Договор аренды

Улучшение арендованного  имущества может лежать как на арендодателе, так и арендаторе. По характеру преобразований необходимо различать отделимые и неотделимые  улучшения арендованного имущества. Неотделимыми являются улучшения, которые  не отделимы от объекты без причинения ему вреда. Отделимыми признаются улучшения, которые можно отделить от объекта  без причинения повреждений объекту  аренды. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью (п.1 ст.623 ГК РФ). По соглашению сторон отделимые улучшения могут быть переданы арендодателю с возмещением из стоимости либо без такового. Неотделимые улучшения всегда остаются у арендодателя, они связаны с объектом навсегда. В случае, когда неотделимые улучшения были произведены с согласия арендодателя, арендатор может требовать от него возмещения их стоимости. Согласие арендодателя должно быть обязательно в письменной форме⁶. Если арендатор улучшил качественные характеристики объекта, не уведомив об этом арендодателя, требовать возмещения понесенных расходов он не вправе, если иное не установлено договором аренды. Норма ст.624 ГК РФ предусматривает возможность выкупа арендованного имущества. В законе или в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей выкупной цены. Таким образом, срок договора аренды может быть прекращен. Кстати, именно выкуп сданного в аренду имущества государственных или муниципальных предприятий является одним из способов приватизации: эти правоотношения регулируются Законом о приватизации государственного и муниципального имущества. Условие о выкупе арендованного имущества может быть также предусмотрено дополнительным соглашением сторон. При этом ранее выплаченная арендная плата может быть зачтена в выкупную цену.

5. Арендная плата

Порядок, условия, сроки внесения арендной платы определяются договором (п.1 ст.614 ГК РФ). В случае, когда договором  эти условия не оговорены, считается, что установлены сроки и условия, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. В ГК РФ предусмотрено несколько  разновидностей арендной платы. Это  могут быть и определенные платежи, например предоставление каких-либо работ, услуг, имущества. Разные виды арендной платы могут сочетаться между  собой, например деньги и услуги. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

• Твердых денежных платежей, вносимых периодически или единовременно;
• Установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
• Предоставления арендатором определенных услуг;
• Передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
• Возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (п.2 ст.614 ГК РФ).

Самым же распространенным видом арендной платы является плата  в определенных суммах. Для некоторых  видов договора аренды арендная плата  устанавливается только в этом виде (например, по договору проката). Арендная плата может быть установлена только в национальной валюте, т.е. в рублях. В Конституции РФ (ст.75) закреплено, что защита и обеспечение устойчивости рубля - основная функция Банка России, которую он осуществляет независимо от других органов государственной власти. Сторонами договора может быть предусмотрено, что арендная плата подлежит внесению в рублях в сумме эквивалентной определенной сумме иностранной валюты или в определенных денежных единицах, по курсу Банка России на день реализации платежа. При этом колебания курса, ставки или коэффициента не расценивается как изменение арендной платы. Она является зафиксированной в строгой форме. Возможны ситуации, когда размер арендной платы в договоре не предусмотрен. Но целесообразней отражать это условие в договоре, так как его отсутствие может стать причиной спора не только между участниками правоотношения, но и с налоговыми органами или бухгалтерией. Сроки внесения арендной платы определяются сторонами самостоятельно. На практике обычно арендная плата вносится арендатором ежемесячно, ежеквартально либо один раз в год. В договоре могут быть оговорены отсрочка платежа или предварительные платежи. Арендная плата осуществляется также перечислением денежных средств на расчетный счет арендодателя. Размер арендной платы может меняться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не более одного раз в год.

6. Прекращение договора аренды

Общие положения об аренде также закрепляют нормы, регулирующие стадию прекращения договора аренды⁷. При изменении участников правоотношения договор может оставаться в силе. Законодатель четко определяет, что переход права собственности на сданное в аренду имущество не влечет прекращения или изменения договора аренды. Арендные правоотношения не прекращаются, просто имеет место правопреемство - правовое замещение. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору переходят к наследнику (п.2 ст.617 ГК РФ). Естественно договором может быть предусмотрено иное. Этой нормой защищаются права наследников арендатора. Арендодатель не имеет права отказать арендатору во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. В случае заявления о своих правах нескольких наследников вопрос решается либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке. Статья 619 ГК РФ определяет следующие основания, согласно которым арендодатель имеет право в одностороннем порядке требовать досрочного расторжения договора, а именно:

• Использование имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

• Существенное ухудшение имущества;

• Неуплата более двух раз подряд по истечении установленного договором срока арендного платежа;

• Уклонение от осуществления капитального ремонта имущества в установленные сроки, а при их отсутствии в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда законодательством, иными нормативными правовыми актами производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Этот перечень не является закрытым, так как в договоре аренды могут  быть указаны иные основания досрочного прекращения (расторжения) договора аренды.

Для реализации своего права арендодатель должен обратиться с иском в суд. Однако в целях защиты интересов  арендатора предусмотрен досудебный порядок  урегулирования разногласий. Законодатель находится на защите интересов арендатора. Он обязывает арендодателя сначала  письменно предупредить арендатора о необходимости исполнить свои обязательства в разумный срок. И  если арендодателем не были предприняты  подобные действия, то и суд не правомочен рассматривать поданное исковое  заявление со стороны арендодателя.

Арендатор, в свою очередь, имеет  право на досрочное расторжение  договора аренды, когда:

• Арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
• Переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены договором, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверке его исправности при заключении договора;
• Арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре - в разумные сроки;
• Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (имеются в виду случайные обстоятельства и обстоятельства непреодолимой силы).

Этот перечень также не является исчерпывающим. Его всегда можно  дополнить, но, как в случае с арендодателем, нельзя ограничивать в договоре. На арендаторе также лежит обязанность  предварительно направить арендодателю письменное предупреждение с требованием  устранить допущенные нарушения. После  этого в силу бездействия (неполучение  ответа в указанный в предложении  срок) арендодателя договор аренды по требованию арендатора расторгаются в судебном порядке.

Договор аренды прекращает свое действие по истечении срока аренды. В случае, если в договоре срок аренды не был  указан, то каждая сторона имеет  право отказаться от исполнения договора. Для этого необходимо предупредить об этом другую сторону за один месяц. При аренде недвижимого имущества  этот срок продлевается до трех месяцев. За участниками арендных правоотношений сохраняется право установления иного срока уведомления о  прекращении договора.

В соответствии с п.1 ст.450 ГК РФ расторжение  договора аренды возможно в любое  время при наличии согласия обеих  сторон. Расторжение договора аренды при отсутствии взаимного согласия возможно только при неполучении  ответа в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии - в 30-дневный  срок. С прекращением срока действия договора арендатор обязуется вернуть  арендодателю имущество. Это обязательный пункт соглашения, и его предписание  должно быть исполнено независимо от оснований прекращения договора. Имущество должно быть возвращено в  том состоянии, в котором арендатор  его получил, с учетом нормального  износа, или в состоянии, обусловленном  договором. Соответственно по договору аренды передается имущество без  передачи права собственности на него.

Если арендатор несвоевременно возвратит арендованное имущество, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Это не означает продления срок договора аренды, если до окончания его течения  арендодатель уведомил арендатора о  намерении не возобновлять договор. В случае, когда полученная арендная плата не покрывает причиненных  арендодателю убытков, он может потребовать  также их возмещения.

Вывод: По  договору   аренды  (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В современном гражданском законодательстве понятия «аренда» и «имущественный найм» признаются тождественными. Соответственно субъекты арендных правоотношений можно назвать наймодателем, с одной стороны, и нанимателем – с другой. В договоре аренды это не является принципиальным. Порядок заключения договора аренды имеет несколько особенностей. Во-первых, допускается возможность проведения субъектами Федерации аукционов или конкурсов на право аренды здания или сооружения. При этом нежилое помещение должно принадлежать государству или муниципальному образованию. Договор аренды может быть заключен на торгах, на которых право аренды продается. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Во-вторых, арендатор (наниматель) имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок после истечения первоначального срока договора. Субъектами договора аренды могут быть и физические (как предприниматели, так и граждане) и юридические лица, РФ, субъекты РФ и муниципальные образования.

Объектами аренды могут быть не все вещи. Гражданское законодательство четко характеризует объекты  как неупотребляемые вещи, т.е. те вещи, которые не теряют своих натуральных  свойств в процессе их использования. Таковой может являться как движимая, так и недвижимая индивидуально  определенная вещь. Согласно ст.607 ГК РФ основные объекты договоры аренды - это земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия  и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, инвентарь, инструмент и другие неупотребляемые вещи. Законом могут  быть установлены виды имущества, сдача  которого в аренду не допускается  или ограничивается. Так, оружие может  сдаваться в аренду только при  наличии специального разрешения у  сторон. Аренда природных объектов должна осуществляться с учетом положений  специальных законов. Например, арендатор  должен соблюдать целевое назначение полученного им земельного участка (ст.53 Земельного кодекса РФ). Природные  объекты арендуются при наличии специальных лицензий у арендаторов.

Договор аренды заключается на срок, определенный сторонами договора (ст.610 ГК РФ). Если срок договора аренды в договоре не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Каждая сторона имеет право отказаться от исполнения условий договора и тем самым расторгнуть его, предупредив об отказе другую сторону в установленные гражданским законодательством сроки. Подобный срок для движимых вещей составляет минимум один месяц, для недвижимых вещей - три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Порядок, условия, сроки внесения арендной платы определяются договором (п.1 ст.614 ГК РФ). В случае, когда договором  эти условия не оговорены, считается, что установлены сроки и условия, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. В ГК РФ предусмотрено несколько  разновидностей арендной платы. Это  могут быть и определенные платежи, например предоставление каких-либо работ, услуг, имущества. Разные виды арендной платы могут сочетаться между  собой, например деньги и услуги. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: твердых денежных платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (п.2 ст.614 ГК РФ).