Договор аренды

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ....................................................................................................................................2

1. Общая характеристика  договора аренды................................................................................4

1.1 Понятие договора аренды  и его форма.................................................................................4

1.2 Субъектный состав договора  аренды....................................................................................7

1.3 Предмет договора аренды.......................................................................................................8

1.4 Содержание и срок договора  аренды.....................................................................................9

1.5 Арендная плата......................................................................................................................15

1.6 Прекращение договора аренды............................................................................................16

2. ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ......................................................................21

2.1 Договор проката.....................................................................................................................21

2.2 Аренда транспортного средства...........................................................................................23

2.3 Аренда зданий и сооружений...............................................................................................25

2.4 Аренда предприятий..............................................................................................................27

2.5 Финансовая аренда (лизинг).................................................................................................29

ЗАКЛЮЧЕНИЕ............................................................................................................................34

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ....................................................................40

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Договор   аренды  занимает особое место среди  договоров, опосредующих отношения владения  и  пользования чужим имуществом. Определяемый еще римским законодательством, данный  договор  не теряет актуальности  и  в настоящее время. В условиях ведения современной хозяйственной деятельности значение  договора   аренды  трудно переоценить, поскольку посредством этого  вида   договора  выявляются действительные потребности сторон в выборе направления предпринимательской деятельности.  Договор   аренды  позволяет не только определить объем прав  и  обязанностей сторон, но  и  порядок их осуществления  и  исполнения. Однако проблематичным остается вопрос о роли условий  договора  в определении существующих гарантий  и  ответственности арендодателя  и  арендатора при реализации механизмов изменения  и  расторжения  договора   аренды.  И  здесь существенное значение имеет не только юридическая регламентация прав  и  обязанностей сторон, но  и  преддоговорная работа контрагентов, а также правильное оформление расторжения  и  изменения условий  договора   аренды .

 Переход к рыночным механизмам регулирования экономики сопровождается  и  реформированием арендных отношений. В этой связи правильное толкование и применение нормы права одновременно означает ее системное применение. Это означает, что к любой разновидности арендных отношений и спорам, возникшим при расторжении (изменении)  договора, применяются как нормы ГК РФ, так и иного законодательства. Чтобы правильно определить, какие конкретно нормы подлежат применению для регулирования арендных отношений необходимо установить правильную правовую квалификацию, как самого правового отношения, так и его разновидности. На практике в арендном правоотношении нередко сочетаются признаки, характерные  и  для иных  договоров. В связи с этим возникает проблема совокупного применения унифицированных норм  и  нормообразующих признаков. Вышеобозначенные проблемы обуславливают актуальность темы.  
Цель  курсовой  работы является комплексное исследование положений  договора   аренды   и   его  основных разновидностей.

Для решения этой цели был  поставлен ряд задач:

    1. Рассмотреть  общую характеристику договора  аренды;

    2. Рассмотреть  виды договора аренды

Объектом исследования выступают общественные отношения, возникающие в связи с заключением, изменением, прекращением  договора   аренды.

Предметом исследования являются нормативно-правовые акты, регламентирующие  договор   аренды.

 

 

 

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ

 

1.1 Понятие договора  аренды и его форма

 

По  договору   аренды  (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.606 ГК РФ).

Особенности данного договора:

объектом могут быть неупотребляемые вещи (исключение составляют деньги и ценные бумаги): земельные участки, другие обособленные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и др.;

арендодателем могут быть: собственник, управомоченные законом  или собственником лица;

плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества  в соответствии с договором, являются его собственностью.

Отдельными видами договора аренды являются:

прокат;

аренда транспортных средств;

аренда зданий и сооружений;

аренда предприятий;

финансовая аренда.

Существенные условия  и форма договора аренды.

Существенным условием договора является определение вещи, которая  подлежит передаче арендатору и которую  тот обязан вернуть по окончании  срока действия договора. В нем  вещь должна быть определена индивидуальными  признаками - цвет, размер, модель, форма  и т.д.

Договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если срок его действия более 1 года или если хотя бы одной из сторон является юридическое  лицо¹.

Если предмет договора - недвижимое имущество, то он подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом.

Если договор аренды предусматривает  последующий переход права собственности  на имущество, то договор должен быть заключен в форме, предусмотренной  для договора купли-продажи. Пример: для договора аренды нежилого помещения  сроком менее 1 года по закону не предусматривается  государственная регистрация, однако, если договор содержит указание на переход права собственности  в будущем, договор в любом  случае подлежит государственной регистрации.

Срок договора аренды определяется по соглашению сторон. Если он не указан, то договор считается заключенным  на неопределенный срок. В таких  случаях каждая из сторон вправе отказаться от исполнения договора, предупредив  об этом другую сторону за 1 месяц (3 месяца - при аренде недвижимого  имущества), если иной срок не установлен договором.

Для отдельных видов аренды законом установлены максимальные (предельные) сроки договора. Пример: для договора проката - максимальный срок 1 год. Если стороны определили срок, превышающий допустимый, договор  считается заключенным на срок, равный предельному².

Арендная плата.

Порядок, условия и сроки  внесения арендной платы определяются договором аренды. Если в договоре они не установлены, то

считается, что приняты  условия, обычно применяемые при  аренде аналогичного имущества. Арендная плата может назначаться как  за все имущество в целом, так  и отдельно за каждые составные его  части.

Арендная плата может  быть в виде:

определенных в твердой  сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

установленной доли полученных в результате использования арендованного  имущества продукции, плодов или  доходов;

предоставления арендатором  определенных услуг;

передачи арендатором  арендодателю обусловленной договором  вещи в собственность или в  аренду;

возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусмотреть  сочетание различных видов арендной платы, они могут также изменять ее размер, но не чаще одного раза в  год.

Договор аренды прекращается по истечении срока договора, а  также при досрочном расторжении  по требованию арендодателя либо арендатора.

Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя возможно, если арендатор:

пользуется имуществом с  существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с  неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором  срока платежа не вносит арендную плату;

не производит капитального ремонта имущества в установленные  договором аренды сроки, а при  отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда  в соответствии с законом, иными  правовыми актами или договором  производство капитального ремонта  является обязанностью арендатора;

в других случаях, предусмотренных  договором.

Предварительно арендодатель обязан письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства  в разумный срок. Если такое предупреждение будет оставлено без внимания, он имеет право обратиться в суд  с требованием о досрочном  расторжении договора.

Договор аренды расторгается в судебном порядке по требованию арендатора, если:

арендодатель не предоставляет  имущество в пользование арендатору (создает препятствия к пользованию);

переданное имущество  имеет недостатки, препятствующие его  пользованию, которые не были оговорены  при заключении договора;

арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный  ремонт имущества в установленные  договором аренды сроки, а при  отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

имущество по независимым  от арендатора обстоятельствам окажется в непригодном для использования  состоянии;

в других случаях, предусмотренных  договором.

Договор субаренды прекращается в связи с досрочным прекращением договора аренды. В этом случае субарендатор имеет право требовать от арендодателя заключения договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании  в соответствии с договором субаренды, с первичным арендодателем. Договор  в этом случае заключается на условиях прекращенного договора аренды и  ограничивается его оставшимся сроком³.

Поскольку договор субаренды  является зависимым, то ничтожность  договора аренды влечет ничтожность  и заключенных в соответствии с ним договоров субаренды.

 

1.2 Субъектный  состав договора аренды

 

Гражданское законодательство классифицирует стороны договора аренды как субъекты правоотношения. В арендном правоотношении две стороны - арендодатель и арендатор.

Арендодатель - это собственник  имущества, обладающий правом сдачи  имущества в аренду (ст.608 ГК РФ). Арендодателем  также признается лицо, управомоченное законом или собственником сдавать  имущество в аренду (например, аренда объектов государственной и муниципальной  собственности). В этом случае в качестве арендодателя могут выступать предприятия  и учреждения, за которыми имущество  закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

В данном договоре могут  участвовать специально уполномоченные органы. Постановлением Верховного Совета РСФСР от 27.12.1991г. № 3020-1 «О разграничении  государственной собственности  Российской Федерации на федеральную  собственность, государственную собственность  республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» специальными уполномоченными органами признавались Государственный комитет  РФ по управлению государственным имуществом, а также территориальные комитеты по управлению государственным имуществом субъектов Федерации. Однако согласно Указу Президента РФ от 9 марта 2004г. № 314 функции по управлению имуществом переданы Федеральному агентству по управлению имуществом, подведомственному  Министерству экономического развития и торговли РФ. Федеральное агентство  осуществляет свою деятельность как  непосредственно, так и через  свои территориальные органы.

Еще одним субъектом арендных правоотношений выступает арендатор⁴. Им может быть физическое лицо, обладающее полной дееспособностью. Арендатором может выступать и юридическое лицо, для которого, как известно, правоспособность возникает в момент его регистрации. Точного определения арендатора ГК РФ не дает. Но в силу самого договора арендатора можно охарактеризовать как лицо, получающее во временное владение и пользование или во временное пользование имуществ и осуществляющее определенную договором арендную плату.

Таким образом, субъектами договора аренды могут быть и физические (как  предприниматели, так и граждане) и юридические лица, РФ, субъекты РФ и муниципальные образования.