Договор аренды

Договор аренды прекращает свое действие по истечении срока  аренды. В случае, если в договоре срок аренды не был указан, то каждая сторона имеет право отказаться от исполнения договора. Для этого  необходимо предупредить об этом другую сторону за один месяц. При аренде недвижимого имущества этот срок продлевается до трех месяцев. За участниками  арендных правоотношений сохраняется  право установления иного срока  уведомления о прекращении договора.

2. ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ

2.1 Договор проката

Договор проката регулируется не только нормами ГК РФ, но и ФЗ «О защите прав потребителей» лишь в  том случае, если арендатором является физическое лицо - гражданин. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в  качестве постоянной предпринимательской  деятельности, обязуется доставить  арендатору движимое имущество за плату  во временное владение и пользование.

Основной признак договора проката - арендодатель всегда должен являться предпринимателем. Это означает, он осуществляет сдачу имущества  в аренду в качестве постоянной предпринимательской  деятельности. Арендодателем может  быть как коммерческая организация, так и индивидуальный предприниматель⁸. В то же время объектом арендных отношений договора проката всегда должны быть движимые вещи. Как правило, они передаются арендатору для потребительских целей, но в договоре может быть предусмотрено иное.

Договор проката является разновидностью договора аренды, и  поэтому к отношениям по прокату  применяются общие положения  договора аренды. Однако специальными нормами может быть установлено  иное. Так, п.2 ст.626 ГК РФ предусматривает, что договор проката должен быть заключен в письменной форме, т.е. необходимо наличие письменного документа, выражающего содержание условий  договора.

Договор является публичным: он обращен к неопределенному  кругу лиц. Это означает, что каждый дееспособный гражданин, достигший  возраста 18 лет, имеет право вступать в отношения, регулируемые договором  проката. Коммерческая организация  или индивидуальный предприниматель, заключающие с гражданами договор  проката, не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другими в отношении  заключения публичного договора. Исключения составляют случаи, прямо закрепленные законом. Условия договора (например, о цене) должны быть равными для  всех потребителей. Однако законом  и иными правовыми актами могут  устанавливаться определенного  вида льготы для отдельных категорий граждан. Необоснованный отказ от заключения договора проката не допускается. Он заключается на срок не более одного года.

Правила о возобновлении  договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды к договору проката не применяются (ст.627 ГК РФ). Арендатор имеет право отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив об этом арендодателя не менее чем за 10 дней.

Арендодатель при передаче имущества обязан в присутствии  арендатора проверить исправность  сдаваемого в аренду имущества, а  также ознакомить арендатора с правилами  эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании  этим имуществом⁹. Разъяснения арендодателя о правилах пользования движимой вещью должны быть достоверными, полными и доступными. Признак достоверности означает, что данные должны соответствовать действительности, полнота подразумевает совокупность информации, необходимой для использования, а доступность сведений заключается в предоставлении арендатору данных в понятной для понимания форме.

В соответствии со ст.629 ГК РФ при обнаружении арендатором  недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан безвозмездно устранить эти недостатки на месте либо произвести замену этого  имущества другим аналогичным, находящимся  в надлежащем состоянии. По общему правилу  договора проката арендодатель должен заменить неисправное имущество  в 10-дневный срок. Иной срок может  быть оговорен в договоре проката. В  случае, когда недостатки имущества  явились следствием нарушения арендатором  правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки  имущества. Причем не имеет значения, какого рода неисправности были причинены  имуществу, и соответственно они  должны быть устранены, так как пользование  подразумевает временное удовлетворение различных потребностей полезными  свойствами имущества.

Арендная плата по договору проката представляет собой всегда определенные в твердой сумме  платежи. Они могут быть уплачены как единовременно, так и периодически. В случае досрочного возврата имущества  арендатором арендодатель обязуется  возвратить соответствующую часть  полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата вещи (имущества). Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса (п.3 ст.630 ГК РФ). Арендодатель обязан производить капитальный и текущий ремонт имущества.

Сдача в субаренду имущества, передача арендатором своих прав и обязанностей по договору проката  другому лицу, предоставление этого  имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в  хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственный кооператив гражданским законодательством  не допускается.

2.2 Договор аренды  транспортных средств

Аренда транспортных средств  возможна как с предоставлением  услуг по управлению и технической  эксплуатации, так и без предоставления этих услуг. Предметом договора аренды могут быть только транспортные средства: автомобили, автобусы, вертолеты, самолеты, теплоходы и т.д. Этот вид договора аренды называется еще договором  фрахтования на время. Договор аренды транспортного средства подразделяется на два вида с экипажем и без  экипажа.

По договору аренды транспортного  средства с экипажем арендодатель предоставляет  арендатору транспортное средство за плату во временное владение и  пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им по его  технической эксплуатации. Правила  о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок к этому виду договора не применяются. Для договора аренды транспортного средства с  экипажем предусмотрена обязательная письменная форма (ст.633, 643 ГК РФ).

Арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное имущество (транспортное средство) в  субаренду (п.1 ст.638 ГК РФ), а также  заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры. Для  этого вида договора аренды характерно и то, что особенности аренды отдельных  видов транспортных средств устанавливаются  транспортными уставами и кодексами.

Арендодатель в течение  всего срока договоры аренды транспортного  средства с экипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного имущества  в аренду, включая осуществление  текущего и капитального ремонта  транспортного средства (ст.634 ГК РФ). Это положение подразумевает  и предоставление необходимых принадлежностей, т.е. аренда транспортного средства с экипажем предполагает предоставление арендодателем арендатору за плату  во временное владение и пользование  транспортного средства и оказание услуг по управлению этим транспортным средством и его технической  эксплуатации. Арендодатель обязуется  обеспечивать нормальную и безопасную эксплуатацию в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. Самим  договором может быть предусмотрен более широкий круг услуг.

Состав и квалификация экипажа транспортного средства должны отвечать обязательным для сторон правилам. Если подобные правила договором  не установлены, они должны отвечать требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного  вида. Члены экипажа должны являться работниками арендодателя, подчиняющимися его распоряжениям по управлению и технической эксплуатации.

По общему правилу расходы  по оплате услуг членов экипажа, а  также на их содержание несет арендодатель, хотя договором может быть установлено  иное. Так, достаточно важным моментом этого вида договора аренды является страхование транспортного средства. Как известно, страхование представляет собой отношения по защите имущественных  интересов физических и юридических  лиц при наступлении определенных событий (страховых случаев) за счет денежных средств, формируемых из уплачиваемых ими страховых взносов (страховых  премий). Страховые организации должны иметь разрешение на занятие подобного  вида деятельностью - лицензию. Обязанность  страховать транспортное средство и  ответственность за ущерб, который  может быть причинен им или в связи  с эксплуатацией, возлагаются на арендодателя. Но опять же договором  аренды может быть предусмотрено  иное. Ответственность за вред, причиненный транспортным средством, несет арендодатель, причем не имеет значения, какой и чем именно ущерб был причинен. Арендодатель имеет право регрессного требования к арендатору о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам. Для этого ему необходимо доказать, что вред возник вследствие вины арендатора. Обязанностями арендатора являются несение расходов, возникающих в связи с коммерческой эксплуатации транспортного средства (например, расходы на топливо), и возмещение арендодателю убытков в случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства, если арендодатель докажет, что гибель или повреждения транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или условиями договора. По договору аренды транспортного средства без экипажа или без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации арендодатель предоставляет во временное пользование арендатору лишь транспортное средство. Предоставление услуг по данному договору исключается. Арендатор в течение всего срока договора аренды обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта (ст.644 ГК РФ). Арендатор самостоятельно осуществляет управление транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую. В отличие от аренды транспортного средства с экипажем несет расходы на содержание транспортного средства. Арендатор обязуется страховать транспортное средство и свою ответственность (ст.646 ГК РФ). Если иное не предусмотрено договором, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем и без такового. Арендатор вправе без согласи арендодателя заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства или его назначению. Арендатор несет ответственность за вред, причиненный третьи лицам транспортным средством, его механизмом, устройствами, оборудованием.

Особенности аренды отдельных  видов транспортных средств устанавливаются  транспортными уставами и кодексами (ст.641, 649 ГК РФ), так как отдельные  виды транспортных средств имеют  свою специфику.

2.3 Договор аренды  зданий и сооружений

Несмотря на то, что договору аренды зданий и сооружений посвящены  всего лишь 6 статей (ст.650-656 ГК РФ), именно этот вид договора имеет ряд специальных  правил, обусловленных присущими  только подобного рода объектам определенными  свойствами. Здания и сооружения являются объектами недвижимости. Они представляют собой технически весьма сложные, массивные  и соответственно дорогостоящие  предметы материального мира.

В письме Высшего арбитражного суда РФ от 01.06.2000г. № 53 «О государственной  регистрации договоров аренды нежилых  помещений» разъяснено, что договор  аренды нежилых помещений, заключенный  на срок менее года, государственной  регистрации не требует. Этот вид  договора аренды считается заключенным  в соответствии с п.1 ст.433 ГК РФ, т.е. с момента получения лицом, направившим  оферту, акцепта.

Договор аренды, подлежащий государственной регистрации, считается  заключенным только с момента  такой регистрации.

Недвижимость неразделимо  связана с землей. Соответственно в момент передачи в аренду недвижимого  имущества должно передаваться право  на часть земельного участка, которая  занята объектом недвижимости и необходима для ее использования в соответствии с его назначением, т.е. для полноценного эксплуатирования. Аренда здания или  сооружения, находящегося на земельном  участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается  без согласия собственника этого  участка (п.3 ст.652 ГК РФ). Это правило  применяется, если не противоречит условиям пользования таким участком, установленным  законом или договором с собственником  земельного участка. Когда земельный  участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается  третьему лицу, то за арендатором сохраняется  право пользования частью земельного участка, которая занята зданием  и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи  земельного участка (ст.653 ГК РФ).

Понятие «здание» заменило понятие «нежилое помещение» с введением  в действие ч.2 ГК РФ. К зданиям (а  в прошлом к нежилым помещениям) относятся объекты недвижимости, используемые для производственных, торговых, административных, учебных, научно-исследовательских и иных целей. Нежилое помещение может  находиться в жилом доме. Чаще всего  они занимают одни из первых этажей (магазины, парикмахерские, клиники  и т.д.). Жилое помещение не может  являться объектом этого вида договора аренды, поскольку помещения должны быть прежде всего непригодны для  проживанию в них людей (процесс  признания жилого помещения нежилым  представляет собой довольно сложную  процедуру).