниченное в силу характера длящегося рентного обязательства.

Независимо от разновидности договора ренты в результате передачи плательщиком ренты имущества в собственность другого лица возникают единые правовые последствия:

во-первых, переход права собственности на имущество влечет переход обязательств по договору ренты к приобретателю имущества;

во-вторых, первоначальный плательщик ренты несет субсидиарную с новым плательщиком ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты. Последнее правило действует, если Гражданским кодексом РФ, другим федеральным законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

Первоначальный плательщик ренты ни при каких условиях не освобождается от ответственности за исполнение обязательства новым должником, неся либо субсидиарную, либо солидарную с ним ответственность.

Кредитору (получателю ренты) всегда выгоднее наличие солидарных должников при отчуждении имущества, переданного плательщику ренты при заключении договора. Потому можно рекомендовать включение в договор ренты при первоначальном согласовании его условий правила о возникновении солидарной ответственности в рассматриваемом случае.

§        5. Обеспечение выплаты ренты.

В соответствии с п.2 ст.587 ГК РФ существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты:

а) либо предоставить обеспечение исполнения его обязательств по выплате                          ренты (имеются в виду любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения исполнения обязательств - залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток и др., допускаемые ст. 329 ГК РФ);

          б) либо застраховать по правилам ст. 932 ГК РФ в пользу получателя ренты

риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение плательщиком ренты обязательств по ее выплате. При невыполнении плательщиком ренты указанных обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора (п.2 ст.587 ГК РФ).

При передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Статья 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" называет залог видом ограничения (обременения) регистрируемого права собственности на имущество. Пункты 2 и 3 ст. 334 ГК РФ устанавливают, что залог недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке.

Залог может возникнуть в силу договора или на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. При заключении договора ренты в отношении недвижимого имущества ипотека возникает на основании закона. Пункт 2 ст. 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" говорит, что к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании Федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. Пункт 1 ст. 11 данного Закона разъясняет, что государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона (в данном случае - договора ренты), является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. В отношении жилых помещений, которые чаще всего передаются под выплату ренты, дополнительно действует Инструкция о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины[3].

Со случаями передачи под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества закон связывает иные важные формы и способы обеспечения исполнения обязательств по выплате рентных платежей.

Таким образом, в целях обеспечения выплаты ренты может быть использован любой способ обеспечения исполнения обязательств или страхование риска гражданско-правовой ответственности. Стороны вправе одновременно использовать оба средства.

Если стороны включили в договор ренты последнее условие, правовым последствием добровольного принятия на себя плательщиком ренты обязательства заключить договор страхования будет возникновение у него соответствующей обязанности и возникновение у получателя ренты права требовать понуждения плательщика ренты к заключению такого договора. По договору страхования плательщик ренты будет страхователем, а получатель ренты - выгодоприобретателем[4]. При этом может быть застрахован лишь риск ответственности самого страхователя (плательщика ренты). При несоблюдении данного правила соответствующий договор страхования считается ничтожным.

В случае невыполнения плательщиком ренты обязанностей по обеспечению выплаты ренты при передаче ему движимого имущества, а также при утрате обеспечения или ухудшении его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

При заключении договора постоянной ренты и невыполнении обязанностей, независимо от вида переданного под выплату ренты имущества у получателя ренты возникает право требования выкупа ренты.

§        6. Ответственность за просрочку выплат по договору ренты.

В соответствии с п. 1 ст. 583 ГК РФ рента может состоять из периодических выплат получателю ренты определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Статья 395 ГК РФ устанавливает ответственность за нарушение сугубо денежных обязательств. К иным обязательствам она не может быть применена. Поэтому ст. 588 ГК РФ подлежит применению лишь в случае просрочки выплаты ренты, предусмотренной в виде денежного обязательства. В качестве особой меры, защищающей интересы получателя ренты, закон предусмотрел в ст. 588 ГК РФ ответственность плательщика ренты за просрочку выплаты ренты. Она установлена в виде обязанности плательщика ренты уплачивать получателю ренты за просрочку выплаты ренты проценты, предусмотренные ст.395 ГК РФ, если иной размер процентов не установлен договором ренты.

Соответственно, учитывая сферу действия этой статьи, ограниченную лишь денежными обязательствами, получателю ренты при предоставлении ренты в иной форме целесообразно позаботиться о включении в договор условий об ответственности плательщика ренты в случае просрочки выплаты. В противном случае кредитор сможет потребовать лишь применения санкции общего характера - возмещения убытков, что представляется весьма проблематичным в данном случае.

Глава II Виды ренты.

§        1. Постоянная рента.