Договор аренды

В соответствии со ст.654 ГК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды здания. При  отсутствии согласованного сторонами  в письменной форме условия о  размере арендной платы договор  аренды данного вида имущества считается  незаключенным. К договору аренды здания не применяется общее правило, согласно которому в случае, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение его должно быть оплачено по цене, установленной при сравнимых обстоятельствах и обычно взимается за аналогичные товары, работы и услуги. Возможно оформление договора аренды посредством почтовой, телеграфной или иной связи.

Срок действия договора для  договора аренды здания или сооружения не является существенным условием и  устанавливается, как правило, по соглашению сторон. Если срок не определен, то договор  считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае, каждая сторона  вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. В договоре может быть предусмотрен иной срок для предупреждения.

Договор аренды здания, может  быть, расторгнут досрочно:

1) По соглашению сторон, в том числе при предоставлении  арендатору другого здания;

2) При ликвидации организации-арендатора;

3) В судебном порядке  при существенном нарушении условий  договора.

Законодательство под  существенным нарушением условий договора подразумевает такое нарушение  договора одной из сторон, которое  влечет для другой стороны такой  ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

2.4 Аренда предприятий

Договор аренды предприятий  – разновидность договора аренды недвижимости. Из самого названия договора следует, что его предметом является предприятие в целом как имущественный  комплекс, который должен быть использован  в предпринимательской деятельности. Помимо этого, в состав предприятия  могут входить основные и оборотные  средства, а также исключительные права, право требования и даже долговые обязательства.

В качестве основных средств  предприятия принято классифицировать как раз здания, сооружения, земельные  участки, оборудование. К оборотным  средствам законом отнесены сырье, материалы, продукция. Исключительные права у каждого предприятия  могут быть разные, но к основным исключительным правам относятся право  на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания.

По договору аренды предприятия  как имущественного комплекса одна сторона (арендодатель) обязуется передать арендатору за плату во временное  владение и пользование земельные  участки, здания, сооружения и другие, входящие в состав предприятия основные и оборотные средства, а также  исключительные права и долговые обязательства. Не могут передаваться лишь те права, которые были получены на основании разрешения (лицензии) на занятие определенным видом деятельности.

Договор аренды предприятия  должен составляться в письменной форме  в виде одного документа, подписанного сторонами (ст.434 ГК РФ). Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение же формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

Передача предприятия  арендатору осуществляется по передаточному  акту¹⁰. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять  во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в  состав имущества арендованного  предприятия, сдавать их в субаренду  и передавать свои права и обязанности  по договору аренды в отношении таких  ценностей другому лицу при условий, что это не влечет уменьшения стоимости  предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Договором могут быть предусмотрены  иные условия. Этот порядок не применяется  в отношении земли и других природных ресурсов, а также в  случаях, предусмотренных законом.

Арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения  в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость. И  в этом случае сторонам может быть предусмотрено иное. Статья 661 ГК РК закрепляет обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате расходов на его эксплуатацию. Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт. На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества. Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором. Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества соразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности. При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных ст.656, 657 и 659 ГК РК. Подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подпись передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет. Опять же договором может быть предусмотрено иное.

Договор аренды предприятия  во многом схож с договором аренды зданий и сооружений. Здесь также  много диспозитивных норм, которые  позволяют сторонам устанавливать  пригодные для них условия. Однако некоторые их них являются обязательными, несоблюдение которых может повлечь  за собой признания договора недействительным.

2.5 Договор финансовой  аренды (лизинг)

Для некоторых предприятий  вступление в арендные правоотношения является основным источником прибыли. Вследствие развития предпринимательской  деятельности договор аренды претерпевает правовые новшества. Одним из них  является договор финансовой аренды, называемый также договором лизинга.

Отношения между сторонами по договору финансовой аренды регулируются двумя основными документами – ГК РФ и ЗРК «О финансовой аренде (лизинге)».

За лизингом признается совокупность экономических правоотношений, которые  возникают вследствие реализации договора финансовой аренды, в том числе  приобретения предмета договора. Непосредственно  же сама лизинговая деятельность представляет собой разновидность инвестиционной деятельности по приобретению имущества  и передаче его на основании договора финансовой аренды физическим и юридическим  лицам за определенную плату.

По договору финансовой аренды одна сторона (арендатор) обязуется  приобрести в собственность указанное  арендатором имущество у определенного  им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное  владение и пользование. Выгодным для  обеих сторон договор будет в  том случае, когда сумма арендной платы будет близкой к стоимости  передаваемого в аренду имущества. Договором может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем (лизингодателем).

Предмет договора финансовой аренды – любые неупотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности. Предметом договора финансовой аренды могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, машины, земельные участки, инвентарь, оборудование, транспортные средств и др. движимое и недвижимое имущество, которое будет использоваться в предпринимательской деятельности. Передаваться это имущество может и физическим, и юридическим лицам. Предметом лизинга не могут быть ценные бумаги и природные ресурсы. (ст.666 ГК РФ).

Договор финансовой аренды имеет специфический  состав субъектов-участников. Их трое: продавец, арендодатель и арендатор. Все три субъекта связаны правоотношениями, причем арендодатель имеет деловые  отношения, прежде всего с продавцом, а затем с арендатором (лизингополучателем). Продавец и арендатор в договорных отношениях не состоят, однако за арендатором сохраняется право предъявить непосредственно продавцу имущества требования, вытекающие из договора купли-продажи заключенного между продавцом и арендодателем. Требования могут носить разный характер, например, в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки, а также в других случаях ненадлежащего исполнения продавцом обязательства договора.

Что же касается риска случайной  гибели имущества или его случайной  порчи, то он переходит к лизингополучателю  в момент передачи ему имущества. Однако договором финансовой аренды может быть предусмотрено иное.

Договор финансовой аренды может быть долгосрочным (срок –  более 3 лет), среднесрочным (от 1,5 до 3 лет) и краткосрочным (до 1,5 лет).

Виды лизинга:

1) возвратный лизинг разновидность  лизинга, при котором продавец  продает предмет лизинга лизингодателю  с условием получения данного  предмета лизинга в лизинг  в качестве лизингополучателя¹¹;

2) банковский лизинг разновидность  лизинга, в котором в качестве  лизингодателя выступает банк;

3) полный лизинг разновидность  лизинга, при котором техническое  обслуживание предмета лизинга  и его текущий ремонт осуществляются  лизингодателем;

4) чистый лизинг - разновидность  лизинга, при котором техническое  обслуживание предмета лизинга  и его текущий ремонт осуществляются  лизингополучателем.

Вывод: Мы рассмотрели виды договора аренды

1. Договор проката регулируется не только нормами ГК РФ, но и ФЗ «О защите прав потребителей» лишь в том случае, если арендатором является физическое лицо - гражданин. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется доставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.Основной признак договора проката - арендодатель всегда должен являться предпринимателем.
2. Аренда транспортных средств возможна как с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации, так и без предоставления этих услуг. Предметом договора аренды могут быть только транспортные средства: автомобили, автобусы, вертолеты, самолеты, теплоходы и т.д. Этот вид договора аренды называется еще договором фрахтования на время. Договор аренды транспортного средства подразделяется на два вида с экипажем и без экипажа. По договору аренды транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им по его технической эксплуатации. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок к этому виду договора не применяются. Для договора аренды транспортного средства с экипажем предусмотрена обязательная письменная форма (ст.633, 643 ГК РФ).
3. Несмотря на то, что договору аренды зданий и сооружений посвящены всего лишь 6 статей (ст.650-656 ГК РФ), именно этот вид договора имеет ряд специальных правил, обусловленных присущими только подобного рода объектам определенными свойствами. Здания и сооружения являются объектами недвижимости. Они представляют собой технически весьма сложные, массивные и соответственно дорогостоящие предметы материального мира. Договор аренды, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным только с момента такой регистрации. Срок действия договора для договора аренды здания или сооружения не является существенным условием и устанавливается, как правило, по соглашению сторон.
4. Договор аренды предприятий – разновидность договора аренды недвижимости. Из самого названия договора следует, что его предметом является предприятие в целом как имущественный комплекс, который должен быть использован в предпринимательской деятельности. Помимо этого, в состав предприятия могут входить основные и оборотные средства, а также исключительные права, право требования и даже долговые обязательства. Договор аренды предприятия должен составляться в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст.434 ГК РФ). Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение же формы договора аренды предприятия влечет его недействительность¹².
5. Отношения между сторонами по договору финансовой аренды регулируются двумя основными документами – ГК РФ и ЗРК «О финансовой аренде (лизинге)». За лизингом признается совокупность экономических правоотношений, которые возникают вследствие реализации договора финансовой аренды, в том числе приобретения предмета договора. Непосредственно же сама лизинговая деятельность представляет собой разновидность инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора финансовой аренды физическим и юридическим лицам за определенную плату. По договору финансовой аренды одна сторона (арендатор) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование. Выгодным для обеих сторон договор будет в том случае, когда сумма арендной платы будет близкой к стоимости передаваемого в аренду имущества. Договором может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем (лизингодателем). Предмет договора финансовой аренды – любые неупотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности. Предметом договора финансовой аренды могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, машины, земельные участки, инвентарь, оборудование, транспортные средств и др. движимое и недвижимое имущество, которое будет использоваться в предпринимательской деятельности. Передаваться это имущество может и физическим, и юридическим лицам. Предметом лизинга не могут быть ценные бумаги и природные ресурсы. (ст.666 ГК РФ). Договор финансовой аренды имеет специфический состав субъектов-участников. Их трое: продавец, арендодатель и арендатор.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

       Подводя итог работы можно сделать следующие выводы:

1. Мы  рассмотрели общую характеристику договора аренды.

По  договору   аренды  (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В современном гражданском законодательстве понятия «аренда» и «имущественный найм» признаются тождественными. Соответственно субъекты арендных правоотношений можно назвать наймодателем, с одной стороны, и нанимателем – с другой. В договоре аренды это не является принципиальным. Порядок заключения договора аренды имеет несколько особенностей. Во-первых, допускается возможность проведения субъектами Федерации аукционов или конкурсов на право аренды здания или сооружения. При этом нежилое помещение должно принадлежать государству или муниципальному образованию. Договор аренды может быть заключен на торгах, на которых право аренды продается. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Во-вторых, арендатор (наниматель) имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок после истечения первоначального срока договора. Субъектами договора аренды могут быть и физические (как предприниматели, так и граждане) и юридические лица, РФ, субъекты РФ и муниципальные образования.

Объектами аренды могут быть не все вещи. Гражданское законодательство четко характеризует объекты  как непотребляемые вещи, т.е. те вещи, которые не теряют своих натуральных  свойств в процессе их использования. Таковой может являться как движимая, так и недвижимая индивидуально  определенная вещь. Согласно ст.607 ГК РФ основные объекты договоры аренды - это земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия  и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, инвентарь, инструмент и другие неупотребляемые вещи. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Так, оружие может сдаваться в аренду только при наличии специального разрешения у сторон. Аренда природных объектов должна осуществляться с учетом положений специальных законов. Например, арендатор должен соблюдать целевое назначение полученного им земельного участка (ст.53 Земельного кодекса РФ). Природные объекты арендуются при наличии специальных лицензий у арендаторов.

Срок и содержание договора аренды

Договор аренды заключается на срок, определенный сторонами договора (ст.610 ГК РФ). Если срок договора аренды в договоре не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Каждая сторона имеет право отказаться от исполнения условий договора и тем самым расторгнуть его, предупредив об отказе другую сторону в установленные гражданским законодательством сроки. Подобный срок для движимых вещей составляет минимум один месяц, для недвижимых вещей - три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.