Договор аренды

     Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

     Как следует из материалов дела, ОАО  «Чайка» было создано в 1993 году в процессе приватизации государственного (муниципального) предприятия «Фабрика-прачечная № 9».

     Занимаемые  истцом помещения находились на балансе  государственного предприятия, использовались им в производственной деятельности и могли быть приватизированы  в порядке, установленном законодательством  о приватизации.

     Согласно  подпункту 2 пункта 8 плана приватизации, утвержденного Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга 25.01.93, спорные нежилые помещения  не были включены в состав приватизируемого имущества и подлежали передаче в аренду ОАО «Чайка» сроком на 49 лет.

     Утвержденный  комитетом план приватизации является решением о преобразовании государственного предприятия в открытое акционерное  общество, и выраженная в нем воля собственника в отношении упомянутых помещений была реализована в  договорах аренды от 24.02.98 № 03-А107234, № 03-А107235, заключенных между комитетом и ОАО «Чайка».

     Уведомлениями от 08.11.2000 комитет сообщил арендатору о прекращении действия указанных  договоров в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и потребовал освобождения арендованных помещений.

     Между тем право аренды у ОАО «Чайка» может быть утрачено только в случае расторжения договора аренды в связи с существенным нарушением договора арендатором (пункт 2 статьи 450 Кодекса).

     Кроме того, ОАО «Чайка» на основании пункта 1 статьи 621 Кодекса имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

     Исходя  из статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющей основные начала гражданского законодательства, пункта 1 статьи 421 названного Кодекса, а также норм законодательства о приватизации государственного и муниципального имущества в Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно удовлетворили исковые требования.

     Учитывая  изложенное и руководствуясь статьями 187-189 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Президиум  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

     постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного  округа от 02.08.01 по делу № А56-4468/01 отменить.

     Решение от 05.04.01 и постановление апелляционной  инстанции от 13.06.01 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской  области по тому же делу оставить в  силе.

Приложение 3 

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 февраля 2002 г. № 6810/01 Отказ в иске об обязании ответчика произвести государственную регистрацию договора аренды обоснован, т.к. к моменту заявления указанного требования истец утратил право на аренду спорного помещения, поскольку право собственности на данное помещение перешло к третьему лицу 
 

     Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел протест заместителя  Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на решение  от 29.01.01, постановление апелляционной инстанции от 29.05.01 Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-16311/00-59-148 и постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 04.07.01 по тому же делу.

     Заслушав  и обсудив доклад судьи, Президиум  установил следующее.

     Общество  с ограниченной ответственностью «Главный вычислительный центр Интуриста» (далее - ООО «ГВЦ Интуриста») обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к акционерному коммерческому банку «Еврофинанс» об обязании произвести государственную регистрацию договора аренды от 06.07.99.

     Определением  от 08.06.2000 по ходатайству истца к  участию в деле в качестве второго  ответчика привлечено закрытое акционерное  общество «Научно-производственное предприятие «Тема» (далее - ЗАО «НПП «Тема»).

     Решением  от 04.07.2000, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 07.09.2000, в удовлетворении искового требования отказано.

     Федеральный арбитражный суд Московского  округа постановлением от 14.11.2000 решение  от 04.07.2000 и постановление от 07.09.2000 отменил, дело передал на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

     При новом рассмотрении дела арбитражный  суд решением от 29.01.01 отказал в  удовлетворении иска.

     Апелляционная инстанция определением от 02.04.01 привлекла  к участию в деле в качестве третьего ответчика Московский комитет по регистрации прав (далее - Москомрегистрация).

     Постановлением  от 29.05.01 апелляционная инстанция  отменила решение от 29.01.01 и обязала  Москомрегистрацию произвести государственную  регистрацию договора аренды от 06.07.99. В иске к АКБ «Еврофинанс» и ЗАО «НПП «Тема» отказано.

     Федеральный арбитражный суд Московского  округа постановлением от 04.07.01 постановление  от 29.05.01 оставил без изменения.

     В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается все состоявшиеся по делу судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение.

     Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению частично по следующим основаниям.

     Договор аренды от 06.07.99 административно-офисного здания площадью 7 284 кв. метра, находящегося по адресу: г.Москва, ул.Вятская, д.70, заключен между АКБ «Еврофинанс» (арендодатель) и ООО «ГВЦ Интуриста» (арендатор) сроком на 5 лет.

     Пунктом 2.1.1 договора предусмотрена обязанность  арендодателя произвести государственную регистрацию этого договора в срок не позднее 3 месяцев со дня его подписания.

     При рассмотрении дела судом установлено, что АКБ «Еврофинанс» в установленный договором срок регистрацию не произвел. Направив в регистрирующий орган письмо от 18.10.99 № 02-15/1086 о проведении регистрации договора аренды и получив уведомление Москомрегистрации от 16.11.99 № 99/77-13822-МКР о приостановлении государственной регистрации договора аренды от 06.07.99 ввиду отсутствия некоторых необходимых для этого документов, АКБ «Еврофинанс» не известил арендатора о необходимости предоставить данные документы.

     АКБ «Еврофинанс» 18.02.2000 заключил договор купли-продажи спорного здания № 01-01 с ЗАО «НПП «Тема», право собственности которого на этот объект подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 20.04.2000.

     Принимая  решение, суд первой инстанции правильно  исходил из того, что к ЗАО «НПП «Тема» не перешли права и обязанности арендодателя по договору от 06.07.99 в силу статей 608, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

     Согласно  пункту 1 статьи 617 Кодекса переход  права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к  другому лицу не является основанием для изменения или расторжения  договора аренды.

     Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса  Российской Федерации).

     В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Кодекса  договор, подлежащий государственной  регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

     Пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор  аренды здания или сооружения, заключенный  на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

     Таким образом, к новому собственнику права  и обязанности по исполнению незаключенного договора аренды от 06.07.99 в порядке, предусмотренном статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, перейти не могли, а АКБ «Еврофинанс» с момента перехода права собственности на здание к ЗАО «НПП «Тема» перестал быть стороной по договору аренды.

     Следовательно, требование истца об обязании произвести регистрацию договора аренды не подлежало удовлетворению.

     Определением  от 02.04.01 апелляционная инстанция  привлекла к участию в деле Москомрегистрацию, ссылаясь на необходимость  ее участия в деле для полного  и всестороннего выяснения всех обстоятельств спора, однако необоснованно  обязала ее провести регистрацию договора от 06.07.99 при отсутствии у ООО «ГВЦ Интуриста» права на аренду помещения по названному договору.

     Учитывая  изложенное и руководствуясь статьями 187 - 189 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Президиум  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

     решение Арбитражного суда города Москвы от 29.01.01 по делу № А40-16311/00-59-148 оставить без изменения.

     Постановление апелляционной инстанции от 25.05.01 и постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 04.07.01 по делу № А40-16311/00-59-148 в отношении Москомрегистрации отменить, в остальной части оставить без изменения. 

     И.о. Председателя Высшего

     Арбитражного  Суда

     Российской  Федерации  М.К.Юков