Договор ренты

Таким образом, в зависимости от конкретного установленного сторонами способа передачи имущества договор пожизненной ренты может приобретать черты либо договора купли-продажи, либо договора дарения. В таких случаях к отношениям сторон по передаче имущества и его оплате субсидиарно применяются установленные гражданским законодательством правила о договоре купли-продажи или дарения соответственно при условии, что это не противоречит существу договора пожизненной ренты.

Наиболее действенными способами обеспечения исполнения обязательств плательщика ренты при заключении договора, предусматривающего передачу под выплату ренты движимого имущества, являются поручительство, неустойка, а также залог (при определенных условиях).

Стороны договора пожизненной ренты вправе избрать любой из рассмотренных и применимых к данному виду договоров способов обеспечения обязательств либо прибегнуть к страхованию. В последнее время различные виды страхования, в том числе страхование риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств приобретают все большую популярность. Страхование - один из самых приемлемых и действенных способов обеспечения исполнения обязательств.

Как уже отмечалось, по договору пожизненной ренты обязательства плательщика сводятся к периодической уплате в пользу рентополучателя денежных платежей. По данному виду договора иные формы представления, например, в натуре, невозможны. Этим условием пожизненная рента отличается от постоянной ренты, выплата которой производится путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг. Размер рентных платежей устанавливается договором. Однако закон в интересах получателя ренты устанавливает минимальную сумму ренты, ниже которой обязательства плательщика опускаться не могут.

Это требование закона объясняется тем, что пожизненная рента, как правило, является частью жизнеобеспечения (содержания) получателя ренты, на ней строится его бюджет. Той же причиной обусловлено и следующее правило: размер ренты в силу ч. 2 ст. 597 и ст. 318 ГК РФ подлежит индексации с учетом уровня инфляции. Цель этой установки - нейтрализация негативных последствий инфляции для получающего денежные выплаты гражданина.

Периодичность рентных платежей также устанавливается договором. Это могут быть еженедельные, ежемесячные, ежеквартальные и другие платежи, выплачиваемые в течение всей жизни рентополучателя. Какие бы сроки выплаты пожизненной ренты ни были установлены сторонами, они в любом случае должны отвечать требованиям регулярности (периодичности).

Если в договоре пожизненной ренты не определена периодичность рентных платежей, то пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

«Практически во всех нормах, посвященных пожизненной ренте, четко прослеживается позиция законодателя, направленная на максимально полное обеспечение и защиту интересов получателя ренты. Это касается и расторжения договора пожизненной ренты. Договор пожизненной ренты может быть расторгнут в одностороннем порядке. Такое право закон предоставляет только ее получателю. Плательщик же, однажды приняв на себя соответствующие обязательства, не вправе от них отказаться»[7].

Статья 599 ГК РФ предусматривает основания, при наличии которых по требованию получателя договор пожизненной ренты может быть расторгнут. Часть 1 указанной статьи гласит: в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков.

Ст. 450 ГК РФ. согласно ч. 2 указанной статьи существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Существенное нарушение договора - это такое нарушение, которое влечет для другой стороны невозможность достижения цели договора. При этом понятие существенности основано прежде всего на применении экономического критерия. Получатель ренты, заявивший в суде требование о расторжении договора, должен представить суду соответствующие доказательства наличия ущерба. Для получателя пожизненной ренты ущерб не связан, например, с несением дополнительных расходов. В данном случае он выражается в неполучении доходов, что существенно отражается на интересах рентополучателя. Договором пожизненной ренты установлено, что, если рента не уплачена в срок, это дает право получателю ренты потребовать расторжения договора. Однако допущенное плательщиком ренты нарушение не служит основанием для расторжения договора, если в разумный срок оно было устранено.

Итак, в случае существенного нарушения плательщиком договора пожизненной ренты закон предоставляет право ее получателю требовать либо выкупа ренты, либо расторжения договора и возмещения убытков. Любое из указанных требований должно быть заявлено в судебном порядке.

Если получателем пожизненной ренты заявлены требования о ее выкупе плательщиком, то возникает необходимость в определении размера выкупной цены. Она определяется по правилам, установленным ст. 594 ГК РФ для выкупа постоянной ренты. Порядок расчета выкупной цены различается в зависимости от того, за плату или бесплатно передавалось имущество под выплату пожизненной ренты. Если такое имущество было передано за плату, то выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. Такая невысокая выкупная цена указана потому, что получатель ренты по соглашению сторон уже получил определенную цену за переданное под выплату ренты имущество. Таким образом, получатель ренты не рискует утратить без возмещения все права на переданное по договору ренты имущество, если рента выкупается ее плательщиком.

В случае бесплатной передачи имущества под выплату ренты в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается собственно цена переданного имущества. При этом цена такого имущества уже не может быть установлена сторонами по своему усмотрению, а определяется по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 424 ГК РФ. В данном случае цена такого имущества устанавливается исходя из цен, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичное имущество.

Как альтернативный вариант выкупу ренты, ее получатель при существенном нарушении плательщиком ренты условий договора может требовать расторжения договора пожизненной ренты и возмещения причиненных убытков. В случае расторжения договора получатель ренты взыскивает убытки и вправе требовать, чтобы возместили все имущественные потери, включающие стоимость переданного имущества, при одновременном зачете полученных им от плательщика ренты средств в виде компенсации за имущество и рентных платежей. По общему правилу требовать возврата имущества получатель ренты не вправе.

Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

В силу ст. 600 ГК РФ случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты. Таким образом, риск утраты имущества несет на себе плательщик ренты, что полностью соответствует общим требованиям, предусмотренным ст. 211 ГК РФ, согласно которой риск случайной гибели имущества несет собственник имущества. При этом плательщик ренты не освобождается от дальнейшей выплаты ренты на предусмотренных договором условиях.

§        3. Пожизненное содержание с иждивением.

Договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью договора пожизненной ренты. Общее между ними заключается в следующем.

1. Как и при заключении договора пожизненной ренты, получателем ренты может быть только физическое лицо - дееспособный гражданин, желающий передать свое недвижимое имущество тому лицу, кто согласится принять его на пожизненное содержание с иждивением. К договору пожизненного содержания с иждивением применяется правило ч. 3 ст. 596 ГК РФ, согласно которому договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен. Права, предоставленные получателю пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, не переходят по наследству и не подлежат отчуждению.

2. Состав плательщиков ренты также не ограничен. Ими могут быть как физические, так и юридические лица, в том числе страховые и другие коммерческие организации, а также государственные (муниципальные) организации, занятые в сфере социального обслуживания населения.

3. Совпадают срок действия обоих договоров. Он ограничен периодом жизни получателя ренты. Таким образом, срок действия договора пожизненного содержания с иждивением определяется не календарной датой, а наступлением в будущем смерти получателя ренты. Пожизненное содержание с иждивением относится к длящимся договорам, поскольку требует систематического и непрерывного исполнения плательщиком ренты своих обязанностей по обеспечению получателя ренты.

4. Выгодоприобретателем по обоим договорам может быть не только лицо, непосредственно передавшее имущество под выплату ренты, но и любой другой указанный им гражданин. Таким образом, материально обеспеченными становятся лица, в отношении которых собственник недвижимости считает себя обязанным их материально поддерживать. В основном это члены его семьи, родственники или просто близкие ему люди.

5. Совпадают и правовые нормы, регулирующие отношения, возникающие на основании договора пожизненной ренты и договора пожизненного содержания с иждивением. Об этом прямо сказано в ч. 2 ст. 601 ГК РФ: к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено специальными правилами о пожизненном содержании с иждивением. К институту пожизненного содержания с иждивением применяются нормы параграфа 1 гл. 33 ГК РФ об общих положениях о ренте и пожизненном содержании с иждивением. Применению подлежат нормы о понятии договора ренты, форме договора, об отчуждении имущества под выплату ренты, обеспечении выплаты ренты, в том числе и предоставлении получателю ренты права залога на это имущество, а также нормы, предусмотренные ст. 588 ГК РФ, об ответственности за просрочку выплаты ренты.

Необходимость выделить правовые нормы, посвященные пожизненному содержанию с иждивением в отдельную главу, вызвана отличиями, имеющимися между этими двумя видами договоров. Они заключаются в следующем.

1. Предметом договора пожизненной ренты может быть любое как движимое, так и недвижимое имущество. При пожизненном содержании с иждивением под выплату ренты может передаваться только недвижимость, принадлежащая на праве собственности рентополучателю. Примерный перечень такого имущества дан в ч. 1 ст. 601 ГК РФ. Это квартира, жилой дом, земельный участок. Поскольку приведенный перечень является открытым, под выплату ренты может передаваться и иное недвижимое имущество, например, дача, гараж, многолетние насаждения и т.д. Договором о пожизненном содержании с иждивением предусмотрена возможность еще при жизни собственника недвижимости получать материальную помощь от передачи своей недвижимости лицу, которое приняло на себя обязанность его содержать.

2. Если по договору пожизненной ренты рента представляет собой периодические денежные платежи, то договор пожизненного содержания с иждивением предусматривает предоставление содержания в натуре.

В ч. 1 ст. 602 ГК РФ содержится примерный перечень благ, предоставление которых может быть вменено в обязанности плательщика ренты. Сюда входят не только материальное обеспечение, но и необходимые социальные услуги. Это может быть обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде. Если этого требует состояние здоровья гражданина, то рента может предусматривать уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. Перечень обязанностей, приведенных в статье, является примерным и подлежит конкретизации в договоре. Требует уточнения положение об обеспечении потребностей получателя ренты в жилище. Получатель содержания с иждивением имеет право проживать в переданной им в собственность квартире (доме). Новый собственник может выселить получателя содержания с иждивением только с его согласия и только в случае, если предоставит ему другое жилье. На нового собственника возлагается обязанность не ухудшать жилищные условия получателя содержания с иждивением. Таким образом, по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты может оставить за собой право пользования квартирой или домом до конца своих дней, а может по соглашению с плательщиком ренты получить взамен проданного или подаренного ему жилья в пожизненное пользование другое жилое помещение.

Как и в случае с пожизненной рентой, договор пожизненного содержания с иждивением должен содержать условие о размере ренты. Несмотря на то, что такой договор предусматривает предоставление содержания в натуре, в силу ч. 2 ст. 602 ГК РФ стоимость всего объема содержания с иждивением должна быть определена в договоре в денежной сумме.[6]

Конкретную сумму содержания с иждивением стороны устанавливают в договоре с учетом взаимных интересов каждой из сторон. Получатель ренты заинтересован прежде всего в получении стабильного и достаточного пожизненного содержания с иждивением. Плательщик же заинтересован в получении в собственность недвижимости и разумных размерах содержания. От оценочной стоимости недвижимого имущества, которое передано в обеспечение содержания с иждивением, будет зависеть объем содержания.

По смыслу ст. 602 ГК РФ содержание должно предоставляться не реже чем раз в месяц. Тогда как при заключении договора пожизненной ренты закон не запрещает сторонам устанавливать более протяженные периоды предоставления, например один раз в год. Это объясняется самим характером договора пожизненного содержания с иждивением. В данном случае рентополучатель нуждается в более частой помощи, ведь в обязанности плательщика ренты по договору может входить обеспечение кредитора питанием и другими вещами первой необходимости. Для получателя ренты содержание с иждивением становится основным, если не единственным источником средств к существованию. Стороны договора пожизненного содержания с иждивением могут договориться и об иной, например, еженедельной или даже ежедневной, периодичности предоставления.